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2015年2月26日

住宅金融支援機構

業態別住宅ローンの新規貸出額及び貸出残高の推移




※抜粋

<解説・異論・反論>

2014年の住宅業界を振り返ると、やはり4月の消費税増税を契機に大きくスローダウンしたわけですが、実感としては「概ね2割減」というイメージがありました。では実際にどうだったかと言うとこういうことになります。



2014年の新設住宅着工戸数は89.2万戸ということで2013年から「9.0%減」ということになったようですね。実感よりはやや上振れした数字ですが、この「2014年」の中には増税前の1〜3月期も含まれていることを考えれば、上記「2割減」というイメージとそう矛盾したものではないような気がします。

3月が終われば「2014年」ではなく「2014年度」の数字が出てくるでしょうから、それも機会があればチェックしたいと思います。

そうした新築住宅の販売・着工が振るわなかった中で、住宅ローンの新規貸出額がどのように推移したかと言うと、住宅金融支援機構が発表した最新データによればこうなっています。



7−9月期ですのでもう半年前ということになりますが、全体としては「−8.4%」ということで、こちらも落ち込み幅としてはそれほど大きくないですね。仮にこの時期の住宅需要が本当に2割減だったとすると、住宅ローンだけ約1割減にとどまったということは住宅ローンの「借り換え需要」が底支えしてくれたのかもしれません。イメージとしてはこういうことですね。

・住宅ローン新規貸出 : 50 → 40 (2割減)
・住宅ローン借り換え : 50 → 50 (変わらず)
・全体 : 100 → 90 (1割減)

これを検証するためには、全体の住宅ローン残高が上記新規貸出額ほど増えていないことを立証する必要がありますが、住宅ローンは放っておいても減っていくものですので計算はそれほど簡単ではありません。したがってあくまで仮説の1つとしてお含みおきください・・・。

ただいずれにしても全体的には新規貸出額が減少しているわけで、さらにその流れは今でもあまり変わらないと思いますので、やはり住宅ローン業界全体からすればジリ貧の状態が続いている、ということになります。

となると、体力のある銀行やコスト競争力のある銀行を中心にますます住宅ローン競争が過熱する一方で、どこかでそうした競争から離脱する銀行が出てくるということですね。そうしたチキンレースがいつまで続くのかというのは気になるところです。

もちろん、住宅ローン利用者からすれば、まったくもってありがたい状況なわけですが。

さて上記7−9月期の新規貸出額を主要な業態に絞ってチェックすると、前年同期比でこうなっています。

・国内銀行 : 3兆7,163億円 → 3兆5,174億円 (−5.4%)
・信用金庫 :   4,798億円 →   4,591億円 (−4.3%)
・労働金庫 :   4,094億円 →   3,187億円 (−22.1%)
・住宅金融支援機構 : 4,406億円 → 3,456億円 (−19.5%)

つまりは状況に大きな差があるわけですね。全体的に減っているのは変わらずですが、国内銀行と信用金庫が−5%程度にとどまる一方で、労働金庫と住宅金融支援機構はなんと−20%程度も減少していることになります!

その理由を探るために、同じく住宅金融支援機構が発表している2014年7月−10月の民間住宅ローン利用者の実態調査をチェックしてみると、業態別の貸出金利タイプはこのようになっています。



ざっくり言えば、変動金利タイプのシェアは国内銀行(都銀・地銀)>信用金庫>労働金庫>住宅金融支援機構という構図となっており、新規貸出額の減少幅と大きく矛盾しないことから、結局のところ「変動金利タイプの人気回復」がこのように住宅ローン業界における「勝ち組」と「負け組」とを色分けしていると考えて間違いなさそうです。

そしてこれまで何度もご案内しているように、住宅ローン金利がどんどん低下してきている中で、住宅ローン利用者の方々の金利先高観もどんどん後退しているわけで、つまりは今後ますます変動金利タイプの人気が上昇するとすれば、この「勝ち組」「負け組」の差はますますハッキリする可能性があります。

もしそうした見方が正しいのだとすれば、やはり今般のフラット35の金利引き下げに多額の税金が投入されることに違和感を感じずにはいられません。どうせ税金を使うのであれば、フラット35利用者だけでなく、すべての住宅ローン利用者が恩恵を被ることができる使い方をしてほしいものですね。

ただもちろん、フラット35を利用しようと決めておられる方は、そうした優遇措置を積極的に利用する権利があるわけで、臆することなくチャンスは徹底的に生かしていただければと思います。

ちなみに1つ懸念があるとすれば、このように住宅金融支援機構=フラット35の厳しい貸し出し状況が続くようであれば、そう遠くない将来、さらなる金利優遇策が出てくる可能性もあるということですね。当分金利が大きく上昇することはないでしょうから、 そういう意味では利用のチャンスをじっくり待つというのも一計かもしれません。

特に借り換えでフラット35を利用しようとされている方は焦る必要もないと思いますので、尚更そういうスタンスもありかもしれませんね。もし政府がこうした問題点に気が付き、フラット35の「特別扱い」は今回が最後となっても記者は責任を負いかねますが・・・。

参考になさってください。


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