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今、住宅は買い時?不動産投資のプロの考えを調査

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年6月23日

朝日新聞

不動産投資、5割強が「買い時」と回答 野村不アーバン調査




※抜粋

<解説・異論・反論>

5月の中古マンションの販売価格(70平方メートル換算)は首都圏では平均2,998万円となり、前月比で1%上昇したようです。前年同月比ではなく、「前月比」ですからすごいですね。単純に計算すれば年12%相当の上昇率ということになります。

もちろんこうした不動産価格はエリアや間取り、築年数によっても大きく変わってきますので、この数字だけを持って全体のトレンドは判断できないものの、それでも「9ヶ月連続の上昇」ということですから、上昇基調であるのは間違いなさそうです。安倍政権が目指すデフレからの脱却について、不動産価格は素直にその期待に応えているということになりそうです。

景気の回復に加えて円安に人材不足なわけですから、需要・資材・建築費のすべてで価格上昇圧力があるということですね。上昇しない方がおかしいと言えるのかもしれません。

ただそのように上昇してくると悩ましいのがこれから住宅購入を検討されている方ですね。住宅ローン金利の低下や、2年後に迫った消費税の再増税などを踏まえれば、住宅購入に向けての追い風は引き続き強いものの、一方で住宅価格の上昇は向かい風、ということになります。

しかしマイホーム購入はライフステージからの要請が強いと思いますので、2、3年は待てても4、5年というのは厳しいのではないかと思います。とすると仮に足元で不動産価格が上昇していたとしても「今後3年間は上昇が続く」と思えばむしろ追い風のように感じる方もおられるかもしれません。

そうしたわけで先月ご案内したばかりですが、住宅金融支援機構が民間住宅ローン借入予定者の実態調査の最新版を発表していますので早速取り上げてみたいと思います。気になる住宅の買い時意識はこのようになっています。



つまり・・・順調に上昇しているのですね!この調査は2015年2月に実施されたようですが、「今は買い時だと思う」と答えた方は前回=2014年10月調査から比較して46.3%から50.2%へと上昇しているわけですね。ついに過半数となっています。

一方、「買い時だとは思わない」という方は12.4%に低下しており、この1年半の調査期間の中では最低ということですね。

もちろんこれは「住宅ローン借り入れ予定者」の意見ですので当然、世間一般よりは買い時だと思っている方の比率が高いわけですが、それでも購入意欲の高まりは鮮明ですね。

この購入意欲が減退したのは唯一2014年2月のタイミングですが、何があったかと言えば消費税増税ですね。要するに消費者は不動産価格の動向よりも消費税などの税制の変化に影響されやすいということでではないかと思いますが、実際、今が買い時だと思う理由は以下の通りですね。

1位:住宅ローン金利が低水準 81.4%
2位:消費税増税前 33.6%
3位:税制メリット 30.7%
4位:住宅価格が安い 17.8%
5位:住宅取得促進策 15.6%
6位:その他 1.8%

確かに住宅ローン金利と税制の変化が大きなモチベーションとなっている実態が分かります。 逆に住宅購入に踏み切れない理由としては以下が挙げられています。



「住宅ローン借入予定者」の「購入に踏み切れない理由」ですから、やや特殊なセグメントの回答とはなりますが、この中で不動産価格の動向にまつわるものはほとんどありません。唯一あるのが「住宅価格は下がると思うから」ですが、順位・シェアともにかなり低いです。とするとやはり消費者は住宅価格全般の動向については関心が低いということになりそうです。

仮に住宅価格が3%以上上昇すれば消費税増税以上のインパクトがあるのですが・・・。

ではより不動産価格の動向に敏感な不動産投資のプロは現状の住宅市場をどのように考えているのでしょうか?上記記事によれば、野村不動産アーバンネットが投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」会員を対象に実施した「不動産投資に関する意識調査」によると、5割強の人が投資物件を「買い時」、同じく5割強が「買い増しを検討したい」と答えた、とのことですね!

この文脈から言えば、一般消費者だけでなく、不動産のプロも積極的、ということになりますが、ではその回答結果の推移を同社HPでチェックするとこうなります。



つまり・・・「買い時だと思う」と考えている投資家は明らかに、有意に減少しているのですね!2年前には6割あった「買い時」感が足元では4割にまで減少しているということです。代わりに増えているのが「買い時はしばらく来ないと思う」という意見で・・・やっぱりプロはきちんと今の不動産価格の状況を冷静に把握していますね。当たり前ですが。

含蓄があるのが回答理由でこのように紹介されています。

◆買い時だと思う理由

 ・金利が低いため
 ・オリンピック効果が期待できる

◆間もなく買い時が来ると思う理由

 ・オリンピック前に調整局面に来ると思うから
 ・売り物件が増え、買い手市場が来ると思う

◆買い時はしばらく来ないと思う

 ・価格が上昇しているから
 ・人口減少社会であるため

少数意見だとは思いますが、「オリンピック前に調整局面に来る」 というのは専門家らしい見立てですね。当たるかどうかは神のみぞ知る、ですけれど。

一方で今後の不動産価格については引き続き強気のようで、「1年後の不動産価格」についてはこのように回答しています。



「上がる」と答えた方は56%となっており、2年前の66%からは後退しているものの、1年前の52%より増加しているのが印象的ですね。逆に「下がる」と答えた方は1割未満で推移していることが分かります。

継続的に不動産の売買を繰り返している投資家はともかくとして、上記の通りライフステージの変化の要請から「実需」として住宅購入を検討されている消費者からすればこうした住宅価格の上昇見通しはやはり「買い要因」となるのでしょうね。

そのように考えれば「不動産価格の上昇傾向」を前にして、投資家の買い意欲が減る一方で、消費者の買い意欲が増すのは当然なのかもしれません。

ただそうは言いつつ気になるのが上記の通り、アンケート結果からは消費者の方々が住宅価格の動向全般に対して関心を持っている様子はあまりうかがえません。

繰り返しになりますが、住宅価格の上昇は消費税増税や住宅ローン金利上昇以上のインパクトが出てくる可能性があります。これからマイホーム購入を検討されている方はそうした不動産価格全体の動向についてもそれなりに注意いただければと思います。

参考になさってください。

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