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このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年2月19日

住宅金融支援機構

2014年度民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】(第2回)




※抜粋

<解説・異論・反論>

これまでの金利推移を振り返ってみると、2013年4月の異次元緩和発表直後に金利が急騰する局面はあったものの、基本的にはジリジリと低下を続けていますね。過去3年間の長期金利の動きをチェックするとこうなっています。



足元の金利の反転が気にならなくはないものの、これは今回の趣旨ではないので割愛するとして(気になる方はこちらのコラムを参考になさってください)、このように中期的に金利が低下する中で、住宅ローン利用者の方々の金利観は当然、「全期間固定金利より当初固定金利、当初固定金利より変動金利」といった趣旨のものとなっているのではないかと思います。

固定金利とは、「金利上昇リスクがない分、割高な金利」ということですから、金利上昇リスクが後退すれば人気が低下するのは当然ですね。では実際、住宅ローン利用者の方々の動向がどうなっているかと言うと、先日発表された住宅金融支援機構の調査ではこうなっています。



一番上の「変動型」に着目すると、やはり金利が上昇した2013年6月期から2014年2月期までシェアを落とす一方で、金利の低下傾向が鮮明になった2014年6月期、2014年10月期は順調にシェアを回復してきていることが分かります。次の期である2015年2月期にはさらにシェアを伸ばすのは確実ですね!

金利タイプとしてはそのように「変動金利回帰」の流れが続いているわけですが、住宅ローン利用者の方々の「今後1年間の金利見通し」はどうなっているかと言うとこうなっています。



当然のことながら「現状よりも上昇する」という方は減り、「ほとんど変わらない」・「現状よりも低下する」が増えているわけですね。今回の調査タイミングは2014年10月とのことですが、実際には今月=2015年2月まで住宅ローン金利は下がり続けており、「現状よりも低下する」と答えた方が今のところ正解だったということになります。

周りのみんながどういう金利タイプを選び、どういう金利見通しを持っているか気になった方は参考になさってください。

ちなみに今回の調査でいくつか気になった点を挙げるとすればまず1つ目はこれですね。金融機関別の金利タイプです。



回答数が少ない信用金庫以下を割愛すると、金利タイプとしては「メガ・信託」グループと「地方銀行」グループとに分かれているわけですね。その比率をざっくりまとめると概ねこんな感じです。

・「メガ・信託」グループの金利タイプ

 変動金利  : 40%
 当初固定  : 30%
 全期間固定 : 30%

・「地方銀行」グループの金利タイプ

 変動金利  : 60%
 当初固定  : 25%
 全期間固定 : 15%

かなり違いますね!記者の実感に近いのは後者ですが、それはともかくとして特に変動金利タイプと全期間固定金利タイプのシェアがそれぞれ大きく異なっています。

もちろんこれが客層の違いによるものなのであれば、利用者の自由意思なわけですから何の問題もないのですが、しかし常識的に考えれば、一般市民がそこまで確固たる金利観を持っているとは考えにくく、そこには金融機関側の販売意図が反映されていると考えた方が自然ですね。

翻って考えれば、昨今の住宅ローン金利、特に変動金利については「ほとんど全く儲けが出ない水準」だと指摘されて久しいですね。だとするとうがった見方をすれば、 「メガ・信託」グループの住宅ローンの販売最前線では「変動金利より当初固定金利、当初固定金利よりは全期間固定金利」といったセールストークが繰り広げられているのかもしれません。

それが住宅ローン利用者のためであればよいのですが、そうでないとすると・・・十分お気を付けいただければと思います。

同じ文脈で気になった2つ目は「住宅ローン決定に際して影響が大きかった媒体」ですね。



圧倒的な1位が「住宅販売事業者」であるという点は変わりはないのですが、その比率が前回調査より増加しているのですね。要するに2位の「金融機関」も含めて「人任せ」にしている人が少なくないという点です。

もちろんこれらの営業マンの方々が、顧客にとって最もよい選択を提示してくれるのであればよいのですが、上記調査結果を見るまでもなく、それはかなり疑わしいですね。少なくともその会社にとって不利益となるような提案はまずされません。

もし不本意な住宅ローンだった場合、のちのち借り換えの必要に迫られ、借り換え費用として数十万円の無駄な出費が発生する可能性がありますし、その後の返済能力の変化や担保価値の下落などによって、そもそも借り換えもできない状態となればかなり悲惨なことになります。

20年や30年といった長い年月をかけて返済するのはその営業マンではなく、住宅ローン利用者自身なわけですからね。ぜひ、問題意識を持って、能動的に住宅ローン選びを進めていただきたいと思います。

最後に気になった3つ目の調査結果はこちらです。「世帯年収別の金利タイプ」ですね。



よく教科書的には、「年収の低い方は固定金利を、年収の高い方は変動金利を」というアドバイスがされています。記者は全く賛同しませんが。

ではこの年収別の金利タイプの動向をチェックしてみると、「1,000万円以下」のゾーンではすべて前回調査より変動金利タイプが増加する一方、「1,000万円超」のゾーンではすべて変動金利タイプが減少しているのですね!

つまり教科書とは全く逆の動きとなっているのですね・・・興味深いです。

ただ、変動金利タイプのシェアを減らした「1,000万円超」の方々が全期間固定金利タイプを選択しているのかというと、どうやらそうではなさそうです。実際、全期間固定金利タイプのシェアも減少しています。要するに当初固定金利タイプが増加しているということですね!

この調査結果が正しく全体の動向を反映させているとするのであれば、「年収1,000万円超」の方々は金利の固定も多少意識し始めたと言えるわけですが、加えて各銀行が5年固定金利などの短めの固定金利を変動金利以下の破格の低金利で提供している点も影響しているのかもしれません。

つまりこうした方々は金利動向のチェックにも余念がなく、目ざとくより有利な金利を探そうとする姿勢が強い可能性があるわけですね。

そうした解釈が合っているのか間違っているのかはわかりませんが、少なくとも住宅ローン利用者たるもの、金利動向に鈍感よりは敏感の方がいいに決まっています。自分は自信がない・・・という方はまずは1ヶ月に1回でいいので、市場金利と住宅ローン金利の動向をチェックしてみてはいかがでしょうか。

参考になさってください。


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