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[12月の住宅ローン金利予想]
住宅ローンは5ヶ月連続低下、史上最低金利へ

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2015年11月17日

長期金利は0.300%に低下 金利の低下傾向が続く


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

11月も折り返し地点をすぎ月日の早さを実感するわけですが、それはともかく後数週間もすればいよいよ冬のボーナスの支給時期が到来することになります。

最近では円安の影響もあり上場企業の利益も過去最大ということですのでボーナスの増額が期待されるわけですが、ただ一方で報道によればこの冬のボーナスはむしろ減る可能性もあるようですね。

だとすると景気の現状からしてかなり違和感のある動きですが、その分析理由としては女性や高齢者の方々の再就職やパートなどが増え、これらの方々のボーナスが相対的に少ないために平均額が押し下げられる、という読みのようで、それが正しいのであれば「ボーナス総額」としては増えそうであり、やはり庶民のフトコロにはうれしい冬となりそうですが結果はどうなるでしょうか。

さてそのようにボーナスが好調であれば当然として、時期的にも盛り上がりが期待できるのが住宅市場ですね。例年2月から3月にかけてが期末や引っ越しシーズンとも重なりピークシーズンだと言えますが、当然、マイホームは1日や2日で決めるものではなく、相応の検討期間が求められるとすればそろそろ住宅購入の動きが積極化してきてもおかしくありません。

住宅市場を取り巻く環境を見渡せば、特にマンション価格が全国で勢いよく上昇しており、そろそろ向かい風になりつつあるのではないかと感じておりますが、一方で2017年4月に控える消費税増税が意識されそうなタイミングと言えます。

中でもそのマンションは、戸建てに比べ建物の比率が高く、より消費税増税の影響を受けます(土地には消費税はかかりません)。追い風と向かい風の両方が徐々に強まっているわけですね。マンション購入を検討されている方からすれば悩ましい状況と言えそうです。

しかしながら住宅市場に最も大きな影響を与えるのは、各種アンケート調査結果が示すように、不動産価格でも、増税でもなく、住宅ローン金利の動向ですね。金利が下がれば追い風となる一方で、金利が上昇すれば当然向かい風になるわけですが、足元ではどうかと言うと・・・最近の金利低下傾向を受けて、住宅ローン市場についても活気づいているように感じております。当サイトのトラフィックも引き続き増加基調となっています。

今年の春以降、何度も金利上昇局面があり、そのたびに上昇してきた住宅ローン金利ですが、全体的な基調としては8月以降4ヶ月連続の引き下げとなったことで消費者の背中を押しているということなのでしょうね。

とすると住宅ローン利用者としては、こうした住宅ローン金利の低下傾向が続くことを期待するわけですが、実際に住宅ローン金利のベースとなる長期金利がどのように推移しているかと言うと上記グラフをご覧の通り・・・6月に0.5%台まで上昇した後は、住宅ローン金利が示す通り徐々に低下してきているわけですね。

具体的には11月17日現在の長期金利は0.300%ということで、1ヶ月前は0.315%でしたから、やはり徐々に低下しています。だとすると12月の住宅ローン金利も更なる低下が期待されるわけで、もしそうなれば全体的には5ヶ月連続の引き下げとなるわけですね!期待しておきたいと思います。

なお先月の当欄にて、懸念として挙げたのが10月の住宅ローン金利につき、代表的な金利タイプである「10年固定」がメガバンクの中でこのように対応が分かれた点でした。

・引き上げ : 2行
・据え置き : 2行
・引き下げ : 1行

一部とはいえ、市場金利が低下する中での金利引き上げでしたので、いよいよ「実質赤字」と懸念されてきた住宅ローンの採算を改善しようと動き始めたのではないかと懸念したわけですね。メガバンクが軒並みATM手数料を有料に戻したりとサービスの「改悪」に勤しんでいるこれまでの流れを思い返せば、住宅ローンビジネスでも同じことが起きても不思議ではありません。

そうした点で、今月=11月の住宅ローン金利の動きが注目されたわけですが、結論としては10月に住宅ローン金利を引き上げたメガバンクは今月はその分大きく引き下げ、要するに「11月に金利を大きく引き下げることを演出するために10月の金利を引き上げた」ということのようです。

10月にそれらのメガバンクから住宅ローンを借りた方にはお悔み申し上げます・・・具体的には三菱UFJ銀行三井住友銀行なわけですが。

ここで世界の金利をチェックしておくと、まずドイツの金利はこのようになっています。これまで「歴史的」と言っていいくらい見事な右肩下がりで下がってきたドイツ金利ですが、なぜか4月下旬を境にドンと上昇しました。



