＜解説・異論・反論＞

住宅ローン利用者にとって最大の難問はやはり金利タイプ選びではないかと思います。銀行選び・住宅ローン選びも大変と言えば大変だと思いますが、ただそれも最初に金利タイプが決まらないことには選べません。

ではなぜ金利タイプ選びが難しいと言えばやはりそれは「正解がないから」です。将来の金利動向を正確に予言できる人などどこにもいません。

もちろん後から振り返ってみればどの金利タイプが一番お得だったのか分かるわけですが、それはあくまで結果論ですね。これからの選択の参考にはなりません。そしてこういう正解がない選択というのは多くの真面目な日本人にとっては最も苦手なことの１つのような気がするのですがいかがでしょう？

とはいえ最終的には決めないといけないわけで、メリット・デメリットを比較しながら、あとはエイヤっと選択するということですね。正解がない以上、そうやって「自分で納得して選んだものが正解」と考えてもよいかもしれません。

しかしながらその過程でできる限り情報収集することは大切ですね。はっきり言って、専門家は固定金利を勧めますし、不動産業者は変動金利を勧めますので、こうした最初から結論ありきの話は全く参考になりません。

実際には、過去の金利推移をチェックし、現在の金利動向を把握した上で、周りの実際に住宅ローンを借りた人の意見も参考にしながら決めていく、ということでしょうか。固定金利を勧める専門家も、自分の住宅ローンは本当に固定金利なんですかねぇ？正直、疑問です。

ちなみに過去の金利推移等については当サイトでもご案内しておりますので参考になさってください。

＞＞＞住宅ローン金利推移と住宅ローン金利動向について

さてその「実際に住宅ローンを借りた人の意見」ですが、最も有名かつ継続的に行われているのが住宅金融支援機構による民間住宅ローン利用者の実態調査です。そこで金利タイプ別利用状況が発表されているのですが・・・その結果がどうもおかしいのですね。最新の調査結果はこうなっています。



最新調査＝２０１４年１１月−１２月期の調査を見ると

・変動金利４０％
・当初固定金利３０％
・全期間固定金利３０％

ということで、「あぁ、大体拮抗しているのだな」という印象ですが、他の調査はおおむね一貫して

・変動金利６０％
・当初固定金利２５％
・全期間固定金利１５％

といった形で「変動金利優位」な状態が続いているんですね！つまり、こちらの調査は意図してかどうかはわかりませんが、全期間固定金利が相当「ゲタをはいている」結果が常態化しているように感じるのです。

うがった見方をすれば住宅金融支援機構は全期間固定金利であるフラット３５の販売元ですから、そこにマーケティング的な意向があったとしても驚きません・・・こちらは小規模なアンケート調査ですからね。

その住宅金融支援機構ですが、今回、民間住宅ローンの貸出動向調査を発表しました。２０１４年の１０月から１１月にかけて調査されたものですね。こちらは３１１の金融機関から回答を回収したものであり、恣意的な集計が混ざる可能性は少ないと思います。

いろいろと興味深い調査結果があるのですが、まずやはり気になるのは金利タイプ別の住宅ローン貸し出し実績ですね。結果はこのようになっています。



まず２０１３年度＝２０１４年３月期の新規貸出のシェアはこのようになっています。

・変動金利５８％
・当初固定金利３６％
・全期間固定金利６％

・・・つまり、やっぱり変動金利タイプは６割となっているほか、全期間固定金利については１割もないのですね！結果的に住宅金融支援機構は自らの調査結果の信憑性を否定した形となっています。

さらに興味深いのは貸出残高シェアでこうですね。

・変動金利６１％
・当初固定金利３５％
・全期間固定金利４％

つまり新規貸出のシェアで前年に比べて変動金利の割合が低下したにも関わらず、残高のシェアではむしろ大きく増加しているのですね。どういう動きをすればこういう結果となるのかよく分かりませんが、もしかすると古い固定金利タイプの住宅ローンの返済がどんどん進み、比較的新しい変動金利タイプの住宅ローンの残高シェアが相対的に上昇しているのかもしれませんね。

