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好調?低調?住宅ローンの新規貸出額
住宅金融支援機構調査

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年8月13日

住宅金融支援機構

業態別住宅ローンの新規貸出額及び貸出残高の推移




※抜粋

<解説・異論・反論>

これまで何度かご案内しているように、どうも最近、住宅ローンの需要が後退しているような気がしてなりません。後退したと言ってもイメージとしては1割〜2割といった感じですので、残りの8割〜9割に着目して「まだまだ堅調」と言う見方もできるのかもしれませんが、ちょうどボーナス時期で住宅ローンに対する関心も高まるかと感じておりましたので余計に違和感を感じております。

これが記者の勘違いではなく、本当に需要が後退しているのだとすれば、最近の金利上昇傾向が原因の可能性があります。いつもご案内している長期金利の推移はこのようになっています。



1月〜2月にかけてと、5月〜6月にかけての2回、金利は唐突に上昇したのですね。実際、住宅ローン金利もそうした金利動向に歩調を合わせるように、3月〜4月、そして6月〜7月と断続的に上昇してきました。絶対水準は引き続き極めて低水準ではあるものの、そうした状況下で住宅ローン需要が増えるはずはありませんので、住宅ローン需要が相応に後退するのも当然かもしれませんね。

ただ一方でこの8月の住宅ローン金利がどうなっているかと言えば、前月比で少し低下しました。では再度盛り上がってきているかと言うと多少、当サイトのトラフィックは増加傾向にあるように感じるものの、まだ本調子ではなさそうです。

上記グラフをご覧になっていただいても分かるように足元の長期金利は中国人民元の事実上の切り下げなどを受けさらに低下していますので、このままいけば9月の住宅ローン金利は2ヶ月連続で低下ということになりそうです。そうなると住宅ローン需要が息を吹き返してくるのか、そうでもないのか、注目しております。

もし本当に住宅ローン需要が復活してくれば、最近のスローダウンは「金利要因」となりますが、そうでないとすれば別の理由があるということですね。

科学的な根拠は全くありませんが、ちょっと気になるのが猛暑との関係です。つまり気温が全国的に35度を超えるようなタイミングからそうしたスローダウンがより鮮明となり、逆に猛暑が落ち着いたタイミングでやや回復しつつあるように感じているわけです。ちょうどその間に住宅ローン金利の引き下げがありましたので明確に切り分けることはできませんが、もし猛暑によってモデルルームやモデルハウスから顧客の足が遠のき、需要が喚起されにくくなっていたのだとすれば興味深いですね。

その仮説が正しければ、これから秋を迎え、涼しくなるにつれて住宅ローン需要も相応に回復してくることになりますが果たしてどうなるでしょうか。

ここまで何だか仮説の話ばかりで恐縮ですが、もちろんそうした住宅ローン需要を計る客観的なデータがないわけではなく、その主要なものの1つが住宅金融支援機構の「業態別住宅ローンの新規貸出額及び貸出残高の推移」です。

何かと調査結果の信憑性が気になる住宅金融支援機構のデータですが、これは金融機関の回答を集計したものですので正確だと思います。その最新の結果=2015年1月〜3月期の数字はこういうことですね。



記者が住宅ローン需要の低下を感じているのはここ1〜2ヶ月=主に7月以降であり、その点ではこのデータは調査タイミングが古すぎて参考にならないわけですが、それについては半年後の発表を待ちつつ、今回は上記1〜3月の数字をチェックしたいと思います。

まず全体的には1〜3月期の住宅ローン新規貸出額は前年同月比で+1.9%と・・・昨年より増えているのですね!上記の通り2月までは住宅ローン金利は低下を続けていたことを考えればそう驚くことではないのかもしれませんが、ただ前年同月は消費税増税を前に相応の駆け込み需要があったわけで、それを上回ったというのは「予想外」と言って良さそうです。まぁ、わずか1.9%なので誤差の範囲と言えなくもないかもしれませんが・・・。

実際、「2014年度通期」で見れば−7%と、増税後の反動減が顕著に表れています。

それはともかくとして、その1〜3月期がプラスとなった原動力は何だったのかと言うと・・・何と住宅金融支援機構(買取債権)=フラット35が+25.1%となり全体をけん引したのですね!実際のところ全体の増加額は+1,092億円ですが、フラット35の増加額は+1,183億円ということで、ほぼフラット35だけで全体の増加を説明できるということになります。

ではなぜフラット35が好調だったのかと言うと・・・それはやはりフラット35Sの金利優遇が始まったからです。 具体的には当初10年間の金利優遇幅が0.3%から0.6%に拡大しているのですね!金利低下傾向と相まってこれを機会にフラット35を利用しようという方が増えてもおかしくありません。

記者自身はこれまで何度もご案内しているようにこの「フラット35の金利優遇」には複雑な気持ちを抱いておりまして、かいつまんで言うとこういうことになります。

・金利優遇には税金が使われているが、税金を使うのであれば、民間の住宅ローン利用者でも利用できる優遇にすべき。
・最初は低くても後から高くなるという金利構造は、利用者にとって極めて不健全であり不親切。せめて全期間引き下げるべき。
・金利優遇が終了すれば大幅な反動減があるわけで、フラット35事業にとっても弊害が大きい。

とは言え、もちろんすべて納得した上での利用であれば臆することはありませんね。特に既にフラット35を利用すると決めている方にとっては良いチャンスと言えます。堂々とご利用いただければと思います。

しかし気になるのは話が元に戻って恐縮ですが、冒頭ご案内したように最近の住宅ローンの動向ですね。本当に低調なのかどうか・・・新たな調査結果の発表を待ちたいと思います。

個人的には集計にそれほど時間がかかるとも思えませんので、1ヶ月後など、もう少し早いインターバルで発表していただくとありがたいのですが・・・。

参考になさってください。

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