＜解説・異論・反論＞

先日のコラムの書き出しと全く同じで恐縮ですが、住宅ローン金利が低位安定する中で誰が何と言おうと住宅ローンの一番人気の金利タイプは「変動金利型」ですね。

一般的には各種金利タイプの中で最も金利が低いですし、その最大のネックは「金利上昇に弱い」という点ですが、低金利が長引く中でそのリスクはほぼゼロとなっています。ノーリスク・ハイリターンの状態になっているわけですから人気が出るのは当然かもしれません。

いつもご案内している長期金利の２０００年からの推移をご覧いただいても分かるとおり、確かにこの１５年で金利は全く上昇していないばかりか、「異次元緩和」によって史上最低金利を更新し続けている状況であり、この期間に変動金利タイプを選んだ方というのは結果的に「勝った」「良い選択をした」ということですね。



逆に言うとこの１５年間、あるいはバブル崩壊以降の２５年間、結果的に「負けた」「間違った選択をした」と言えるのは固定金利タイプであり、中でも最後まで金利が変わらない全期間固定金利タイプということになります。その代表格はフラット３５ですね。

実際のところ住宅ローンの借り換えにおいても、固定金利→変動金利への変更や、全期間固定金利→当初期間固定金利への変更が多く、こうした全期間固定金利タイプ利用者からすると、金利上昇という当てが外れ、軌道修正を余儀なくされている実態が浮かび上がっています。

当サイトとしても現状の金利環境＝短期的には金融緩和により、中長期的には少子高齢化により、極めて金利が上昇しにくい状況を踏まえれば、変動金利タイプがよさそうですし、それでも「金利上昇リスクが心配」という方には「変動金利＋固定金利」のミックス金利をオススメしています。

これなら変動金利のメリットも、固定金利のメリットも半分ずつ得られますので、より納得しやすいのではないでしょうか。繰上返済で固定金利の方を返済していけば、さらなる金利削減メリットが出てきますしね。

ただし。

だからと言って積極的にフラット３５を選ぼうとされている方の判断を批判する気はありません。「勝った・負けた」「正しかった・間違っていた」と言ってもそれは結果論だからですね。当サイトとしては今後金利が急上昇する可能性は低いと考えているものの、それが正しい保証などどこにもありません。

金利上昇リスクがゼロではない以上、そのリスクにフォーカスして住宅ローン金利タイプを選択するという考え方はあるのだと思います。当然、全期間固定金利を選べばそれ以外の金利タイプに比べると割高になりますが、その割高なコストは保険のようなものですね。「金利上昇保険」です。

生命保険の掛け金をいくらにするかは完全に個人の自由であり、正解などないのと同様に、この全期間固定金利＝「金利上昇保険」に割高な利息を払っても本人が納得しているのであれば全く問題ないということですね。

となると次に気になるのが全期間固定金利タイプ利用者の納得度＝満足度かもしれません。それが分かる調査を住宅金融支援機構が実施していますね。「２０１４年度民間住宅ローン利用者の実態調査／フラット３５利用者編（第２回）」がそれですが、フラット３５を実際に利用した方々の気になる満足度はこのようになっています。



ちょっと見づらいかもしれませんので、「大いに満足」と「やや満足」の両方を「満足」とすると４ヶ月前の前回調査からこのように変化している、ということですね。

・総合評価　：　７３．２％　→　６０．１％
・融資額　：　６９．０％　→　５６．８％
・金利水準　：　５８．９％　→　５２．９％
・事務手続き　：　５６．３％　→　４８．３％
・銀行の説明　：　５７．９％　→　４５．１％
・業者の説明　：　５４．７％　→　５１．０％

つまり・・・どの項目も満足度が下がるという驚きの展開ですね！ 調査では「項目別平均点を見ると、すべての平均点が前回と比べて低下した。」と淡々と総括されていますが、関係者からすれば衝撃的な調査結果と言えそうです。

ただ回答者数は１５３人ですので、回答者の偏りによっては調査結果が変わるということはありそうですが。

それはともかくとして気になるのが金利に対する満足度ですが、「金利水準」への満足度は今回の調査では５２．９％となっており・・・やっぱり低いですね。言い換えれば４７％＝ほぼ半数の方が「満足していない」ということになります。

