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住宅の「買い時感」の後退 その本当の理由とは

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2015年9月29日

住宅金融支援機構

民間住宅ローン利用者の実態調査




※抜粋

<解説・異論・反論>

土地代も含めた住宅価格については、地域や立地によってその価格動向は大きく異なります。地価については東名阪の人口集積地で上昇傾向が続く一方、地方や郊外ではいまだに下落傾向が続く地点が多いですね。

また住宅価格についても人手不足や資材価格の上昇から全体的に上がっている感覚がありますが、実際には家の形態によって動向が大きく異なります。国土交通省が発表している住宅価格指数はこのようになっています。



つまり・・・2010年平均を100として、顕著に上昇しているのはマンションだけなのですね!「住宅地」や「戸建て住宅」についてはいずれも100を割っており、上昇していないばかりかむしろ下落しているわけです。

しかもこれは上記の通り「全国」の状況ですから驚いてしまいます。マンション=市街地、戸建て=郊外といった形のステレオタイプなイメージで切り分ければ、何事にも「二極化」が進む昨今、このような価格動向の違いが出てもおかしくないのかもしれませんが。

しかしこのように特にマンションについては明らかに値段が上昇し続ける中で気になるのが消費者の動向ですね。

単純に考えれば住宅購入にも当然予算があるわけで、予算を超えて価格が上昇すれば検討をやめる可能性が高まるわけですから、こうした住宅価格の上昇は「向かい風」と言えます。

一方で、そのように値段が上昇する中では「これ以上上昇する前に買おう」と言った焦りや、「いいタイミングで売却できれば儲かるかも」と言った邪心が生まれるわけで、むしろ「追い風」という考え方もあるかもしれません。

では実際に消費者の住宅に対する購買意欲がどう変遷しているかと言うと、住宅金融支援機構の「民間住宅ローン利用予定者」向けアンケートはこのような結果になっています。



つまり、この6月の調査時点で、「今は住宅取得のチャンス」と考える方が急減する一方、「今は住宅取得のチャンスとは思わない」という消極意見が有意に上昇しているのですね!

とするとやはり「住宅価格の上昇」が足を引っ張ったかと解釈したくなるわけですが、ではこの「今は住宅取得のチャンスとは思わない」と答えた方がなぜ住宅取得に踏み切れないかと言うと、その理由として以下のように回答しています。



つまり・・・住宅価格が上昇しているから踏み切れない、と答えた方というのは皆無なのですね!あえて言えば「条件に合う物件がないから」や「住宅価格は下がると思うから」との回答にそうした意見が含まれているのかもしれませんが、回答シェアも含めてそれほど存在感はありません。

この調査結果を信じるのであればそうした全体的な住宅価格の動向よりも、将来の収入や頭金の多寡などの「個別の事情」の方が消費活動に影響を与えているということになります。

とは言いつつ、上記の通り実感としても統計としても特にマンション価格が大きく上昇する中で、それが「買わない・買えない理由」に一切入ってこないというのは違和感があります。

そうした中で、同じく住宅金融支援機構が発表した、2015年度下期の住宅市場動向を展望したレポートに以下のような調査結果が含まれておりました。



住宅の買い時感が6ヶ月前と比較して53%から49%に低下したわけですが、ポイントはそこではありません。「買い時ではない」と思う要因を見るとこのようになっています。

1位.景気の先行きが不透明だから : 46%
2位.建築資材価格が上昇しているから : 35%
3位.将来の収入に不安があるから : 24%

つまり・・・何と、2位にばっちり「住宅価格の上昇」を想起させる、「建築資材価格が上昇しているから」がランクインしているのですね!しかも35%ということですからそれなりの存在感がありますし、記者の感覚にも合います。

要するに前者の調査でなぜ「住宅価格の上昇」が「住宅取得に踏み切れない理由」の中にランクインしていなかったかと言えば・・・実施者である住宅金融支援機構側で、アンケートの選択肢にそうした「住宅価格の上昇」を意味する回答をつけていなかったということなのでしょうね。

そうでなければ同様の調査で35%を占めて2位となっている理由が忽然と姿を消していることの説明が全くつきません。

しかし住宅金融支援機構の担当者はこの2つのアンケートの結果を見比べて質問設計の不備に気づかないものなのですかねぇ。2位の選択肢が片方のアンケートに含まれていないというのは致命的だと思います。

定期的に続くアンケートに安定性・継続性が求められるのはもちろんですが、しかし足りないものがあればいざぎよく追加するのが筋ですし、そもそもこのように一部の住宅価格が目覚ましく上昇している中で、「その影響がどれくらいあるのか知りたい」と思わないものなのでしょうか?記者の関心はむしろそこにしかないのですが・・・全くの謎です。

公的機関として社会的に意義のある調査を実施するためにも、市場動向や顧客の心理面に思いを馳せながらぜひ「何を聞くべきなのか」素直に柔軟に改良を続けていってほしいと思います。

それはともかく消費者として考慮すべきは、当然と言えば当然ですが、マンションを筆頭とする住宅価格の上昇は着実に買い時感を後退させている可能性がある、ということですね。住宅は「みんなが買うから買う」という筋合いのものではありませんので、「買い時感の後退はむしろチャンス」と前向きにとらえてもいいかもしれませんが、どう解釈するにせよこうした動きは頭の片隅に入れておいていただければと思います。

なお最後に、完全に余談ですが、今回取り上げた「2015年度下期の住宅市場動向予測」に含まれていた「ファイナンシャルプランナーの住宅取得に向けたアドバイス」はこのようにまとめられていました。



「主なもの」ということですが、9人のアドバイスのうち、直接的にフラット35や固定金利の利用を勧めているものが4つ、そして「経済対策」や「堅実な資金計画」、「金利先高」などと言った表現で、暗にフラット35を推しているものが3つということで、全体的には露骨に同機構の販売商品であるフラット35が魅力的であるかのように脚色されているわけですね!

では残り2つは「変動金利・当初固定金利」推しかと言えばそうではなく、住宅購入に対してより慎重なアドバイスとなっており、つまりはこの「主な」9つのアドバイスの中に「変動金利・当初固定金利を推奨するもの」は皆無なのです・・・露骨すぎてちょっと笑ってしまいますね。

もちろん、これまで何度も指摘しているようにファイナンシャルプランナーの「フラット35好き」は事実ですので、こうした意見が多数派であるのは事実なのではないかと思いますが、しかし実際には変動金利のシェアは約6割、当初固定金利のシェアは約2〜3割あるわけで、消費者から圧倒的に支持されているこの2つの金利タイプを肯定するファイナンシャルプランナーの方も間違いなくおられると思います。

要するに住宅金融支援機構は自社のフラット35に有利な印象を与えるべく回答を選別した、ということですね。これまた何度もご案内しているように住宅金融支援機構のこうした姿勢はいつも見られることですので驚きはしませんが、ただやはり独立行政法人という公的な立場での調査として、このように「広告色」が強い調査結果を出し続けるというのはその良識を疑われても仕方ありません。

そのフラット35の販売拡大のために何百億円という税金が投下されているわけですから尚更です。毎度、複雑な気持ちが残りますねぇ・・・。

参考になさってください。

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