こうした動きがこの春の日本の長期金利上昇の引き金になったのではないかと思いますが、 ただ6月以降は日本と同じく徐々に低下してきているように見えます。

そして世界経済の中心であるアメリカの長期金利はこのように推移しています。



これまで日本の金利と驚くほど同じ動きをしてきたアメリカの長期金利ですが、足元では大きく上昇し、日本の金利とかなり乖離してきました。これはアメリカで12月の政策金利引き上げが確実視され始めたためだと思いますが、逆にそうしたアメリカの長期金利上昇の動きに日本の長期金利が反応していないのだとすれば、住宅ローン金利にはポジティブな状況と言えそうです。

なお夏以降、順調に低下してきている日本の金利ですが、中長期的に見ても上昇する機運は全くありません。2%のインフレ目標達成に向けて死にもの狂いの日銀が、虎視眈々と次の追加金融緩和策を発表するタイミングを狙っているわけですからね。金融緩和が拡大されれば金利がさらに低下するのは確実です。

いずれにしても日本の金利は、日銀の金融緩和が睨みをきかせている間は大きく上昇することはありえません。つまりもうしばらく住宅ローン金利に追い風が吹き続ける可能性が高く、住宅ローンをこれから借りようとされている方や、今後借り換えをしようとされている方は、多少の金利変動に戸惑うことなく、着実に検討を進めていただければと思います。

気になるのはこの「異次元の低金利」がいつまで、どれくらい続くのか、という点ですが、少なくとも金融緩和は次の消費税増税のタイミングである2017年4月までは続く可能性が高く、だとすれば金利もそれまでは本格的に上昇することはなさそうです。

プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」に向けて、少なくともそれぞれの目標である2020年まで続くという読みも最近よく目にするようになってきました。参考にしてみてください。

ちなみにより長期的に、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



春以降、多少上昇したと言っても今の長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。これまで最も低い時期でも0.5%前後だったわけですから、今は「最低水準」ということですね。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

あえて注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば5倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りさらなる金融緩和が予想され、消費税増税が2017年4月に控える現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、「これから更に下がるとしても限定的」という点でいつかは上昇する運命にあります。それが「かなり先」だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、そうした点からも今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの低金利を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2015年12月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックするとするとこのようになっています。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.889% → 0.889% (変わらず)
・10年固定 : 1.180% → 1.151% (−0.029%低下
・20年固定 : 1.818% → 1.805% (−0.013%低下
・30年固定 : 1.972% → 1.965% (−0.007%低下

長期金利は1ヶ月で約0.015%低下しているわけですが、概ねそれに準じた金利引き下げとなっています。予想通りではありますが来月=12月の住宅ローン金利は僅かながら低下するということですね!各銀行がこうした動きに素直に追随するのであれば住宅ローン金利は5ヶ月連続の引き下げになるということです。

次にこれまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆11月17日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.00% → 0.00% (変わらず)
・10年 : 0.32% → 0.32% (変わらず)
・20年 : 1.10% → 1.10% (変わらず)
・30年 : 1.36% → 1.38% (+0.02%上昇

むむ!こちらは意外と下がっていないばかりか、30年もの金利については多少上昇していますね!

とすると12月の住宅ローン金利につき、「据え置き」もしくは「上昇」とする銀行が出てきてもおかしくないわけですが・・・ただ一方でトレンドとしても現在値としても金利が低下しているのは間違いなく、「据え置き」はあったとしてもさすがに「上昇」はなさそうです。

タイミング的にも上記ご案内したようにこれから住宅ローン需要が盛り上がってくるわけですからね。

その点では総合的に判断して、12月の住宅ローン金利は据え置きもしくは利下げとなり、全体的には5ヶ月連続の引き下げとなる可能性が高いとしておきたいと思います。

ちなみに引き下げとなれば、よくメディアで取り上げられる10年固定金利についてはすでに過去最低水準となっておりますので、史上最低金利に突入するということですね。そうなれば心理面でも強い追い風となりそうです。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持しているのですね。

11月17日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.078%」と文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.076%」でしたから、ほぼ同水準を維持しているということですね。

日銀のこうしたゼロ金利政=短期金利の引き下げ政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますし、繰り返しになりますが、少なくとも次回の増税のタイミングである2017年4月まで継続されるのはほぼ間違いないと思います。

そしてそのように短期金利はまだまだ低金利が続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の6年以上全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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