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住宅市場は活況?不況?マンション販売動向から分かる事

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2015年2月24日

SUUMOジャーナル

不動産経済研究所、首都圏・近畿圏マンション市場動向(2015年1月)発表




※抜粋

<解説・異論・反論>

これまで何度かご案内してきたように、1月・2月と当サイトのトラフィックが大きく増加しておりまして、もちろん1年で最も住宅ローンの需要が盛り上がる時期であることや、折からの「超低金利」が利用者の興味を引き付けている面があるのだとは思いますが、それに加えて住宅市場も徐々に回復してきているのではないかとニラんでおりました。

消費税増税から早1年近くが経つわけで、そろそろ駆け込み需要の反動がなくなってきてもおかしくありません。そもそも新築マンションの実質的な駆け込み期限は2013年9月だったわけで、そこから数えれば1年半近く経過していることになります。

そうしたわけで不動産経済研究所が発表した2015年1月度の、首都圏と近畿圏のマンション市場動向をチェックしてみると新規発売戸数は前年同月比でこのような実績となっています。

・首都圏 : 1,826戸 → 1,679戸
・近畿圏 :   711戸 → 1,314戸

つまり、首都圏と近畿圏とで丸っきり逆の展開となっているのですね!興味深いです。

ただこれはあくまで「発売戸数」であって供給者側、つまり販売側の都合です。そんなわけでよりダイレクトに需要を表すと考えられる「契約率」はこのような水準となっています。

・首都圏 : 78.6% → 74.9%
・近畿圏 : 65.1% → 70.9%

好不調の分かれ目は70%と言われていますので、どちらを好調で、どちらを不調と捉えるかは微妙ですが、ただやはり「発売戸数が減っているのに契約率も下がっている」首都圏は不調で、逆に「発売戸数が増えているのに契約率も上昇している」近畿圏は好調と言えるのかもしれません。

いずれにしても当サイトのトラフィックから住宅市場の回復を感じておりましたが、それは恐らく間違いだということですね・・・失礼しました。あくまで住宅市場ではなく、借り換えも含めた「住宅ローン市場」の方が盛り上がっている、ということのようです。

さてこのマンション市場動向をもう少し長い目で見てみると、発売戸数は首都圏と近畿圏とでこのように推移しています。



やはり全体的に2014年以降は低迷していることが分かります。2014年12月は首都圏で9,000戸を超え復活を感じさせるものでしたが、この1月の数字がその期待を見事に打ち砕いたということかもしれません・・・。また近畿圏にしてもこの1月が良かったというよりは、昨年の1月の発売戸数が少なすぎたというのが実態かもしれませんね。

次に好不調の目安となる「契約率」はと言うとこのようになっています。



こちらもやはり2013年と比較すれば全般的に低下気味ですね。近畿圏にしても、この1月の復調は発売戸数同様、昨年1月が悪すぎた反動ということのようです。恐らくこうした動きは戸建てと大きく変わるものではないと思いますので、住宅市場の本格回復はまだまだ先、と言えそうですね。

ただし。

この発売戸数の推移をもう少し長い目で見ると別の懸念が出てきます。全国ではこのように推移しているとのことです。

・2005年 : 167,465戸
・2006年 : 155,866戸
・2007年 : 133,670戸
・2008年 :  98,037戸
・2009年 :  79,595戸
・2010年 :  84,701戸
・2011年 :  86,582戸
・2012年 :  93,861戸
・2013年 : 105,282戸
・2014年 :  83,205戸

2007年までのミニバブル期以降、長期低迷が続いているのですね!2008年にリーマンショックが起きたり、2011年に東日本大震災が起きるなど、確かに記憶に残る危機が起きたのは事実ですが、しかしそれにしても回復が弱い。ここで新たな懸念がわいてきます。

つまりこの2008年以降の低迷というのは単なる景気循環ではなく、構造的な需要の後退なのではないか、ということです。具体的には人口のボリュームゾーンである団塊ジュニアが40歳を超え、徐々に住宅市場から卒業しつつあると考えられるわけですね。

バブル崩壊以降のこの20年の間、いろいろな市場で「景気の問題だと思ったら少子高齢化の問題だった」といったことが起きていますが、いよいよ住宅市場にもそうした動きが起こりつつあるのかもしれません。

いやむしろ、住宅市場で「起こらないと考える方がおかしい」と言えそうです。

住宅関連業界に勤めておられる方からすればゆゆしき問題ですが、一方で住宅購入者にとってこうした動きはデメリットばかりかと言うと・・・必ずしもそうではありません。一般的には供給より需要が少なければ値段が下がります。つまり需要の長期的な減少が続くのだとすればマイホーム価格も徐々に下がってくることが期待されるわけですね。

実際のところ、築古の物件であれば首都圏近郊でも2〜300万円で買える家が数多くあります。いわゆる「団地」タイプのものがその典型ですね。なぜ安いかと言えば、それくらい安くしないと売れないからですが、こうした動きがさらに広がってくるのかもしれません。

逆に住宅購入者にとってデメリットは何かと言えば、今後はリセールバリュー、つまり売却しようとしたときの値段が大きく下がるリスクを十分考慮する必要がある、ということですかね。もちろんこれまでもこうしたリスクは何度も指摘されてきているわけですが、今後はより強く意識する必要があるということです。

その具体的な対策としては・・・やはり、「一生住みたい」「一生住める」と思える物件を購入するということに尽きるのでしょうね。住み続ける限りはリセールバリューが上がろうが下がろうが全く無縁です。

参考になさってください。

ちなみにこのような問題から住宅市場がなかなか盛り上がってこないと、政府から更なる購入促進策が出てくるかもしれませんね。今度再開される住宅エコポイントもその1つですが、そうした動きをwatchしておくことも一計と言えます。

納税者という立場からすれば、根本的な問題解決につながらない住宅政策に多額の税金がつぎ込まれることに違和感を感じないでもないですが・・・。



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