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住宅ローン金利が上昇しても変動金利?
その理由を検証

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2015年12月3日

日経トレンディネット

住宅ローン金利がついに上昇!? それでも「変動金利」を選んでいい理由




※抜粋

<編集部からのコメント>

住宅ローンを借りてからも、借りたあとも、利用者が無関心ではいられないのが金利動向です。金利が下がれば固定金利で借りている人は借り換えのチャンスが広がることになりますし、金利が上がれば変動金利で借りている方は固定金利に切り替えるのかどうか判断が求められるからですね。

とは言いつつ多くの方はそうした金利動向にあまり関心がないようにも感じます。なぜでしょうね?その原因の1つは金利の動きをグラフで見る機会が少ないから、と言えるのかもしれません。

ニュース番組や当然新聞などでも、毎日最低限、株価や為替相場に加え、長期金利の値が紹介されていますが、ほとんどの場合が「数値」であり、よほどのマニアでもない限り、その数値を見て、「お、安い!」「上がったなぁ。」などと感じることはないと思います。そうした感想を持つには自分の中にある程度の数字のストックが必要になってくるからですね。

記者も若かりし頃は先輩に「長期金利くらいはチェックしておけよ」と言われたものですが、全く頭に入らなかったことを思い出します。その頃は金利が上がろうが下がろうが関係なかった、ということはありますが、住宅ローン利用者の方はそうはいきませんね。

具体的な数値を把握するのはやや難度が高いとしても、少なくとも現在金利が上昇傾向にあるのか、下落傾向にあるのか、それとも現状維持という状況なのかは把握しておいていただければと思います。もし金利が大きく変動すれば対応を検討する必要が出てくるのは上記ご案内した通りです。

ではここで具体的に最も一般的な金利指標である長期金利の推移をチェックするとこうなっています。



上記は2000年からの推移ですが、細かく見れば上がったり下がったりはあるものの、全体的には金利は低水準を維持していることが分かります。特に2008年のリーマンショックあたりからはほぼ一直線に低下していますね。

景気が悪くなれば金利が低下しますから、おそらく2008年から2012年ごろまでの金利低下は自然な動きである一方、2013年ごろからの金利低下は日銀の「異次元緩和」の影響でしょうね。

金融緩和とは中央銀行が市場から主に国債などを大量に購入することでマネーを供給し、金利を引き下げる金融政策ですが、日銀は文字通り2013年から異次元の規模にまで金融緩和を拡大しています。アベノミクスによって国内景気は回復基調にあるわけですが、その中での金利低下というのはやはり「人為的」なものであり、その具体的な原因が異次元緩和、というわけですね。

さてそのようにこれまでの長期金利の動きを振り返れば、この金利をベースにしている住宅ローン金利も概ね同じような動きをしているわけで、つまり過去15年の間、住宅ローン金利は基本的に下落することはあっても上昇することはほとんどなかったということですね。

もちろん長期金利と同じく細かく見れば多少上昇することはあってもそれはあくまで「誤差の範囲」ということです。

しかしながら。

これまでの「住宅ローン専門家」の発言や記述を振り返ると、金利が少し上昇するたびに「ここから住宅ローン金利がどんどん上昇する!」「住宅ローン破綻が激増する!」と煽る残念な内容が多かったですね。人間は脳科学的にもプラスの情報よりマイナスの情報に強く反応するようにできているようですので、耳目を惹こうとすればそのように悲観的な見方が有益ということなのでしょうけれど、言い換えればそれはあくまで「ビジネスコメント」ということです。

少なくとも上記の通り過去15年の間、そうした金利上昇予想は全く当たらなかったわけであり、「専門家」の方々は十分反省していただくと共に(もちろん反省していないでしょうけれど)、読者・聴衆の立場としてもそうした無責任な発言に踊らされないよう気を付けたいものです。

さて随分と前置きが長くなってしまいましたが、上記引用したコラムではなかなか興味深い内容となっていますね。タイトル通りではありますが、「住宅ローン金利がついに上昇!? それでも変動金利を選んでいい理由」とのことで、当サイトのスタンスからすれば、前段は大いに疑わしいものの、後段については誠実な意見を述べているように響きます。では具体的にどういった論拠になっているのでしょうか?

