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[4月の住宅ローン金利予想]
長期金利はわずかに低下 住宅ローン金利も小動きか

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2015年3月17日

長期金利は0.410%に低下も、落ち着かない展開が続く。


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

住宅市場については期待できそうな兆しは報道されるものの、実際の数字はそれを裏切る状態が続いています。昨日発表された不動産経済研究所のマンション市場動向調査によると、2月の首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比2%減の2,598戸だった、とのことです。

昨年の2月と言えば、まだ増税前の勢いが続いていた時期であり、そこから「わずか」2%減ということは「ずいぶんと回復してきたな」という第一印象を受けたわけですが、実際にはこの数字は、2月としては2009年の2,509戸以来、6年ぶりの低水準とのことです。

「他の住宅市場は好調なのに首都圏の新築マンションだけ不調」なんてことはないでしょうから(むしろ首都圏のマンション市場は相対的に好調なはずです)、こうした状況が住宅市場全体の動向を象徴しているのだとすれば本格回復はまだまだこれからということなのでしょうね。

最近の記者は、こうした住宅需要の減退は増税や景気のサイクルといった季節的な要因によって起きているのではなく、団塊ジュニアが徐々にマイホーム適齢期から卒業しつつあることによって起きている構造問題という気がしてならないですが・・・だとすれば、多少の変動はあっても中長期的にはどんどん住宅需要が後退していくことになります。果たして真実はどうなのでしょうか?

もちろん、そうした動きは消費者にとってメリットもデメリットもあるわけで、悲観も楽観もする必要はないわけですが。

そうした深遠な住宅市場の先行きに関する神学論争はさておき、目下の逆風と言えば市場金利の上昇と、それに伴う住宅ローン金利の上昇傾向が挙げられます。この3月は久しぶりに全体的に住宅ローン金利が上昇したのですね。

2ヶ月前の当欄では「これまで過去最低だった0.315%をあっさり下回ったと思ったら、あっという間に0.2%台となり、0.1%台となるのも時間の問題です」と強気の見方をいたしておりました。

では1ヶ月後の2月にどうなったかと言うと、2月17日の長期金利は0.445%ということで・・・むしろ大きく上昇したのですね!ざっくり「2倍」ということになります。記者の不明を恥じるばかりです・・・。

一方、さらに1ヶ月経ってどうなったかと言うと、3月17日現在の長期金利は0.410%ということで少し低下したことが分かります。とはいえ上記グラフを見る限り、まだまだ不安定ですね。3月頭には一旦、低下し始めたのですが、足元では再上昇しています。

グラフのトレンドから言えば、このまま上昇しても、逆に下落に転じてもどちらにしても違和感のない動きと言えます。早く落ち着くことを期待しつつも、当面は様子を見るしかなさそうですね。

ではなぜここにきて金利が上昇しているのでしょうか?先月も述べましたが、おそらく説明可能な部分と説明不可能な部分があるのではないかと思います。

まず説明可能なところとしては、日銀のさらなる金融緩和期待が後退している点ですね。金融緩和=金利低下ですから、それが後退するということは金利上昇要因となります。

加えて、日本の株価やアメリカの金利が上昇に転じていることも日本の金利に影響している可能性があります。まず日本の株価推移はこのような感じです。



次にアメリカの金利はこうですね。



日本株の上昇は驚くほどですが、アメリカの金利も日本の長期金利とほぼ同じようなカーブで上昇に転じており、こうした金融市場全体の動きが日本の金利に影響していると考えて間違いなさそうです。

ただ、そのような要因があるとしてもここまでシャープに日本の長期金利が上昇する理由としては弱い気がします。つまりはそれ以外に、ファンダメンタルズからは説明不可能な金融市場特有のテクニカルな要因があるのではないか、ということですね。

よく指摘されているのは日銀が大量に国債を購入し続けていることから、国債市場の取引が細り、ちょっとした動きで価格=金利が大きく変動しやすくなっている、という点です。そのように価格が変動しやすい相場では、投機的な売買や逆に損失を防ごうとする投げ売りが出て、実態以上に変動してしまうことがよくあります。

タイミング的にも2%前後という空前絶後の金利水準まで低下した後だったので「達成感」から余計に反動が出やすかったこともあるのかもしれません。

だとすればこうした金利上昇はあくまで一時的なものであり、さまざまな要因が落ち着いて来れば、再び低下に転じていくように感じるわけですがいかがでしょうか?

