＜解説・異論・反論＞

昨年の衆議院選挙の公約にもなっていたフラット３５の金利引き下げがいよいよ始まりましたね。概要としては大きく以下２つです。

１．フラット３５Ｓにおける当初５年間の金利引下げ幅を現行の年−０．３％から年−０．６％に拡大
２．フラット３５の「９割超融資」について、現行、９割以下融資の場合と比べて上乗せしている金利を引き下げ

どちらにしても該当するフラット３５の利用を検討・予定している方々にとっては朗報ですね。０．３％も下がれば、借入金額が２，０００万円とすると、２，０００万円×０．３％×５年＝３０万円のコスト削減・・・は元本返済が進むのでちょっと難しいにしても、２５万円程度は利息が減らせるのではないでしょうか？

ただ一方で、すでにフラット３５に決めている方はそれでいいとして、そうでない方がこの金利引き下げだけを理由にフラット３５の検討を進めるのはあまり適切ではありません。

具体的に見ていきましょう。まず今月のフラット３５の融資率９割以下の金利のレンジはこのようになっているとのことです。

・１．３７％〜２．０９％

真ん中は「１．７３％」ということですね。この金利に上記金利引き下げ優遇を受けるとするとこうなります。

・当初５年間：１．１３％
・残りの３０年間：１．７３％

こうしてみると、最初の５年間の金利引き下げより、５年後の０．６％の金利上昇の方が気になりますね・・・フラット３５を利用される方は「安定した金利」「安定した毎月の返済額」を期待されているのでしょうから、少々気持ち悪いと感じる方は少なくなさそうです。

実際、バブル崩壊後に社会問題となった「ゆとり返済」もこのような「最初の返済額は少なく、後から多くなる」という返済方法でしたし、世界を揺るがしたアメリカのサブプライムローンもやはり同じように最初の数年は返済が猶予されるというものでした。

こうした「最初は楽だけれど後で苦しくなる」という借り方は相対的にリスクが大きいということですね。

加えて返済方法とは別のところで、フラット３５の場合、一般の住宅ローンでは無料が当たり前の団体信用生命保険が有料という問題もあります。これがおおよそ年０．３％くらいの負担となりますのでそれも加味すればこのような実質金利になるということです。

・当初５年間：１．４３％
・残りの３０年間：２．０３％

こうなってくるともちろん金利がそれほど高いわけではありませんが、民間の住宅ローン金利が１％を切っている中で本当に魅力的かどうか悩むかもしれません。

具体的に今月の金利をチェックすると変動金利タイプは０．６％前後で提供されていますし、１０年固定金利も１．１％前後で提供されています。とすると、より金利の低い民間の１０年固定金利を選んで最初の１０年でなるべく元本を減らした後で、２５年ローンに切り替え・借り替えた方がトータルコストは下がる可能性が高そうですね。

加えてそもそも本当にこれから５年以内に日本の金利が上昇するのか？という深淵な問題があります。今の金利低下は主に日銀の金融緩和によるものですが、この金融緩和は基本的にバブル崩壊以降、２５年近くずっと続いているわけですからね。２０００年からの長期金利の推移はこのようになっています。



事実、日銀が目指すインフレ率の上昇もなかなか実現しておりません。少子高齢化によって国内市場が成熟・縮小しつつある日本においてインフレを引き起こすのは至難の業なのかもしれませんね。だとすると今の低金利はまだまだ続く可能性が高く、たとえば

・金利が低い間：変動金利０．６％
・金利上昇時：固定金利に切り替え

という選択肢もあります。もちろんこうした場合、後段の固定金利は今借り入れるより割高になると思いますが、それでも当初の金利＝０．６％前後とすると、その時点でかなり得しているはずですので、今の金利環境を踏まえればトータルでは十分おつりが来るものと思います。

そもそも永遠に金利上昇しない可能性すらありますしね・・・。

ただし、もちろんこの「変動金利→固定金利」という戦略を取った場合、金利タイプ切り替え時の住宅ローンの返済額は大きく上昇します。イメージとしては月＋１万円〜２万円といった感じでしょうか。

その時に困らないよう、

１．毎月、自主的に月１万円〜２万円繰上返済し、固定金利に切り替えてもトータルの返済額は変わらないよう調整しておく。
２．金利が低い間に積極的に繰上返済し、元本を１円でも少なくしておく。

といった対策が肝要ですね。要するに「繰り上げ返済がポイントになる」ということです。

話がそれましたが、このフラット３５Ｓの金利引き下げを利用するにあたってはそのメリット・デメリットを冷静に見比べた上でご検討ください。そもそもエコ住宅等でなければ優遇を受けられませんしね。

さて。

これまで何度も述べているように記者自身はこうしたフラット３５の金利優遇策を正直、あまり快く思っておりません。と言うのもこの金利優遇にあたっては税金が投下されるからですね！

住宅金融支援機構が自助努力で金利を下げるならまだしも、税金を使って金利を引き下げるなど、他の民間金融機関からすれば明らかに「反則」ですね。しかもその税金は１，１５０億円にも上ります。

納税者の立場から言っても、すでに民間の住宅ローンが十分低い中で、わざわざ税金を投下する必要があるのかと聞かれれば極めて微妙です。

また住宅ローン利用者からすればさらに微妙かもしれません。と言うのも今やフラット３５のシェアは１割を切っており完全にマイナー商品です。つまり９割超の住宅ローン利用者はこの１，１５０億円もの税金投入のメリットを全く受けられないわけで、極めて不公平と感じるのではないでしょうか？

やはり、税金を利用して住宅ローンを優遇し、景気を浮揚させたいのであれば、民間の住宅ローン利用者も交えたすべての住宅ローンに恩恵が及ぶような政策の方がいいですよね。住宅ローン減税などがいい例ですが、たとえばこの１年間、住宅を新築したら太陽光発電をプレゼントします、といった形もありえます。

環境にやさしいですし、景気対策になりますし、相対的に「地方創生」にも貢献しそうですし、売電や光熱費の削減を通じて、実質的なメリットはフラット３５の金利をいじくるよりはるかに大きいですね。予算も１，１５０億円ではちょっと足りなそうではありますが・・・。

いずれにしても住宅金融支援機構の「支援策」とも取れるような偏った政策ではなく、本当に住宅ローン利用者が喜び、景気対策となるような住宅ローン優遇策を検討していただきたいものですね。

なお、ご存知のようにフラット３５は金融機関によって金利も、手数料も異なりますので、フラット３５を利用するのであれば、より条件のよい銀行を利用することが重要ですね。その観点からは金利・手数料が最低水準の楽天銀行がおススメです。

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参考になさってください。