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住宅価格って本当に上昇しているの?その驚きの内訳

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2015年1月13日

SUUMO

国土交通省、平成26年9月分速報「不動産価格指数(住宅)」公表




※抜粋

<編集部からのコメント>

昨年くらいから、景気回復に伴う人手不足に加え、円安による資材価格の上昇も影響してか、住宅価格の上昇が指摘されて久しいですね。特にその象徴となっていそうなのが都心のタワーマンションで、庶民には手が届きにくくなっていると言われています。

中でも注目が高まっていそうなのが東京/晴海を中心とするベイエリアです。何と言っても5年後にはオリンピックが開催されるわけですからね。実際に競技施設が造られ、インフラが整備されてくればますます人気が高まってくるのではないでしょうか。

震災直後は津波や液状化への不安から真っ先に価格が下がったのがこうした地域ではないかと思いますが、変われば変わるものです・・・。記者自身は当時、むしろ今こそこうした地域へ投資のチャンスではないかと感じたものですが、残念ながらそれを実現する資金は全くありませんでした。残念なことをしました。

まぁ、オリンピックが東京に決まったのは完全な幸運でしたので、当時はそれをあてにすることはできなかったわけではありますが。

それはともかくとして、では具体的に東京都内の住宅価格がどのように推移しているのか気になるところですが、これについては国土交通省が「不動産価格指数(住宅)」としてわかりやすいデータを発表していますのでそれをご案内するとこのようになっています。



これは2008年度平均を100としたものですが、たしかに東京都内のマンションは指数が118.3とどんどん上昇していますが、一方で目を惹くのが更地・建物付土地=つまりは戸建ての方で、こちらは101.2と、2008年度平均とほとんど変わらないのですね!

2008年度と言えばまさにリーマンショックが起きた年度であり、その後、日本の住宅価格も急落したわけですが、戸建てについてはその水準とほぼ変わらないということになります。

これは戸建てを検討されている方にとってみればポジティブなデータと言えるかもしれませんが、いずれにしても「住宅価格が高騰している」といってもそれはあくまでマンションのことであり、戸建てについては全く異なる状況になっているという点は留意が必要そうです。

しかしなぜこうした乖離現象が起きているのでしょうね?人手不足や資材高は戸建て業界にも起きているはずであり、ちょっと説明がつきません。もちろん土地代はそこまで上昇しているわけではありませんので、建設費がより多くなるマンションに比べれば、戸建ては値動きがゆったりという面はあるとは思いますが、それにしても対照的です。戸建て価格はほとんど上昇していないわけですからね。

仮に供給サイドの状況ではなく、需要サイドの状況から解説しようと思うと、日本では少子高齢化がどんどん進んでいますので、シニアやシングル、あるいはDINKSの増加とともに消費者の嗜好が戸建てからマンションに移っていることも考えられますが、こちらについてはもう少し多角的なデータがあるときに考えてみたいと思います。

ただ読者の多くの方は、「マンション価格が上昇しているといっても東京だけの話だろう?」と思われるかもしれません。実際、記者も同じような疑念を持ったわけですが、では全国の住宅価格指数はどうなっているかと言うとこうなっています。



こちらはマンション=119.7、戸建て=90.4ということで・・・両者の乖離が東京よりさらに広がっているほか、2008年度比の値上がり率で考えると、マンションは東京よりも全国で上昇しているのですね!つまりマンションの値上がりは全国規模で、東京よりも勢いよく起きている、ということです。

もちろん、マンションの建設価格は、都心と郊外、田舎とでそう大きく変わるわけではありませんので、同じように建設価格が上昇すれば、相対的に土地代の安い地域での指数上昇率が東京よりも高いのは当然かもしれませんが、しかし実際にデータを見ると驚きます。6年で約2割上昇しているのですからね!

そうしたわけで地域別の指数を抜き出してみるとこのようになります。



一番右のマンション指数をみると、どれも100を大きく超えていることが分かりますね。特に高いのが東北の161.1で、なんと6割も高くなっています!ということで高い順にならべるとこのようになっています。

・東北 : 161.1
・北陸 : 145.4
・北海道: 144.1
・九州 : 143.6
・中国 : 132.8
・四国 : 121.8
・関東 : 117.1
・中部 : 116.5
・近畿 : 116.3

やはり相対的に土地代が低い地域でのマンション価格が高騰していると言えそうです。確かにこれだけ高くなればマンション販売が減退するのも当然ですね・・・。

ちなみにこの9地域の指数を単純平均するとおそらく130〜140程度になってしまうのではないかと思いますが、実際にはそれよりはるかに低い全国平均値となっており、これはマンション取引の過半が関東・中部・近畿の3エリアに集中しているためではないかと思います。

さて気になるのがこうしたマンション価格の上昇がいつまで続くのかという点ですが、残念ながら当面は上昇傾向が続くのでしょうね。と言うのもこれから東京オリンピックが近づくにつれて人材不足はますます深刻化していくのでしょうし、金融緩和に伴う円安傾向もまだまだ続くものと思います。

住宅需要が大きく落ち込むようなことがあれば話は別ですが、増税後の落ち込み時期でもこれだけ上昇している点を踏まえれば、「需要減による価格下落」というのはすぐには考えにくいですね。住宅エコポイントといった販売促進政策もこれから出てきますし。

さらに今後は価格上昇を狙った投機的なマンション購入といった動きも出てくるかもしれません。少なくとも円安が進展すれば外国人による不動産投資も増えてくるでしょうしね。

そのように考えると具体的にとりえる策は以下4つでしょうか。

1.不景気になって人手不足が解消するのを待つ
2.東京オリンピックが終わって人手不足が解消するのを待つ
3.マンションをあきらめ、価格が落ち着いている戸建てを狙う
4.さらに上昇する前にマンションを買ってしまう

「正解」が現時点でわかるものではありませんので悩ましいところですが・・・。

ただもちろん、そうした合理的な環境把握に先立つものとして、どうしても欲しいと思える物件に出会えることが必要条件であるのは間違いありません。妥協して購入するのが、結局は一番コストアップにつながりますからね。

むしろそうした逆風の中でも「どうしても欲しいマンション」が見つかったなら、それこそホンモノと言えるのかもしれません。参考になさってください。


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