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今はマンションバブル!? 国土交通省住宅価格指数

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2015年5月12日

国土交通省

不動産価格指数(住宅)及び不動産取引件数・面積(住宅)(平成27年1月分)




※抜粋

<解説・異論・反論>

株価が大きく上昇し、賃上げの動きが広がりつつあるなど、日本経済は全体的には徐々に回復に向かっているようですね。

加えて消費税増税から1年以上経過し、増税ショックが薄れつつあることも大きいようで、消費も反動減の影響がなくなってきているようです。景気が良いか悪いかどちらがいいかと言えばもちろん良いに越したことはないわけで、このまましっかり改善傾向が続いていくことを期待したいものです。

ただそのように景気が回復してくると、住宅購入者にとって気になるのが住宅価格の動向ですね。株価と同じように好景気のもとでは土地代も建物代も建築費用も上昇しますので結果として住宅価格も高くなっていきます。

売り手はともかくとして買い手からすれば住宅価格は1円でも安い方がいいわけで、その動向は大いに気になるところだと言えます。

では具体的にその住宅価格はどうなっているかと言うと、国土交通省が発表した不動産価格指数(2015年1月/住宅)によると、全国の住宅総合指数は2010年平均を100として、103.8と2ヶ月連続増加したとのことです。前年同月と比べても2.0%増ということで・・・結構、上昇していますね。

もちろん株価が日経平均で言えば9,000円前後から1万9,000円前後まで2倍以上に上昇していることを考えれば100→103.8=4%程度の上昇なんて誤差の範囲と思われるかもしれませんし、記者も株価と比べると上昇ペースははるかにゆっくりだなと思わないでもないですが、それでも住宅価格は高額ですからね!仮に3,000万円の物件が4%上昇すると3,120万円ということになります。「120万円の差は大きい」と思われる方の方が多数派ではないでしょうか?

120万円あれば家具や家電を一新できますし、車を買い替えることも可能です。やはり住宅価格の動向には相応に気を付けなければいけない、ということですね。

ただし上記グラフの通りですがその内訳をみるとかなり印象が変わってきます。2010年平均を100とした場合の種類別の指数はこのようになっています。

・住宅地(土地) : 97.8
・戸建て住宅 : 97.5
・マンション : 118.1

つまりは上昇しているのはマンションばかり・・・ということですね!しかもこれは首都圏の数字ではなく全国の数字です。つまりこうした「マンションバブル」とでも言うべき状態は全国規模で起きていることになります。

ちなみに東京都の数字を抜き出すとこのようになっています。

・住宅地(土地) : 98.1
・戸建て住宅 : 97.4
・マンション : 117.4

全国の数字とほぼ全く変わらないのが印象的ですね!もしかすると取引事例が東京に偏っている可能性もないではないですが、だとしても「マンションバブル」が起きているのは間違いなさそうです。

ではなぜこのようなバブルが起きているのでしょうか?

全くの仮説でしかありませんが、供給サイドの事情からすれば、円安によって資材価格が上昇傾向にあったり、人手不足で賃金が増加するなど、建設コストが相対的に高くなっており、販売価格を引き上げざるを得ないというのはあるのかもしれません。

もちろんそうした動きは戸建て住宅の価格にも影響するわけですが、マンションの場合、販売価格に占める建物部分の割合が大きく、こうした建設コストの増大が直接的に影響している可能性はあります。

また需要サイドからすると、少子高齢化の流れやセキュリティ意識の高まり、あるいは利便性を重視する傾向から、よりマンション人気が高まっているのかもしれません。

子どもがいなければ、郊外の広めの戸建てを選ぶ理由は大きく減りますからね。

しかし。

そのような環境の変化が上記住宅価格の動向に影響している可能性はあるものの、さすがに価格「格差」が合理的に説明できる範囲を超えつつあるような気がします。仮にどこかでこの乖離が修正されるのであれば、宅地・戸建て価格が上昇するか、マンション価格が下落するか、あるいはその両方か、ということになります。

株価や為替相場と同じように住宅価格もまた、未来の動向を正確に予測することはできませんが、仮にどこかでマンション価格が下落したとしても慌てないよう、精神的・経済的な手当をしておいていただければと思います。

その目安となりそうなのが2008年のリーマンショックですが、この指数は2008年4月スタートとなっていますのでこの2008年4月=100とすると最も下がったのはと言うと以下の通りです。

・住宅地(土地) : 83.2 (2014年4月)
・戸建て住宅 : 89.2 (2012年4月)
・マンション : 92.1 (2009年6月)

具体的な指数の値もさることながら、この3種類で最低値を記録したタイミングが全く異なるのも興味深いですね!住宅地に至ってはアベノミクスから1年以上経過した昨年=2014年4月に最低値を更新したということになります。消費税の影響もあるのかもしれませんが少し不可解です。

一方、本題のマンション価格についてはイメージ通りリーマンショックの余韻が残る2009年6月に最低値に到達したということですね。その点ではマンション価格はより景気に左右されやすく、株価と地価の真ん中くらいの位置づけなのかもしれませんが、それはともかくとして92.1ということは約8%低下したということですね。

とすると同列では論じられないのかもしれませんが、足元の「マンションバブル」が崩壊すると同じような価格下落が起こる可能性は考慮した方がよさそうです。これまた1割の下落と言うと大したことないように感じるかもしれませんが、頭金相当額が吹っ飛ぶわけですからね。無視できない動きと言えます。

ではいつバブルが崩壊するのでしょうか?

残念ながら・・・全くわかりません。バブルというのはいつも突然、思いもよらぬタイミングで、思いもよらぬ理由から崩壊するからですね。しかもリーマンショックのようにグローバル要因だったりすると記者のような素人には全く予想が付きません。

ただ国内需要を考えると2017年の消費税増税後や、2020年の東京オリンピック後というのは心理的な節目となってきそうです。

加えてこれから新居を選ぶのであれば、そうしたバブルの香りがしない戸建てがおススメということになりますが、ただ住宅は単なる投資ではありませんので、そうした経済合理性だけで選ぶのはあまりよろしくありません。

そもそも価格が上がった下がったと言っても一度購入してしまえば、売却するまで全く関係ありません。特に一生住むとなれば最後までそうした時価とは無縁ですね。

その点ではこうした住宅価格の動きを横目でにらみつつ、しかし「この家に絶対住みたい」「この家なら一生住める」といった、主観的な住宅選びもまた大切だということですね。

むしろ経済合理性については不確実・不確定な部分が大きいのだとすると、そうした主観的な選択基準の方がはるかに重要ということなのかもしれませんね。

仮に今がマンションバブルなのだとしてもまだまだ価格が上昇するのであれば今買っておくのが正解となりますし、特に今の価格上昇が上記の通り少子高齢化といった人口動態の変化を背景とするものならなおさらです。

そうした訳で繰り返しになりますが、今の価格が割高か割安かという認識も必要ですが、それ以上に大切なのは「心から満足できる住宅に出会うこと」ですね。みなさんが後悔しないマイホーム選びができることを祈っています。参考になさってください。

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