まず前段の金利が上昇する理由として挙げられているのは2つですね。「アメリカの利上げ」と「デフレからの脱却」です。

アメリカの利上げについては確かに好調な景気を背景に今月=12月の利上げがほぼ確実視されていますが、では日本の長期金利が上昇しているかと言うと・・・全く上昇していませんね!つまり金融市場はアメリカの利上げが日本の長期金利に及ぼす影響はほとんどないと判断している、ということです。

これまでの金利動向を踏まえれば・・・日本の長期金利が多少上昇することはあってもやはりアメリカの利上げという理由だけで本格的に上昇することはないでしょうね。

次の、デフレからの脱却を契機に金利が上昇するという見立ても可能性はゼロではありませんが、足元の物価の基調は弱くすぐに力強くインフレになるとは思えません。しかも政府・日銀自身が自ら「2%」という高い目標を設定してしまったので尚更ですね。

加えて2017年には消費税増税が予定されており、このネガティブインパクトを踏まえれば、やはり早期の金融緩和縮小→金利上昇というのは考えにくいです。

そんなわけで「金利上昇予測」については全く賛同できませんが、後段の「それでも変動金利を選んでいい理由」の方はどうでしょう?こちらも2つですね。「金利の上限がはっきりしている」と「固定金利との金利差は依然大きい」の2点です。

金利の上限がはっきりしている、というのは初耳ですが、引用すると「変動金利は日銀のコントロール下にある短期金利と連動する。過去20年間の推移を見ても、最大0.5%の幅でしか動いていない。」とのことです。

過去20年の金利推移を見て「上限」を言い出すのであれば、それは長期金利も全く同じであり、変動金利のみならず住宅ローン金利全般に「上限がある」と言えるわけで、なぜこれを変動金利にのみ適用するのかその理由は判然としませんし、そもそもそうした過去の経緯だけから「上限がある」と結論づけること自体、極めて乱暴だと思いますが、ただ長期金利との大きな違いはやはり短期金利は日銀のコントロール化にある、という点でしょうね。

上限があるかどうかは分かりませんが、少なくとも景気に悪影響を及ぼすような金利の引き上げはしないということです。もちろん日銀としても多くの方が住宅ローンの変動金利タイプを利用しているのは把握していますので、そうした方々が次々と困窮し、破綻していくような金利の引き上げはできません。その点は、完全な市場金利である長期金利と比較すれば一定の安心感があると言えます。

次の「固定金利との金利差は依然大きい」については全く異論ありません。住宅ローンの変動金利と固定金利との金利差は0.5%〜2.0%といった感じでしょうか?仮に変動金利が上昇したとしてもその範囲内であれば変動金利の優位性は維持されますし、変動金利はまさに変動金利であって、一方的に上昇することは考えにくいです。つまり仮に景気過熱などの理由によって一時的に金利が上昇して当初の固定金利の水準を上回ることがあっても、その後で景気が後退し金利が下がれば再び変動金利優位の状態に戻ります。

そのように考えると繰り返しになりますが、「それでも変動金利を選んでいい理由」については当サイトとしても大いに賛同できるものと言えます。

ただし。

将来の金利を正確に予測できる人はいませんし、固定金利が変動金利より高いのは「保険料=安心料」のようなものですから、多少割高でも安心したい、と思う方がおられるのも理解できます。

そうしたわけで、自分の価値観・金利観から「それでも固定金利を選ぶ」という方はそれで良いと思います。正解があらかじめ用意されているものがない以上、自分が良いと思ったものが正解なわけですね。

とは言いつつ、上記の通りあまり根拠のない無責任な「ビジネスコメント」に踊らされて割高な金利を払うのはバカバカしいですね。金利タイプの選好にあたっては過去の動向などを踏まえながら、冷静に、客観的にご判断いただければと思います。

参考になさってください。



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