異論があるとすればこれはあくまで２０１４年３月期＝２０１３年４月〜２０１４年３月までのデータであり、今とトレンドと違うということかもしれませんが、ただ最初にご紹介した民間住宅ローン利用者の実態調査のグラフではばっちり２０１３年５月〜２０１４年４月までの調査結果も掲載されておりまして、おおむねこのようなシェアで推移してきたことが分かります。

・変動金利４０％程度
・当初固定金利３０％程度
・全期間固定金利３０％程度

やはり実際の新規貸出のシェアと大きく乖離していることが分かります。残念です・・・。

まぁそもそも２０１３年半ばごろをピークに住宅ローン金利も市場金利も、住宅ローン利用者の金利先高感もどんどん低下していく中で、固定金利タイプや全期間固定金利タイプのシェアがほとんど変わらないという調査結果を信じろという方が無理筋なわけですが・・・。

もう１つ異論があるとすれば、今回のこの民間住宅ローンの貸出動向調査にはフラット３５が含まれないことから、それが影響した可能性はゼロではありませんが、ただフラット３５のシェアは全体の１割もありませんからね。どうがんばっても６％の全期間固定金利のシェアが３０％になることはありません。

そうしたわけで住宅金融支援機構自らが自分たちの調査結果の正確性を真っ向から否定するというシュールな結果となっています。これから住宅ローン金利タイプの調査結果を目にしたときは、どこが実施した調査なのかしっかりチェックいただければと思います。

ちなみにこうした実態との乖離の出所を調べる上で興味深かったのが業態別の金利タイプシェアです。

まず正解はこうですね（民間住宅ローンの貸出動向調査）。



オレンジが変動金利のシェアですが、都銀や信託銀行など「都市型」の金融機関ほど変動金利のシェアが高い一方で、信用金庫、信用組合、労働組合など、「地方型・地場型」の金融機関ほど固定金利のシェアが高まっていくのは記者のイメージとピッタリ合います。

もしこれがそのまま住宅ローン利用者の金融リテラシー＝金融知識に呼応したものだとすると・・・金融に疎い方ほど割高な金利を払っている可能性があり、少し複雑な気分となります。

それはともかくとして、ほぼ同時期の「民間住宅ローン利用者の実態調査」ではこうなっています。



こちらは左右が逆になって、右の黄色が変動金利のシェアですが、どこが違うかは一目瞭然ですね！都銀・信託銀行のところです。こちらの調査ではこう。

・変動金利３６％
・当初固定金利２７％
・全期間固定金利３７％

正解（民間住宅ローンの貸出動向調査）はこう。

・変動金利７０％
・当初固定金利２７％
・全期間固定金利３％

奇しくも当初固定金利の値は同じですが、それ以外、つまり変動金利と全期間固定金利のシェアは全くのデタラメということです！全期間固定金利については本当は３％しかないものが、３７％という結果になっているのですから恐ろしいことですね・・・。

で、このデタラメな結果となった「都銀・信託銀行」利用者が４８０人と全回答者数のちょうど半分となっているために、調査結果も「全期間固定金利優位」に大きくぶれた、ということになります。

そうしたわけで冒頭ご案内したように、住宅ローン金利タイプの選択において周りがどういった金利タイプを選んでいるのかというのは重要な情報となるわけですが、中にはこうしたどう考えてもアヤシイ結果が混ざることがあります。やはり最低でも３つくらいは異なるソースの情報を集めてその情報が本当に正しいのかどうかチェックする姿勢が必要そうですね。

面倒！と思われるかもしれませんが、何せ住宅ローンはトータルで３，０００万円〜５，０００万円近く返済しなければいけない一生に一度の買い物ですからね。そうやって時間をかけて検討する価値は十分あります。

当サイトでもなるべく中立的に、客観的に各種データをご案内していきたいと思いますのでぜひご活用ください。

参考になさってください。