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ついに・・・下落地点はゼロ!全国主要都市の地価動向

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2014年12月9日

SUUMO

国土交通省、平成26年第3四半期「地価LOOKレポート」発表




※抜粋

<編集部からのコメント>

アベノミクスへの評価は人さまざまかもしれませんが、数字は正直で、経済的な指標の多くが改善しています。

もちろんそれはアベノミクスの効果だけではなく、折からのアメリカ景気の回復がかなり貢献している面はあるわけですが、「運も実力のうち」とするなら、記者は自民党を積極的に支持する立場にはないものの、今のところ「かなりの成功」と言ってよいと思います。

特に功績として挙げられるのはデフレからインフレへの経済トレンドの転換ですね。掲げたハードルが「2%のインフレ目標」と高く、そこから見れば「まだまだ」という印象を強く受けますが、しかしこのところの実質的なインフレ率はプラスを維持しており、「デフレからの脱却」「インフレへの転換」については成功を収めたと言えます。

インフレがよいのかデフレがよいのかというのは微妙なところで、実際にはどちらにも「良い面と悪い面がある」というあたりさわりのない結論に落ち着くのでしょうけれど、とりあえず景気の体温を上げるためにはインフレの方が好ましいですね。というのもインフレとは「借金をする人」や「投資をする人」が得をする経済状態だからです。

逆に言うとこれまでのデフレとは「預金をする人」や「投資をしない人」が得をする経済状態だったわけですね。

そう考えると住宅ローン利用者はまさに「借金をして不動産投資をする人」なわけですから、インフレ経済の恩恵を最も受けやすいわけですが、ただ実感としては「真逆」ですね。バブル時代を思い返していただければわかるように、インフレが進むと住宅ローン金利が上昇し不動産価格も上昇するわけで、住宅購入に対して大きな逆風のように感じます。

これは結局のところ、マイホーム=「終の棲家」であり、地価や住宅価格が上昇したからといってホイホイ売却するものではないという考え方がベースにあるのでしょうね。つまり価格が上昇したとしてもそのメリットを実現する機会がない、ということです。

マイホーム購入に関しては、不動産価格も住宅ローン金利も下がりやすい「デフレ経済」の方が好ましいと感じる方の方が多そうですね。

さて前置きが長くなりましたが、地価に関連して当サイトで定点的にチェックしている、国土交通省の2014年第3四半期=7月〜9月の主要都市地価動向報告「地価LOOKレポート」が発表となりましたのでその内容をチェックしたいと思います。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏65地区
・大阪圏39地区
・名古屋圏14地区
・地方中心都市等32地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず、全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の地価調査と違って、3ヶ月に1回なので概ねリアルタイムで地価の状況をつかめるのが利点です。

その調査結果ですが、前回=8月発表の結果からの推移はこのようになっています。

・上昇地区 : 120地区 → 124地区
・横ばい地区 : 28地区 →  26地区
・下落地区 :   2地区 →   0地区

引き続き、全体=150地区のうち、ほとんどの地区で上昇している状況にあります。124÷150ですから・・・約83%のエリアで上昇しているわけですね!

しかしながら今回の調査結果の注目点はやはり、下落地区がさらに減ってついにゼロになったという点ですね!ゼロですか・・・数年前まで下落地点の方が多数派だったわけですから隔世の感があります。これもまたアベノミクスの成果ですね。

ちなみに最後まで残っていた下落地点は以下の通りです。

<商業地区>

・千葉市中央区千葉駅前
・長野市長野駅前

そもそもこの調査は全国の「主要都市」を調査していますので、聞いたことのないような地名が混ざっていることは少ないわけですが、しかしそれにしても「千葉駅前」「長野駅前」というターミナル駅前が残されたというのは意外感がありました。

どちらもクルマ社会化が進んでいる地域でしょうから、かえって駅前は廃れている・寂れているということなのかもしれませんが、なかなか象徴的だったこの2地点も今回ようやく下落トレンドから脱却したということですね。

こうした調査結果を見ると、上昇を喜ぶべきなのか、下落を喜ぶべきなのか微妙ですし、まさに立場によってもそのスタンスは変わってくると思いますが、「地価が上がろうが下がろうが手放すことはまずない」ということなのであれば、やはり地価は低い方がいいのでしょうね。

人手不足によって住宅建設費が上昇傾向にあるというのは何度も報道されている通りですが、加えてこのように地価が上昇し、さらには急速に進む円安によって輸入資材も高くなってくるでしょうから、今後不動産価格は上昇傾向をますます強めていく可能性が高そうです。

十分ご注意ください。

そうした流れが続くようであれば住宅市場の低迷はますます長期化しそうですね。ただでさえ消費税が延期となりましたので、しばらくは本格回復はないのかもしれません。

逆にこれを「不動産投資」と割り切り、さらに価格が上昇したタイミングで転売することを視野に入れれば悪くないタイミングと言えますが、そういう方は・・・少数派でしょうね。

ちなみにこの地価の上昇傾向がいつまで続くかと言うと鍵となるのは2つですね。1つ目はインフレの契機となった日銀による「異次元緩和」がいつまで続くのかということ。

2つ目は世界経済をけん引しているアメリカの景気回復がいつまで続くのかということです。仮にアメリカがこければリーマンショックのように、日本の不動産市場にも大きな影響があるのは間違いありません。

まず前者については、2017年4月とされる、8%から10%への増税時まで継続する可能性が高いですね。それまでに金融緩和を終了し、景気が悪化してしまうと、消費税増税は永遠にできなくなるからです。

後者については誰も正確に予測することはできませんが、少なくとも来年半ばと予想されている「利上げ」が「終わりの始まり」と言えます。経験則から言えばそこから3年程度という感じでしょうか?

とすると今の地価上昇は2017年〜2018年ごろに終了するという考え方もできるわけですね。果たしてそれが正しいのかどうかは神のみぞ知るですが、数年後に再度地価が下落しはじめる可能性がある点はお含みおきください。

もちろん「異次元緩和」が続いている間は住宅ローン金利は今の低金利が続くわけで悪いことばかりではないのですが。

参考になさってください。

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