もちろんこの調査期間中に金利が上昇したということであれば分かる気もしますが、右肩に書いてあるようにフラット３５の平均金利は前回と比較してこのようになっています。

・前回　：　１．７９％　→　今回　：　１．７４％

相対的には金利が下がっているにも関わらず満足度が下がったというのはどういうわけでしょうか・・・。

しかし仮に金利水準に満足していないとしても、「金利が変わらない安心」によってトータルでの満足度は高い可能性があります。そうしたわけで総合評価を見てみると・・・６０．１％ということでやっぱり低いですね。

しかも前回の７３．２％から大きく悪化している点も気になるところです。

逆に言えばあまり満足していない残り４割の方はなぜフラット３５を選択したのでしょうか？他の住宅ローンに落ちて仕方なくフラット３５を選んだ、といった「望まざる客」の存在が全体の満足度を下げた可能性はないではありませんが、ただ実際に「他はダメだったけれどフラット３５だけＯＫだった」という状況になればむしろ満足度＝感謝度合は上昇しそうです。

謎ですね・・・。

ちなみに住宅金融支援機構はフラット３５以外にも民間住宅ローンの満足度も調査しておりまして、その結果と比較するとこのようになります。

・総合評価　：　フラット３５／６０．１％　・　民間住宅ローン／５９．１％
・融資額　：　フラット３５／５６．８％　・　民間住宅ローン／６２．０％
・金利水準　：　フラット３５／５２．９％　・　民間住宅ローン／５６．１％
・事務手続き　：　フラット３５／４８．３％　・　民間住宅ローン／５３．６％
・銀行の説明　：　フラット３５／４５．１％　・　民間住宅ローン／４９．８％
・業者の説明　：　フラット３５／５１．０％　・　民間住宅ローン／５０．８％

こうして見比べると民間住宅ローンの総合評価も決して高いというわけではないということですね。とすると、この調査手法全般に問題があって偏ってしまっているのか、あるいはそもそも住宅ローンというのはあまり満足度が上がらない商品ということなのかもしれません。

住宅ローンというのは当然、債務であり、借金であり、重荷であり、負担であるのは間違いなく、そう考えるとなかなか「満足」と言えない人が一定層おられる、ということでしょうか。

ちなみにこうして満足度の内訳を見比べると新たな謎が生まれてきます。各項目の勝ち負けをまとめるとこういうことですね。

・融資額　：　民間住宅ローンの満足度の方が高い
・金利水準　：　民間住宅ローンの満足度の方が高い
・事務手続き　：　民間住宅ローンの満足度の方が高い
・銀行の説明　：　民間住宅ローンの満足度の方が高い
・業者の説明　：　フラット３５住宅ローンの満足度の方が（わずかに）高い

ということで４勝１敗で民間住宅ローンの勝利なのですが、それがなぜか「総合評価」になるとフラット３５の方が高いという結果になるのですね！各項目の積み重ねが総合評価につながっていくとすると、最後の「住宅販売業者の説明」のウェイトが極めて高い、ということになります。

不思議な結果ですね・・・。

いずれにしても「金利が変わらない安心」が得られるフラット３５であり、全期間固定金利ですが、その満足度は思ったほど高くはなさそうです。

もちろんそれでも納得した上で利用しているのであれば全く問題ありませんが、借りた後で「こんなはずじゃなかった」と満足度が低下しているのであればゆゆしき問題だと言えます。

何もフラット３５に限った話ではありませんが、住宅ローンは数十年続く借金であり、人生最大の負債です。その点では住宅選びだけでなく、住宅ローン選びについてもしっかりじっくり時間をかけて検討してみてはいかがでしょうか。

またすでに借りているけれど「こんなはずじゃなかった」と考え始めている方には住宅ローンの借り換えの検討をオススメします。借り換えは早ければ早いほど、残高が多ければ多いほどメリットが膨らみますからね。

折しも住宅ローン金利は史上最低水準を維持しておりますので、新規借り入れだけでなく借り換えにも追い風ですね。参考になさってください。