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[2月の住宅ローン金利予想]
長期金利は0.1%台へ 住宅ローンも異次元低金利

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2015年1月20日

長期金利は0.1%台に迫る


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

よく報道されているように金利の低下が続いていますね!先日、これまで過去最低だった0.315%をあっさり下回ったと思ったら、あっという間に0.2%台となり、本日=20日の長期金利は0.20%ということで・・・0.1%台となるのも時間の問題です。

もしかするとこのコラムを執筆中にも0.1%台を実現しているのかもしれませんね!住宅ローン利用者からすれば大変ありがたい状況となっています。

そして1月から3月というこの時期は住宅市場も、住宅ローン市場も最も盛り上がる時期となります。この時期にこの「異次元の低金利」が来れば、住宅ローン需要が大きく増加するのは間違いないと思いますが、実際のところ年が明けてから当サイトでも各住宅ローン商品へのクリック数が爆発的に増えています。

昨年のこの時期は増税前の駆け込み需要もあり、住宅ローン市場が大いに盛り上がったわけですが、今年は「異次元の低金利」が背中を押しているわけですね。さらにその前はアベノミクスへの期待から住宅ローンが盛り上がったと思いますので、これで住宅ローン市場は最盛期に3年連続の「超・追い風」が吹いたということかもしれません。

ただ一方でそれと対をなす住宅市場の方はなかなか浮上してきません。12月の実績もようやく前年を上回ったものの、増税の影響がなかった2年前の水準をまだ下回っているようですね。

何度もご案内しているように住宅市場が盛り上がることがマイホーム購入者のメリットになるかと言われると微妙ではありますが、この「異次元の低金利」の影響が住宅市場にどのように影響するのか注目しておきたいと思います。

さて、このように足元で金利の低下が加速している背景としては、昨年10月末に発表された「追加金融緩和」の影響が最も大きいですね。金融緩和=金利低下なわけですが、ただでさえ「異次元の金融緩和」が行われているところに追加緩和政策が投入されるわけですから金利が低下するのは当然です。

加えてやはり昨年末の選挙における与党勝利の影響も見逃せません。安倍政権が少なくとも今後2、3年間は維持されるのであれば、今の黒田日銀とのタッグによる「超・金融緩和」政策も同じ期間だけ継続されるからですね。

さらによく指摘されているように原油価格の低下が急ピッチで進んでいますが、これは世界の物価上昇圧力を抑えることになりますので金利の低下要因となってきます。つまり国内要因だけでなく海外要因も金利の低下を促しているわけですね。

とすると当面、金利はますます低下していきそうですが果たしてどうなるでしょうか。まさかマイナス金利にまで沈み込むことはないと思いますが、限界に挑戦!といった状況です。

そんなわけで、すでにほとんど冒頭で語ってしまいましたが、本日の長期金利=0.200%は、先月のこの時期の0.375%から一気に半減しています。

ちなみに、いつもご紹介している日本の株価とアメリカの金利をそれぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこうです。



次にアメリカの金利はこうです。



金利との相関でいえば、株安=金利安ですし、当然、海外の金利が低くなれば日本の金利にも影響するわけで、この2つのグラフからも金利が上昇する要素は見当たらないことが分かります。

しかしアメリカの金利も下がりましたね!ついに1%台ですか・・・。とても半年以内に利上げが予想されている国の金利とは思えませんね。

最後に世界3大経済圏のもう一極であるヨーロッパのドイツの長期金利をチェックするとこうなっています。



こちらも先月に引き続き順調に低下しています。1年で金利がちょうど4分の1まで低下したということで、かなり劇的ですが、このような一次関数的な下げが続くとすれば半年以内には金利はゼロとなってしまいそうですね。

