＜解説・異論・反論＞

今月＝９月の住宅ローン金利引き下げは「２ヶ月連続」となったことから相応にインパクトがあったようで、少なくとも当サイトのトラフィックは大きく伸びております。やはり住宅ローン市場において、金利の低下が何よりの起爆剤になるということですね。当たり前でしょうけれど。

ただ一方でそうした消費者の動きに全く違和感を感じない、というわけではありません。確かに金利の低下が住宅ローンの関心を高めるのは間違いありませんが、しかし住宅ローン利用者の方々の過半は「変動金利タイプ」を選んでいるのです。

「変動金利タイプ」というとその名前の通り、６ヶ月ごとなど、一定期間ごとに金利が見直される金利タイプですので、そうした金利の動きに合わせて最も変動しているイメージをお持ちかもしれません。

しかし実態は真逆ですね。世の中の金利が上がっても下がっても金利が動くのは固定金利タイプばかりで、変動金利タイプはその名前の割にはピタっと低位に張り付いたまま全く変動していないのが実情です。

もちろんこれには理由があり、何かと言えば変動金利タイプは市場金利の中でも、「１日だけの金利」や「一晩だけの金利」など、とても短い期間の金利に連動しているからですね。

そしてそうした超短期金利については、日銀の「ゼロ金利政策」によって２００８年１２月から「ほぼゼロ」金利に抑えられています。つまり金融政策の一環として金利が抑えられているため、それに連動する変動金利タイプも過去７年近く下がることはあっても上がることはないまま現在に至るのです。

言い換えれば、日銀のゼロ金利政策が続く限り変動金利タイプはずっと低い状態を維持するでしょうし、逆に上がる時は日銀がゼロ金利政策を解除するとき、ということになります。

では日銀がいつゼロ金利政策を解除するのか？という疑問がわいてきますが、これは今やシンプルで、物価上昇率＝インフレ率が２％という目標を安定的に上回るようになったタイミングですね。

ではさらに疑問に答えていつインフレ率が２％を達成するのか、ということですが、少子高齢化によって国内市場が縮小する中では・・・そう簡単ではないでしょうね。加えてすでに円安カードをほぼ切ってしまった現状では、「円安による物価上昇」というのもなかなか見込めません。資源価格も全般的に低下中ですし。

今後、賃金が増え、消費が増え、企業収益が増え、さらに賃金が増え、という好循環が回ってくれば、「より高品質のものを志向する」中で物価が上昇することは考えられますが、そうこうしている間に中国経済がフラフラし始めるなど、頼みの「外需」に懸念が広がり始めています。

要するに今のところ、インフレ率が２％を安定的に達成し、ゼロ金利政策が解除される見込みは全くないということです。日銀ですら今後数年のインフレ展望について「２％未満」としていたはずですから、その点では住宅ローン変動金利の低位安定はまだまだ続く可能性が高い、ということになります。

とすると変動金利を志向する多くの住宅ローン利用予定者の方々は市場金利の上昇や下落について全く気にする必要はない、ということです。

なお、ではなぜ固定金利の方は上がったり下がったりと「変動」しているかと言うと、こちらは主に「長期金利＝１０年もの国債金利」に連動しているからですね。長期金利市場＝国債市場は、金融当局が相応の規模で介入しているものの、基本的には自由市場であり、思惑や需給によって変動する、というわけです。

そうしたわけで、変動金利の利用を検討されている方は長期金利の変動に気を紛らわされることなく、着実に検討を進めていただければと思います。

さて随分と前置きが長くなってしまいましたが、その住宅ローン変動金利タイプのシェアについて住宅生産団体連合会から最新の調査結果が発表されていますね。 「２０１４年度戸建注文住宅の顧客実態調査」報告によればこのようになっています。



全体を２０１３年度と比較すればこのように推移しているわけですね。

・変動金利型　：　６１．０％　→　５９．７％
・固定金利期間選択型　：　１６．５％　→　１７．８％
・全期間固定金利型　：　１７．１％　→　１７．８％
・ミックス型　：　４．１％　→　３．１％

当サイトおすすめの「ミックス型」は３．１％と相変わらずのマイノリティですが、それはともかくとして変動金利６割、当初固定２割、全期間固定２割という割合はおおむね納得のいくものですね。

細かく見ればそれぞれ多少数字が動いていますが、全体的には「昨年とほぼ変わらず」というのがより正しい認識でしょうね。

その点でも「変動金利６割、当初固定２割、全期間固定２割」 というのはほぼ黄金律なのでしょう。この調査は戸建て注文住宅購入者を対象にしたものですが、サンプル数は４，０００以上と十分であり、さらにマンション購入者や中古住宅購入者と住宅ローンの選び方が異なるということもないでしょうから、一般的な分布と考えて良さそうです。

実際、他の調査もほぼ同じような結果となっています。唯一、「住宅金融支援機構の金利タイプ調査」を除いては・・・。

ここからはいつものお決まりの展開になってしまうのですが、その住宅金融支援機構の最新の金利タイプ調査はこのようになっています。

　

２０１４年度＝２０１４年４月から２０１５年３月まで一貫して、おおむね以下のようなシェアになっていることが分かります。

・変動金利型　：　４０％程度
・固定金利期間選択型　：　３０％程度
・全期間固定金利型　：　３０％程度

つまり「固定金利優位」となるような、かなり偏った調査結果となっているのですね！住宅金融支援機構と言えばフラット３５の総販売元ですから、そのように操作したい気持ちはよく分かるものの、あまりに不自然かつ露骨で苦笑を禁じえません。

しかし笑い話では済まないのが、新聞やネット系ニュースを始め、各有力メディアがこの調査結果を真に受けてそのまま報道している点ですね。むしろもっとも有名な調査となっている気もします。グルなのか、チェック能力が欠如しているのか・・・いずれにしても闇は深いです。

なお、こちらの調査の方が正しいのでは？と思われる方もおられるかもしれませんが、それは件の住宅金融支援機構自体が否定しています。金融機関を対象にした住宅金融支援機構による最新の調査結果がこちらですね。



こちらではこのような分布になっています。

・変動金利型　：　６０％程度
・固定金利期間選択型　：　３０％程度
・全期間固定金利型　：　１０％程度

やはり変動金利型は６割程度ということですね。もちろんこちらの調査は繰り返しになりますが金融機関の回答を集計していますのでより正確です。

住宅金融支援機構の前者の調査はネットで集めた各月２００〜３００名程度の調査結果に基づいていますのでいくらでもコントロールできるということでしょうね。

百歩譲って住宅金融支援機構にそうしたプロパガンダの意図がないとすれば、この各月２００〜３００名の回答者がほぼ固定されているのかもしれません。回答すれば一定の報酬が支払われるからですね。だとすると毎月の結果にそれほど大きな差がないのも納得できます。

いずれにしても住宅ローン金利タイプ別シェアの「黄金律」は繰り返しになりますが「変動金利６割、当初固定２割、全期間固定２割」でほぼ間違いないと思います。

参考になさってください。