＜編集部からのコメント＞

バタバタした年末年始が終わった後も、正月気分が抜けない方は多くおられるかもしれません。かく言う筆者もそのクチではあるのですが、しかしそうした「おとそ気分」を吹き飛ばすような動きが債券市場で起きていますね。

何かと言うと長期金利が大きく下落し、１月７日には一時０．２６５％という、これまで想像すらできなかったような金利水準まで低下しているのですね！もちろん、過去最低金利です。具体的に長期金利の推移をチェックするとこうなっています。



確かに２０１４年末から急落していることが分かります。

今回はいつもと違いあえて過去３年のグラフをご案内しておりますが、これまでの動きを振り返ると２０１３年の安倍政権・黒田日銀の発足から金利低下への期待が高まり、そのピークを迎えたのが２０１３年４月の「異次元緩和」発表のタイミングですね。

この時、長期金利はそれまでで過去最低金利となる０．３１５％をつけたのでした。

金融緩和＝金利低下ですので、そのまま金利低下が続くとだれもが予想したのではないかと思いますが、そう素直でないのが相場というもので、その後はなぜか金利が上昇し、一時は０．９％台となりました。

しかし金融緩和して金利が上昇するというのはおかしな話であり、その後は徐々に異次元緩和の効果が浸透する中で、長期金利は０．５％前後まで低下してきました。

ただそれでもまだ「０．３１５％」という壁にはほど遠かったわけですが、大きく状況が動いたのが昨年１０月末に発表された追加金融緩和策、いわゆる「ハロウィン緩和」ですね。今回は２０１３年に見られたような金利上昇はほとんどなく、素直に金利は低下し０．３％台に低下したと思ったら、年末年始のドサクサに紛れて（？）、気が付けばあっと言う間に０．２％へ突入し、過去最低金利を更新した、というわけです。

いやー恐ろしい（？）パワープレイですね。

ここまで下がってくると逆にいつ上昇するのか気になるわけですが、当面はそうした金利上昇の心配はなさそうです。結局のところ上記の通り、こうした市場金利に強い影響力を与えているのが日銀の金融緩和ですが、その関係を要約するとこうなります。

・金融緩和継続　→　低金利継続
・金融緩和拡大　→　金利低下
・金融緩和縮小、終了　→　金利上昇

つまり今後金利が上昇していくためには、日銀による金融緩和が縮小し、終了していく必要があるのですが、ではそのための必要条件は何かと言うと「デフレ経済からの脱却」であり、具体的には「物価上昇率＝インフレ率２％達成」ということになります。

で、そのインフレ率がなかなか上昇してこないのですね。 直近の２０１４年１１月の物価上昇率はこのようになっています。



「あ、２％を超えている！」と思った方はなかなか鋭いですが、実はこの物価上昇率には消費税が加味されています。つまり「税込価格」で比較されているわけですね。とするとこの１１月の数字が３％以上上昇するのは当たり前であり、逆に言うと総合で２．４％上昇という水準は極めて物足りないものであることが分かります。

２０１５年４月からの物価上昇率はそうした消費税増税の影響は全くなくなりますのでむしろマイナス＝デフレに戻る可能性は十分あるということです。

さらに物価上昇率に対する逆風は２つあります。１つ目は８月から比べると総合指数の上昇率は、３．３％→３．２％→２．９％→２．４％と順調に低下しているのですね！物価上昇の動きは完全に停滞していると考えて間違いなさそうです。

２つ目は、この各指数を比べると「総合」もしくは「生鮮食品を除く」が最も高く、逆に「食料およびエネルギーを除く」が最も低いわけですが、これはつまり、エネルギー価格の上昇が物価を押し上げていることを明確に表しています。

要するに円安で原油やガソリン代などのエネルギー価格が上昇してきたことが物価を引き上げてきたわけですが、ではその原油価格はどうなっているかと言うと、よく最近、報道されているように大きく下落しているのですね！



とするとこれから物価はますます低迷し、金融緩和は拡大することはあっても縮小することなどありえない状況であることがよく分かります。言い換えれば「金利は低下することはあっても上昇することなどありえない状況」ということですね。

日銀関係者の方々には申し訳ないですが、庶民からすれば、物価も住宅ローン金利も低下する状況というのはむしろ歓迎すべきことですけれどね。残念ながら預金金利は限りなくゼロに近づいていくのでしょうけれど。

このように物価の面からも金融緩和が続いていく可能性は高いわけですが、加えて政治の面からも金融緩和が継続する可能性は高いですね。と言うのも金融緩和を縮小させると景気が悪くなってしまうからです。金利が高くなると銀行からお金を借りている企業が困るのがその背景です。

特に安倍政権は、２０１７年４月と予想されている消費税の再増税に向けて、何が何でも景気を浮揚させる必要があります。日銀にとっても財政再建は課題ですのでもちろん全面的に協力するわけで、それまでは今の金融緩和政策が続くのは間違いありません。

いやむしろ、２０１４年１０月の「ハロウィン緩和」に続き、「異次元緩和第３弾」、「異次元緩和第４弾」、「異次元緩和第５弾」と毎年のように発動されるのは確実と言える状況です。

つまり金融緩和が拡大していくわけですから、金利がさらに低下していくのも確実、と言えるわけですね。

預金者はともかくとして住宅ローン利用者からすればまことにありがたい状況ですが、では住宅ローンへの影響は具体的にどのように考えておけばよいでしょうか？

当然のことながら、住宅ローン金利のベースとなっているのがこうした市場金利ですので、長期金利が低下するということはダイレクトに住宅ローン金利が低下することを意味します。

２０１５年１月の住宅ローン金利は軒並み過去最低金利を更新しましたが、まさにこうした長期金利の「大暴落」が反映されたものですね。

＞＞＞［2015年1月の住宅ローン金利動向］長期金利も住宅ローンも未体験の低金利

とすると今後も住宅ローン金利がどんどん低下していくことが期待されるわけですが、しかし冷静に考えるとすでに長期金利が０．３％程度ということは、さらに下がったとしても「下落幅は残り０．３％」なわけで、ここから住宅ローン金利が大きく低下することはありえません。

「マイナス金利」が発動されればまた別かもしれませんが・・・。

とすると後は各銀行がどこまで採算を削れるか、ということになりますが、各紙が報じているように「銀行の採算はギリギリ」、「ほとんど利益が出ない状態」というのは間違いなさそうなので、ここも期待するのは難しそうです。

つまり、いよいよ住宅ローン金利は「井戸の底」が見え始めており、大きな金利低下を期待できる状況ではなくなりつつあるのは間違いありません。

加えて、金利シェアの過半数を占めるのが「変動金利タイプ」ですが、こちらはベースとなる金利がすでに「ゼロ金利政策」によりゼロとなっていますので一足早く「井戸の底」に到達していますね。

上記の通り、物価の状況や政治情勢などを考慮すれば、今後も長期金利に代表される市場金利はますます低下し、過去最低金利を更新していくのでしょうけれど、そのように下がれば下がるほど、住宅ローン金利の低下余地がますます狭まっていく点には十分、ご留意いただければと思います。

要するに、住宅ローン金利低下への過度な期待は禁物、ということですね。金利低下を待ちすぎてタイミングを逸するくらいであれば、早めに低金利の住宅ローンに切り替え、金融緩和が継続し金利低下が続いている間に１円でも多く住宅ローンを返済していく方がトータルのメリットは大きそうです。

参考になさってください。