加えて、絶望視されつつある2%のインフレ目標達成に向けて死にもの狂いの日銀が、虎視眈々と次の追加金融緩和策を発表するタイミングを狙っている点も忘れるわけにはいきません。

そしてこの追加金融緩和は、金融緩和期待が後退すればするほど、長期金利が上昇すればするほど、発動の好機となってきます。サプライズを起こせれば中身以上の大きな効果が期待できるからですね。そもそも金融緩和にはサプライズ効果=心理効果以外の効果はないという冷めた指摘も聞こえてきますし・・・。

ただ実体経済への影響はともかくとして、次の金融緩和策が発表されれば金利動向がどうあろうとさらに金利が低下するのは確実です。そうした金利環境を踏まえて、一時的な金利変動に戸惑うことなく、冷静に住宅ローンの新規借り入れ・借り換えの検討を進めていただければと思います。

そもそも0.4%台でも長期金利の水準としては歴史的な低金利であることに加え、2013年4月に発表された「異次元の金融緩和」、さらに2014年10月に発表された「追加金融緩和」の影響を考えれば、金利が大きく上昇する可能性はゼロですからね。

では最後に、世界3大経済圏のもう一極であるヨーロッパのドイツの長期金利をチェックするとこうなっています。



こちらは「一人旅」状態ですね。金利上昇とは全く無縁です。1年で金利が1.6%から0.2%へ8分の1以下に低下したということで、かなり劇的です。こんな急激な金利低下はもう二度と見ることができないかもしれません。ギリシャが暴れている状況ではドイツ国債に資金が向かうのは当然かもしれませんが。

いずれにしても日本の金利は、上記の通り日銀の金融緩和によって多少上昇したとしても大きく上昇することはありえませんので安心して住宅ローンの検討を進めていただければと思います。

気になるのは今の「異次元の低金利」がいつまで・どれくらい続くのか、という点ですが、少なくとも金融緩和は消費税の延期目途とされている2017年4月までは続く可能性が高く、だとすれば金利もそれまでは本格的に上昇することはなさそうです。参考にしてみてください。

ちなみにより長期的に、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



今の長期金利は中長期的に見ても、「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。これまで最も低い時期でも0.5%前後であり、0.4%前後という金利水準は多少上昇したと言っても引き続き「史上最低水準」ということですね。ぜひこの追い風を生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

ちなみに。

あえて長期的な観点から注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば4倍近いですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りさらなる金融緩和も発表され、消費税が2017年4月まで延期になった現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりませんが、それでも今の歴史的な低水準からすれば、「これから更に下がるとしても限定的」という点でいつかは上昇する運命にあります。それが「かなり先」だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、そうした点からも今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの低金利を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2015年4月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックするとこのようになっています。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.889% → 0.889% (変わらず)
・10年固定 : 1.300% → 1.274% (−0.026%低下
・20年固定 : 1.935% → 1.901% (−0.034%低下
・30年固定 : 2.091% → 2.057% (−0.034%低下

ほんの気持ち程度ではありますが、固定金利については全般的に引き下げということですね!どのタイミングで金利を決定しているのかはわかりませんが、少なくとも足元では上記の通り先月のこの時期から金利が低下傾向にあるわけで、おおむねそれに準じた引き下げと言えそうです。歓迎したいですね。

次に、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆3月17日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.01% → 0.01% (変わらず)
・10年 : 0.38% → 0.40% (+0.02%上昇
・20年 : 1.17% → 1.22% (+0.05%上昇
・30年 : 1.40% → 1.48% (+0.08%上昇

こちらは予想に反して、どの期間も残念ながら上昇しているということですね!ただしこちらもソニー銀行と同じですが金利変動幅はわずかであり、むしろ「ほぼ変わらず」と捉える方が正しいのかもしれません。

後2週間、金利がこのままの状態で推移すれば、4月の住宅ローン金利は、固定金利タイプについては−0.1%〜+0.1%程度の範囲で小動きということになりそうです。

だとすると、ある銀行の住宅ローン金利は上昇し、またある銀行の住宅ローン金利は低下し、またある銀行の住宅ローン金利は据え置きとなる、といった風に「三者三様」になるのですかね?どうなのでしょう・・・注目したいと思います。

単にプライスリーダーである三菱UFJ銀行の金利に追随するだけ、ということかもしれませんが・・・。

ただどんな動きを見せるにしても住宅ローン金利が史上最低水準を維持することに変わりはありません。そういう意味では繰り返しになりますが、細かな変動にとらわれずに着実に住宅ローンの借り入れ・借り換えの検討を進めていただければと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

上記の通り長期金利は一転して不安定な傾向にあるわけですが、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持しているのですね。

3月17日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.075%」と文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.075%」でしたから、奇しくも全く同じ水準をキープしていることになります。

日銀のこうしたゼロ金利政=短期金利の引き下げ政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますし、繰り返しになりますが、少なくとも増税延期目途である2017年4月まで継続されるのはほぼ間違いないと思います。

そしてそのように短期金利はまだまだ低金利が続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の6年以上全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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