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住宅ローン関連ニュース:
2015年4−6月期の住宅ローンは13%の増加!
その訳は?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年10月8日

住宅金融支援機構

業態別住宅ローンの新規貸出額及び貸出残高の推移




※抜粋

<解説・異論・反論>

ここ数年、基本的には下がり続けてきた住宅ローン金利ですが、今年になって上昇する局面が出てきました。と言うのも住宅ローン金利のベースとなる長期金利がなぜか上昇する時期があったからですね。過去1年の長期金利の推移を見てみるとこのようになっています。



特に1月から2月にかけてと、4月から6月にかけての金利上昇が印象的だったわけですが、とは言いつつ海外情勢はともかくとして、国内では金利が上場する要因は見当たらず、こうした金利上昇にはかなりの違和感がありました。

実際のところやはりこれは一時的なものだったようで、海外の金利上昇が落ち着いたこともあり、7月以降は逆に金利の低下傾向が鮮明となってきますね。

8月の後半からは世界の株価も低下しており、株価が下がれば金利も下がることから、こうした金利の低下傾向は当面継続しそうです。

そうした市場金利の動きもあって7月まで断続的に上昇してきた住宅ローン金利も8月以降、再び下落しはじめています。今月=10月はなぜかそのように長期金利が低下する中で住宅ローン金利を引き上げてきた銀行が出てきたのは意外でしたが、一部の「異端者」を除けば全体的には住宅ローン金利は超低水準を維持しています。利用者には追い風が続いている、ということになります。

金利が上がれば関心が高まり、金利が下がれば関心が減るのは当然かもしれませんが、春以降やや低迷していた時期もあったように感じる住宅ローン需要ですが、最近は徐々に回復してきていると認識しています。

そのような住宅ローン需要の変遷を知る上で、客観的なデータの1つが住宅金融支援機構が定期的に集計している「業態別住宅ローンの新規貸出額及び貸出残高の推移」です。何かと恣意的な集計の多い住宅金融支援機構の調査ですが、こちらは金融機関への照会や、日銀の統計資料などをベースにしており信頼性は高いと考えて良さそうです。

ではその最新の2015年4-6月期の住宅ローンの新規貸出額はこのようになっています。



ちょうどまさに住宅ローン金利が断続的に上昇していた時期ですので、相応に苦戦したのかと思いきや・・・意外にも前年同期比で13.1%も伸びているのですね!もちろん、審査申込みと実際の借り入れのタイミングには一定のタイムラグがありますので、金利が低いときに申し込んだ住宅ローンの借り入れがこの4−6月期になったというケースもあるのでしょうけれど、それにしても違和感があります。

と思ったら・・・そういえば昨年4月と言えば駆け込み需要の反動で住宅ローン市場が落ち込んだタイミングでしたね。1年が経つのも記憶が劣化するのも早いものです。それはともかく昨年のこの時期にそうした特殊要因があったのだとすれば、今年の増加は「今年が良い」というよりは「昨年が悪かった」と表現した方が適切、ということになります。

そこで過去5年のこの4−6月期の新規貸出額を比較するとこうなります。

・2011年:4兆0,989億円
・2012年:4兆2,723億円
・2013年:4兆7,522億円
・2014年:3兆9,211億円
・2015年:4兆4,364億円

やはりこの5年の数字を見ても2014年が顕著に不振だったことがよく分かります。その点では「昨年が悪かった」ということではないかと思いますが、ただ逆に良かったはずの2013年と2014年の平均は「4兆3,367億円」であり、また2011年から2014年の平均は「4兆2,611億円」であることを勘案すればそのどちらの数字をもわずかに上回った今年の4−6月期というのは、住宅ローン金利が上昇する中で「健闘した」と言っていいのかもしれませんね。

ではその「健闘した理由」を業態別の数字から探っていくと、そもそも貸出の過半を占める「国内銀行」の新規貸出額が+10%と好調だったことに加え、住宅金融支援機構の新規貸出額が+47%と大きく伸びたことが背景にあると言えそうです。

住宅金融支援機構の貸出というのはフラット35住宅ローンを通じて行われるわけですが、そのフラット35の販売が好調だったということですね。

ではなぜフラット35の販売が好調だったかと言えば、上記の通り当時の市場金利上昇を背景にした「金利先高観」に加え、やはりこの春からスタートしたフラット35Sの金利優遇の効果が大きいのでしょうね。

フラット35Sとは優良住宅等の条件を満たせば、当初5年間の金利が0.3%優遇される金利タイプですが、この春から金額限定で0.3%の優遇幅を0.6%に拡大しているのですね!

何度もご案内しているようにこの金利優遇の原資として税金が投下されていますので、その恩恵を全く受けられない納税者の1人としては複雑な気持ちを抱かざるを得ないですが、しかしフラット35利用者の方々はもちろん臆することはありません。権利は権利ですし、チャンスはチャンスですのでご興味がある方は積極的にご活用いただければと思います。

そうした金利優遇などを背景に住宅金融支援機構=フラット35の新規貸出額に占めるシェアは全体の11%を占めるところまで拡大しています。絶対的な数字自体はまだまだ小さいものの好調さを感じますね。

ただし。

そのように具体的な数字が見えてくると気になってしまうのが、いつも批判している住宅金融支援機構が発表する「金利タイプ別利用状況」ですね。隔月実施と言いながら最近は滞りがちですが、今回の調査結果とかぶるタイミングでの調査はこのようになっています。



つまり2015年3月から6月までのフラット35の貸出シェアは約「23.3%」だったと喧伝していたのですね!実際にはいくら好調とは言え11%にとどまっていたわけですから実態の2倍以上の「粉飾決算」だったことが分かります。

こちらの調査は毎回約500人程度の母集団へのネットアンケート調査ですので信憑性が劣るのは仕方ない面があるかもしれませんが、とはいえ実態の倍、というのはいくらなんでも度が過ぎています。

さらにそのようにゲタを履かされているのがフラット35であり、この調査を実施している住宅金融支援機構がそのフラット35の総販売元であることを勘案すれば、「たまたま」「偶然」と考える方が無理があります。

過去にさかのぼっても一貫しておそらく実態の2倍以上となっているわけですからなおさらですね。

そうした無理がたたって徐々につじつまが合わなくなっており、最近では「隔月の発表」をおサボり気味になっているのではないかと思うわけですが、だとすれば残念なことです。

特に足元で本当に増加傾向にあるわけですから、なおさらこうした「情報操作」は残念に感じます。

参考になさってください。

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