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現在のマンション価格は69%の人が高いと感じている!?

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2015年11月10日

スタイルアクト

第31回マンション購入に対する意識調査の公表について




※抜粋

<編集部からのコメント>

マンション業界に対する目下の逆風と言えば・・・やはり傾斜問題でしょうか。マンション人気が高まっていた時期というタイミングの悪さに加え、一度完成してしまうと外からは分からない不気味さがあります。つまりは全国のマンション住民からすれば決して他人事ではないということですね。

とは言いつつ外から分からないということであれば新たに問題物件が表面化する可能性は低く、良いか悪いかは別にしてどこかで収束していくのでしょうね。災害大国日本に住む我々は、人一番、「いつかどこかで起こるかわからないリスク」に対して鈍感と言えるのかもしれません。

震災直後に大きく値下がりした湾岸のマンションも最近では大きく上昇していますからね。その点ではこうしたリスクに対する危機感の賞味期限は3ヶ月から3年、中心価格帯は1年といったところでしょうか?確かに1年前にどういう社会問題が起きていたのかすぐに思い出すのは難しいです。

もちろんだからと言ってこの事件を忘れてよいというわけでは決してありません。今回の教訓をしっかり生かし、特に基礎工事については上記の通り完成すると問題が表面化しにくくなるという点を踏まえ、第3者機関の評価体制や補償の仕組みなどをきちんと整えてほしいと思います。

そうしたわけで少なくとも傾斜問題のマンション市場全体に対する影響については早晩、沈静化していくと予想しておりますが、一方ボディブローにように効いてくる可能性があるのがマンション価格の上昇傾向ですね。値段が高くなれば物理的に購入できなくなりますのでその影響は直接的です。

実際のところ国土交通省の発表している不動産価格指数はこのように推移しています。



見るからにガッチリ上昇していることが分かります。2012年は100前半という水準ですから、約3年で2割上昇したということです。たかが2割ですがされど2割です。特に不動産価格は数千万円ですからね。実額にすればかなりの金額となってきます。

しかもこのグラフは首都圏や3大都市圏ではなく全国の指数ですからね!つまりこのマンション価格の上昇傾向は全国的な動きということになります。

となると当然、消費者心理にも影響してくると思いますが、スタイルアクト社がインターネットサイト「住まいサーフィン」登録会員のうち、直近3ヶ月間に新築マンションの販売センターに行った経験がある人のみを対象として実施した「マンション購入に対するアンケート」ではこのように変化しているようです。



今回=2015年10月の調査では、68.5%の方が「購入を諦めるほど高い」「購入をためらうほど高い」と回答しているわけですね!実数としてもなかなかですが、1年前の比率は50.9%、2年前の比率は34.6%だったわけですからグラフを見るまでもなく増加傾向は鮮明です。

このままいけば1年後には90%近い方が「高い」と回答される計算ですね。果たしてどうなるでしょうか。

また興味深いのは、今回の調査結果を見ると確かに東京23区に絞るとその割合は72.4%に上昇しますが、しかし全体の68.5%と大きな差があるかと言われればそれほどでもありません。 つまりこちらでもマンションの割高感が「全国規模」であることが示唆されているわけですね。

なおこの調査が秀逸なのは一体いくら下がれば買いたいと思えるようになるのか聞いている点です。 その結果はこうです。



つまりは10%程度の値下がりではダメで、15%以上下がったら検討すると回答されている方が95.1%もおられます。希望的観測も含まれているのでしょうけれど、これまでの調査結果と比較しても乖離がかなり大きくなっている現実がうかがえます。

こうしたギャップを前に、消費者の取りえる対策としてはどういうものがあるのでしょうか?

1つ目はもちろん値下がりするのをじっくり待つ、ということですが5%や10%はともかくとして15%以上となると一体いつになるのか全く想像がつきません。少なくともリーマンショック級の金融危機が必要でしょうね。

10%の消費税増税後に反動で値下がりするという読みもあるかもしれませんが、2014年の8%増税時には残念ながら上記の通り不動産価格の下落はありませんでしたので、反動減に期待するのは難しそうです。

とすると2つ目としては中古マンションを狙う、ということでしょうか。そもそも新築マンションには5%や10%と言った販売者側の利益が乗っかった価格設定がされているほか、消費者の「新築志向」がありますので、実際の「利用価値」より割高になっているのが通例です。

逆に言えば中古になった途端、そうした割高要因は消えるわけですね。築年数にもよりますが、同規模で新築より15%以上安い、良質な物件を見つけることは不可能ではなさそうです。

抜本的な解決策とは思いませんが、「傾斜マンション」などの問題物件を見ぬこうと思うと築10年の物件をむしろ積極的に購入すべき、という意見もあるようです。こうしたアドバイスに賛同される方が増えるとすれば今後ますます中古マンション市場が活況を呈するのかもしれません。

そして3つ目の対策としては・・・マンションを諦め、戸建てを狙うということですね。いつも不思議に思うのですが、不動産価格が上昇しているのはマンションばかりで、戸建てや土地の価格については極めて安定的に推移しています。少なくともこうした動きを見てマンションを選ぶ人はいないでしょう。短期で売り抜けようとされている方は別ですが。

マンションにはマンションならではの良さがありますが、戸建てには戸建てならではの良さがあります。柔軟に物件選びを進めると「戸建てもいい」と感じる方は少なくないかもしれません。

マイホーム購入は、確かにこうした価格動向のような外部環境に左右される面がありますが、一方、家族が増えた、家が手狭になった、転勤になった、といったライフステージの変化が直接的なキッカケになっていることが多いと思います。

つまり多くの方が必要に迫られて購入に踏み切るわけで、だとすれば購入時期をいつまでも後ろ倒しにできないということになります。そのような状況であればなおさら上記のような現実的な対策が必要になってくるというわけですね。

これから来春にかけて住宅需要は徐々に高まってくると思いますし、最近の住宅ローン金利の低下傾向を受けて、再び住宅ローンへの関心が高まっていると感じております。

2017年には消費税の再増税がありますしね。

マンション価格の上昇傾向はなかなか悩ましいですが、そうした中でも無理のない対応策をご検討いただければと思います。参考になさってください。



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