＜編集部からのコメント＞

住宅ローンに関する悩みや疑問は数多いと思いますが、最初の疑問の１つは、一体いくらまで借りて良いか、という点ですね。

各銀行が提供するシミュレーションでは、「いくらまで借りられるか」が分かる機能が付加されている場合が多いですが、しかしこれはあくまで「上限額」を表すものであり、無理なく返済していくための適度な借入額はそれよりずっと低い金額であるのは間違いありません。

具体的には借入年数などにもよりますが、銀行の借り入れ可能額は年収の７倍前後に設定されていることが多いのに比べて一般的な住宅ローンの借入額の目安は５倍程度、より保守的な専門家のアドバイスは４倍程度というイメージを持っておりますがいかがでしょうか？

もちろん住宅ローンはどんな言葉を使っても紛れもなく借金ですから、１円でも少ない方がよいのは間違いありません。

一方で実際に住宅を見比べてしまうと、値段の差は、立地や広さ、内装等の高級感にダイレクトに相関してきますのでそう簡単に妥協できなくなってしまうというのも分かる気がします。

「一生に一度の買い物」＝失敗や後悔が許されない、とするなら尚更ですね。

つまりは現実的にはどうしても予算は膨らみがちであり、住宅ローンの借入額も目いっぱい借りてしまう誘惑が強いということです。

上記で引用させていただいたコラムについても、相談者の質問部分を抜粋させていただきましたが、年収５００万円に対して住宅ローンは頭金を引いた３，６００万円ということですから・・・実に年収の「７．２倍」ですね！さすがにこれは借りすぎということではないかと思います。

とは言いつつ質問者の言葉を借りれば担当者からは「無理な数字じゃないですよ」と言われたということであり、これが不動産販売業者の言葉なのか銀行員の言葉なのかはわかりませんが、どちらにしてもかなり重めの借金を背負わせようとしているわけですから、ちょっと恐ろしい気がしますね。

もちろん返そうと思えば返せる金額だとは思いますが、それは家族のお金の使い道として住宅ローン返済が相当の優先順位になってしまうことを意味します。仮に子どもの教育費にお金を掛けようと思っても掛けられないし、２人目・３人目を諦める、あるいは車を手放す必要も出てくるかもしれません。

しかも住宅ローンは一度借りると返済が数十年続くわけで、「やっぱりお金の使い道の優先順位を変更したい」と思っても容易に変更することはできません。それはつまり一度自宅を売却して住宅ローンをチャラにすることを意味するからですね。

さらにそうした「優先順位の変更」というのは何も夫婦の自由意思で発生するものばかりではなく、思いがけず第３子が生まれたり、子どもの出來が良くて進学校に進んだり、あるいはその逆のケースなど自然発生的に起こるものも多いですね。

そのように考えるとやはり支出の自由度を確保する上でも余裕のある借入というのが重要であるのはよく分かります。

ちなみに余裕のある借入の目安としては上記の通り、年収の４倍や５倍といった数字があるわけですが、それ以外ではどういう算出方法があるのでしょうか？

１つ目はきっちり将来のライフプランシミュレーションを作成し、その中で安全なマネープランを計算するというものですね。子どもが何人欲しいのか、教育費がいくらかかるのか、収入はいくらくらい期待できるのかなどなどを具体的に落とし込んでいくということです。

その時、ポイントとなるのは収入をかなり堅く計算するということですね。上記相談例では妻が職場復帰し年収２００〜３００万円程度確保することが期待されているわけですが、本当に安定的にそうした収入を得られるかどうかというのは極めて微妙です。保育園が決まらなかったり、思いがけず子だくさんになったり、親を介護する必要が出てくる場合など、仕事を諦めざるをえない理由はたくさんありますからね。

やはりプランニングの段階ではどちらか１人のみの収入で支払いできるかどうか考えることが大切です。

そのように人生や収入について考えれば、高揚していた気分が落ち着き、より現実的な購入計画を考えることができそうです。

２つ目は現在の「賃料＋貯金」のペースから、無理のない住宅ローン返済額を算出するということですね。この場合ももちろん、将来の支出増や収入減少を加味することが大切です。

少なくとも相談者のような現在の頭金２００万円という状態での住宅購入は「時期尚早」でしょうね。最低限２割程度の頭金を貯めておきたいところです。

時期尚早という点では２９歳という年齢もそうですね。まだまだライプランは固まっていないでしょうし、最悪、離婚してしまう可能性もゼロではありません。そのように考えると家族の輪郭が大体固まる４０歳前後というのがマイホーム適齢期だと思います。

いずれにしても記者が相談を受けたなら慎重な判断を促すでしょうね。

見比べると確かに２，５００万円と３，８００万円の物件とでは雲泥の差があるでしょうけれど、では家族の幸せがそうした物件価格に比例するかと言うとそんなことはありません。むしろ住宅ローンの負担が軽く、支出に自由度がある方が、家族の幸福感は強いかもしれませんからね。

では最後に実際に、みんなが年収に対して何倍くらいの住宅ローンを借りているかと言うとこうなっています。住宅金融支援機構が発表したフラット３５の利用者調査ですね。まず分譲住宅とマンションはこう。



どちらも６．３倍と６．４倍ということですからほぼ拮抗しています。上記の通り借入上限は７倍程度で、安全な目安が５倍程度とするなら、６倍強という水準は「安全ではないけれど危険でもない」現実的な水準なのかもしれませんね。

ただ一方、分譲住宅は過去１０年で数値は概ね安定している一方で、上昇著しいのがマンションです。１０年前は５．５倍程度だったものが今や６．４倍ですから相当上昇しているわけですが、これは要するにそれだけマンションの値段が上昇しているということですね。

その値段が適正なのかどうか少し歩みをとめて考えてもいいのかもしれません。

次に中古戸建と中古マンションはこうなっています。



こちらは５．０倍と５．１倍ということですから、まずまず安全な水準が維持されています。その点では好ましいわけですが、ただ中古マンションも足元では徐々に上昇していますね。

そうしたわけで、繰り返しになりますが住宅ローンと言っても借金は借金であり、１円でも少ない方がいいのは当然です。また、安物買いの銭失いとなっては困りますが、一方で憧れの家を手に入れることが家族の幸せ・・・というわけでもありませんね。無理して手に入れても最後に手放さざるをえなくなれば本末転倒です。

マイホーム購入に際しては、しっかりと最適なタイミングを見定め、頭金などの十分な準備が整った後に、無理のない返済計画のもとに立てられた予算の範囲内に収めることが重要ということですね。

参考になさってください。