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今年は住宅の買い時?買い時ではない?
消費者、業者、専門家の見方

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年4月28日

住宅金融支援機構

平成27年度における住宅市場動向について




※抜粋

<解説・異論・反論>

4月となりました。引っ越しシーズンも終盤戦ではないかと思いますが、この時期に新居を手に入れられた方は無事に新生活をスタートできたでしょうか?ぜひ実りあるマイホームライフを満喫していただければと思います。

ただし住宅ローンの返済は残念ながらまだまだ何十年も続きますね。そういう意味ではマイホームは入居するのがゴールではなく、無事にローンを完済し、抵当権が消え、名実ともに「我が家」になる時こそゴールと言えるのかもしれません。ぜひ気を抜かず、着実に返済を進めていただければと思います。

平均的には完済期間は14年程度というデータもありますが、カギを握るのは繰上返済と、借り換えを見据えた金利のコントロールですね。特に当初10年固定金利などを選ぶと、その当初固定期間が終われば一般的には金利優遇幅が縮小し、金利が上昇することになります。

「今借りている住宅ローンの金利を把握していない」という人も多いようですので、割高な金利を払わされる可能性も十分あります。繰り返しになりますが、完済まで気を抜かず、ぜひ1日でも早く、1円でも多く、そして利息は1円でも少なく返済を進められることをオススメしたいと思います。

さて住宅市場については、その引っ越し需要や期末という季節性に伴うハイシーズンが3月末で一旦は収束したと思いますが、5月の連休明けくらいから再び動き始めるのが一般的な見方のようですね。住宅ローン金利も5月は4月に比べると少しは低下すると思いますので、その点からも徐々に活発になってくるのかもしれません。

そのようにこれからマイホーム選びをされる方の関心事の一つに「今は住宅の買い時かどうか」というのがありそうです。

もちろん住宅ローン金利は史上最低水準ですし、住宅ローン減税や住まい給付金といった支援政策も極めて手厚いです。はっきり言って増税前より増税後の今の方が減税メリットが大きいという充実ぶりです。その点では強い追い風が吹いているのは間違いありません。

一方で地価や住宅価格は都心部・中心部を中心に上がり始めておりますし、何より強いキッカケとなる「10%への消費税再増税」は2017年と2年後ですから、少し様子見気分が出てしまうのも致し方ない気がします。

では実際に、周りの方々=消費者や専門家、業者の方々は、今住宅は買い時だと思っているのでしょうか?その参考となりそうな調査を住宅金融支援機構が実施していますね。「平成27年度における住宅市場動向について」という調査ですが、まず消費者はこのように感じているようです。



過半数の方が「買い時」だと感じているわけでなかなか強気ですが、1年前の調査と比較すればこのように変化しているということですね。

・買い時だと思う : 75.7% → 53.0%
・どちらとも言えない : 0% → 42.6%
・買い時だと思わない : 24.3% → 4.3%

1年前の調査では真ん中の「どちらとも言えない」という選択肢を用意していなかったようで単純比較はできないものの、「どちらとも言えない」と考える人は少なくとも買い時だとは思っていないわけで、これを「買い時だと思わない」に分類するとこのような推移ということになります。

・買い時だと思う : 75.7% → 53.0%
・買い時だと思わない : 24.3% → 47.0%

多少乱暴な分類ではありますが、こうしてみると消費者の買い時感が大きく後退していると考えてもよさそうですね。1年前は増税前だったわけですから、このように変化したことに大きな違和感はありませんが。

ちなみに「それでも過半数の消費者が買い時と考えているなんてスゴイ」と感じられる方もおられるかもしれませんが、この調査が「2015年4月から2016年3月までに住宅取得を検討されている方」向けに実施されている点は大きく割り引く必要があります。基本的には「今は買い時ではない」と考えている方はマイホームの検討をしないでしょうから、そもそも回答者には含まれてこないということですね。

逆に言うとそれでも「買い時ではない」と答えている方というのは「買い時ではないけれど、買わざるをえない・買いたい」という特殊なケース、ということになります。

そのように消費者の購入意欲は多少失速しつつもそれなりに強いとすると、次に専門家であるファイナンシャルプランナーの方々の買い時感はどのように変化しているのでしょうか?それはこうなります。



1年前と比較すればこうなっているということですね。

・買い時だと思う : 56.9% → 80.7%
・どちらとも言えない : 43.2% → 17.3%
・買い時ではない : 0.0% → 1.9%

つまり・・・笑ってしまうくらい超・強気だということですね!特に消費者の買い時感は上記の通りやや後退していますので、なおさら「顧客不在」のこの昂揚感は奇異に感じます。

では具体的にファイナンシャルプランナーを強気にさせた要因は何かと言うと、昨年の調査結果と比較して一目瞭然なのが、「経済対策によるフラット35の金利引き下げ効果」という回答が一気に85.4%のシェアを集め2位に躍り出たことですね。

要するに不自然な「フラット35推し」なわけですが、これまた笑ってしまうのが消費者の方ではこの項目は17.6%とほとんど影響されていません。

結局のところ住宅金融支援機構が選んだ52人のファイナンシャルプランナーの回答者が「空気を読んで」フラット35推しに協力した、というのが実情なのでしょうね。しかし住宅金融支援機構は各種調査においてこの「フラット35のプロパガンダ姿勢」を隠そうともしません。まぁ、フラット35の大本なわけですからそれも当然なのでしょうけれど。

そうしたわけでこの「専門家の回答」は全くあてにならないわけですが、最後の業者=住宅事業者の回答結果はどうなっているのでしょうか?



こちらは1年前と比較すると今年度の受注・販売見込み予想についてこういう推移ということですね。

・増加 : 20.3% → 38.1%
・変わらず : 49.0% → 47.4%
・減少 : 30.7% → 14.5%

全体的には増加を予想する業者が増えていますが、もちろんこれには「希望的観測」も含まれているでしょうし、増加要因として3位に「フラット35の金利引き下げ効果」が入っており、こちらも「空気を読んだ」可能性は多少ありそうです。

いずれにしても全体を通しての印象は、みなさん2015年は住宅購入に際して「まずまず買い時」であると考えており、住宅市場についても「そこそこの回復を見せる」と考えているということですかね?

逆に言えば増税前の駆け込み需要のような熱狂感はほとんど全くないということですね。もちろんそうした熱狂は基本的には「売り手市場」となってしまいますので、買い手にとっては歓迎すべきことではありませんが。

最後に同じ調査で紹介されていた新設住宅着工戸数の推移は以下の通りです。いろいろな見方ができるのだとは思いますが、リーマンショックなどの派手な出来事に隠れて、住宅需要自体が徐々に縮小しているのは間違いなさそうです。



これまで住宅市場を支えてきた団塊ジュニアも40代半ばとなりつつありますからね。住宅市場から徐々に卒業していくのだとすると、そこから後はどんどん人口が減少していきますので、住宅需要も相応に縮小していくと考えた方がよさそうです。

もしそうだとすれば住宅産業関係者の方々にとっては頭の痛い問題ですが、一方で消費者からすればますます「買い手市場」となるわけですからむしろメリットの方が大きいのかもしれません。

いずれにしても住宅需要が落ち着いている時が検討のチャンスであるのは間違いないと思いますので、ぜひ住宅ローン金利が低く、各種支援政策が充実している今の間に着実に検討をすすめていただければと思います。

もちろん、大前提となるのはいつもご案内しているように「一生住みたいと思える家に出会える」ということではありますが。参考になさってください。

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