ヨーロッパではさらなる金融緩和が確実ですので金利が低下するのも当然かもしれませんが。

いずれにしても日本の金利は、「日銀のハロウィン緩和」×「安倍政権の勝利」×「原油安」というトリプルパワーに加え、「世界的な金利低下傾向」という外部環境もあり、さらに低下するのは間違いなさそうです。もちろんそれは住宅ローン金利も低下していくことを意味しますので、住宅ローン利用者とすれば歓迎したいところです。

気になるのは今の「異次元の低金利」がいつまで・どれくらい続くのか、という点ですが、少なくとも金融緩和は消費税の延期目途とされている2017年4月までは続く可能性が高く、だとすれば金利もそれまでは本格的に上昇することはなさそうです。参考にしてみてください。

ちなみにより長期的に、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



今の長期金利は中長期的に見ても、「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。最も低い時期でも0.5%前後であり、0.2%前後という金利水準は「史上最低水準」ということですね。ぜひこの追い風を生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

ちなみに。

あえて長期的な観点から注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば7〜8倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りさらなる金融緩和も発表され、消費税が2017年4月まで延期になった現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりませんが、それでも今の歴史的な低水準からすれば、「これから更に下がるとしても限定的」という点でいつかは上昇する運命にあります。それが「かなり先」だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2015年2月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックするとこのようになっています。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.889% → 0.889% (変わらず)
・10年固定 : 1.247% → 1.173% (−0.074%低下
・20年固定 : 1.928% → 1.725% (−0.203%低下
・30年固定 : 2.092% → 1.863% (−0.229%低下

予想通り全般的に低下していますね!特に20年固定と30年固定はいずれも0.2%以上の大幅な引き下げとなっており注目です。

次に、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆1月20日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.00% → −0.02% (−0.02%低下
・10年 : 0.42% → 0.27% (−0.15%低下
・20年 : 1.20% → 0.96% (−0.24%低下
・30年 : 1.42% → 1.17% (−0.25%低下

こちらも予想通り、どの期間も順調に低下していますが、1年もの国債金利については何とついにマイナスになっているのですね!驚きです。

マイナス金利とは満期の時点で元本が預入時より少なくなる=元本割れを起こすことを意味しますが、そんな誰も買わないはずの条件なのにそれでも値がついているということは・・・

・さらにマイナス金利が拡大すると予想している(そうなると利益が出てきます)
・運用上、いくら条件が悪くても一定割合の1年もの国債を買わなければいけない事情がある
・1年後の物価は0.02%以上下がるので実質的にはプラス金利になると予想している

といった理由が考えられるのかもしれませんが、いずれにせよ異常事態であることは間違いありません。金利低下も来るところまで来ましたね・・・。

いずれにしても後2週間、金利がこのままの状態で推移すれば、2月の住宅ローン金利はさらに下がる可能性が高そうですね。つまり、すでに史上最低となっている住宅ローン金利がさらに史上最低値を更新しそう、ということです。長期金利が史上最低水準を更新し続けておりますので当然と言えば当然かもしれませんが。

ただし。

金利低下を期待されている方には申し訳ないですが、利下げになるとしても下落幅自体は徐々に小さくなってくると思います。と言うのもこれだけ金利が低下してくると、さらなる低下余地はほとんど残っていないからです。

実際、ソニー銀行の2月の金利も上記の通り、10年固定については引き下げ幅は約0.08%にとどまっていますね。限界に近づいているということなのでしょう。採算的にもほとんど利益が出ていないでしょうしね。

そういう意味では繰り返しになりますが、細かな変動にとらわれずに着実に住宅ローンの借り入れ・借り換えの検討を進めていただければと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

上記の通り長期金利はさらなる低下傾向にあるわけですが、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持しているのですね。

1月20日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.074%」と文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.069%」でしたから、ほぼ同じ水準をキープしていることになります。

日銀のこうしたゼロ金利政=短期金利の引き下げ政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますし、繰り返しになりますが、少なくとも増税延期目途である2017年4月まで継続されるのはほぼ間違いないと思います。

そして短期金利はまだまだ低金利が続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の6年以上全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月もこうした追い風に見合った最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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