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2015年路線価 上昇している都道府県は?
来年の見通しは?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年7月28日

日本経済新聞

路線価、東京・大阪で2年連続上昇 全国も下げ幅縮小




※抜粋

<解説・異論・反論>

住宅購入を考える直接的なキッカケは「家族が増えた」「手狭になった」「学校や会社から近い方がいい」と言った主にライフステージの変化に伴う現実的な要請だと思いますが、もちろんそれだけでなく、外部環境の中にもキッカケを生み出すものはあると思います。主にはこうしたものでしょうか。

1.金利
2.税制
3.住宅価格

つまりは金利が低ければ低いほど、税金が少なければ少ないほど、そして住宅価格が低ければ低いほどマイホーム需要は高まり、逆に金利も税金も住宅価格も高ければマイホーム需要はしぼむということですね。当たり前ですが。

その点では4つ目のファクターとして「収入」を付け加えてもいいのかもしれませんが、こちらは外部環境というよりはライフステージに近いもののような気もしますので今回は割愛します。

それはともかくとして、上記3つの外部環境はしかし直接的に住宅取得コストの増減に結び付くわけで、その点ではこれからマイホームを購入しようとされている方は均等に注意を払う必要があるわけですが、ただ各種アンケート調査を見ると現実的にはこのような関心度合いになっている気がします。

金利 > 税制 > 住宅価格

確かに金利は毎月変動する上に、一般性も高いわけですからよく報道され、気になってしまうのは当然です。他方、税制は頻繁に増減するものではありませんので常に注意しておく必要はありませんし、住宅価格については個別性が高いので、その騰落をリアルタイムで実感するのは難しいですね。となると以下のような関心度合いになるのは当たり前かもしれません。

ただ足元の経済環境を踏まえれば本当に注意しなければいけない順番というのはこういうものではないでしょうか?

住宅価格 > 金利 > 税制

もちろん金利がいきなり1%も上昇するとすれば、30年住宅ローンだとトータルの支払利息は2割近く増加することになります。つまりトータルコストが2割近く増加すると考えてよいですね。

しかし日銀の金融緩和に加え、各銀行で熾烈な住宅ローンの貸出競争が行われている現状では金利が大きく上昇する可能性は極めて低いです。あったとしても0.5%程度の上昇ではないでしょうか?だとすると30年住宅ローン換算で1割程度のコスト増ということになります。

ちなみに実際の返済期間は繰上返済なども含めれば20年弱、という調査もあります。仮に「20年住宅ローン換算」の場合は、0.5%上昇の場合、トータルで5%程度の増加、ということになってきますね。

要するに金利については常識的に考えて一定のレンジがあり、その範囲内に収まると想定すればその金利上昇リスクも限定的である、ということですね。

一方でそうした歯止めがないのが住宅価格です。不動産市場が活性化されればされるほど土地の値段は上昇しますし、材料費も円安が進めば上昇します。また、今深刻なのは人手不足ですね。今後、人手が大きく増えることは考えにくいですので、だとすると人件費もどんどん上昇していく可能性があります。

実際、地方も含めた都心部のマンションの場合、リーマンショック直後や東日本大震災直後の底値からは2〜3割上昇しているように感じるのは記者だけでしょうか?しかもそうした上昇傾向は今も続いているわけですからね。金利動向と同じくこうした住宅価格の推移についても十分ご注意いただければと思います。

さてその住宅価格を構成する要素の中で最も重要な「地価」について、重要な調査が発表されていますね。何かと言うと2015年分の路線価が先日、国税庁から発表されたのです。国土交通省ではなく国税庁という点が興味深いですが、それはともかくとして全国の数値としてはこのようになっています。

・全国 : −0.7% → −0.4%

確かに地価の下落幅は顕著に縮小したものの、まだマイナスであることに変わりはありません。つまり全国で見れば地価は下がっているわけですね。

ただ一方で住宅需要の過半は東京・大阪・愛知の3大都市圏に集中しているわけで、それぞれの変動率の変遷をチェックするとこうなっています。

・東京 : 1.8% → 2.1%
・大阪 : 0.3% → 0.5%
・愛知 : 1.2% → 1.0%

こちらは昨年に引き続き増加傾向を維持しているほか、東京と大阪ではどちらも上昇幅が拡大していますね!特に東京については単純計算で、2年間で土地の値段が4%近く上昇していることになり、もちろん住宅価格も上昇しているわけですから、この期間の金利変動よりはるかに大きな影響をトータルコストにもたらした可能性が高いですね。

やはり住宅購入を検討する際、こうした地価を含めた住宅価格の動向には十分注意を払う必要があるということです。それは地価がマイナスとなっている地域でも変わりません。

なお上記記事では上昇した都道府県が昨年の8から10に増えたということですが、具体的にはこうなります。

・宮城 : +2.5%
・福島 : +2.3%
・東京 : +2.1%
・大阪 : +0.5%
・愛知 : +1.0%
・神奈川 : +0.6%
・千葉 : +0.3%
・沖縄 : +0.3%
・埼玉 : +0.1%
・京都 : +0.1%

被災地の地価上昇傾向が印象的ですが、それはともかくとして昨年と比べれば京都と沖縄が「プラス組」に転じたことになります。

都道府県のシェアとしては47分の10ですが、人口構成としては半分を超えているのは間違いなく、その点では実質的な全国平均もすでにプラスに転じたと解釈した方が実態に合っているのかもしれませんね。

ちなみにこうした地価の動向は今後も続く可能性が高く、短くとも2017年の消費再増税や2020年の東京オリンピックのタイミングまでは続くと予感されている方が多いのではないでしょうか?

だとすると来年の路線価も今年のトレンドを維持する可能性が高く、その前提で考えれば来年にプラスに変わりそうな都道府県は以下が挙げられます。

・滋賀 : +0.1%?
・徳島 : +1.1%?
・福岡 : +0.6%?
・長崎 : +0.1%?

見事に西日本の都道府県が並んでいますね!地価上昇の波が東から西へと進んでいるということですかね?

ただ残念ながら全国平均については上記の通り今年の改善幅は+0.3%であり、同じペースが続いても来年は「−0.1%」とまだプラスに届きません。その点では全国平均も上昇し、「いよいよ地価が上昇してきたな」と実感できるのは来年ではなく再来年、つまり2017年にお預けということになりそうです。

もちろん消費者からすれば住宅価格が上昇することがメリットかデメリットかと言われればデメリットの側面の方が大きいと思いますが、一方で日本経済のために「デフレからの脱却」に賛同するのだとすれば、こうした路線価のような重要な地価指数がプラスに転ずる影響・効果というのはシンボリックな面も含めて大きいですね。このタイミングを逃せば地価が全国的に上昇する機会などしばらく来ないでしょうし・・・。

果たしてどうなるでしょうか?注目しておきたいと思います。

参考になさってください。

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