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地価LOOKレポート 全国の地価動向は?
住宅価格の中長期的な推移もご案内

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年12月8日

国土交通省

主要都市の高度利用地地価動向報告〜地価LOOKレポート〜




※抜粋

<編集部からのコメント>

アベノミクスに伴う景気回復やデフレ対策によって全国的に地価が上昇傾向ですね。景気回復によって地価が上昇するのは当然として、インフレ=物価上昇ですから物価上昇が地価に影響を与えるというメカニズムも容易に理解できます。

さらにアベノミクスの最大の柱は異次元の金融緩和ですから、日本円が金融市場にあふれることで円安が起こります。そして日本の横には今や世界第2位の経済大国となった中国が・・・となると不動産業界においても「爆買い」が起きても不思議ではありません。実際、都心のタワーマンションの多くを中国の富裕層が購入しているという話はよく聞きます。

加えて2017年に迫った消費税増税も住宅市場には追い風になっているものと思います。

また、これは東京のみかもしれませんが2020年のオリンピックも今からいろいろと夢を見させてくれるわけで、このように何重ものベクトルが重なっている現状では地価が上昇しない方がおかしいと言ってもいいのかもしれませんね。

そうしたわけでおおよその見当はついてしまうわけですが、当サイトでも定期的にご案内している国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告」=地価LOOKレポートの最新版=2015年第3四半期=2015年8月〜2015年10月のデータをチェックしたいと思います。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏43地区
・大阪圏25地区
・名古屋圏9地区
・地方中心都市等23地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず、全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の主要な地価調査と違って、3ヶ月に1回実施されているのが利点ということになります。発表も早いですね。つまり地価をタイムリーに把握できる、ということです。

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を3ヶ月前の前回調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区 : 87→87
・横ばい  : 13→13
・下落地区 :  0→ 0

つまりは上昇地区の割合が約9割になっているということですね!残念ながら前回調査との変化はありませんが、それでも全国の地価が絶賛上昇中であるのは間違いありません。地価が上がってうれしいというわけではありませんが、どうせなら「9割超え」も見てみたい気がします。

また、引き続き下落地点はゼロということですね!以前の下落地点の方が多かった時期を知る者としては驚くしかない活況です。

なお、この調査が全国の主要都市で行われていることからも分かるように、こうした強気相場は東京にとどまるものではない、ということですね。「地価上昇」というと「東京の話」、という気がしますが実際にはそうではありません。

さて、このように全国の主要都市が上昇してくると逆に気になるのが、残る「横ばい地区」ということになります。具体的な地名としては前回調査と変わらないわけですが、こういうことですね。

・盛岡市/盛岡駅周辺
・浦安市/新浦安
・柏市/柏の葉
・長野市/長野駅前
・新潟市中央区/新潟駅南
・富山市/西町・総曲輪
・岐阜市/岐阜駅北口
・草津市/南草津駅周辺
・京都市中京区/二条
・京都市左京区/下鴨
・京都市西京区/桂
・高松市/丸亀町周辺
・鹿児島市/鹿児島中央駅

前回もコメントしましたが、どこもそのエリアの中核地域であり、いつ上昇に転じてもおかしくない気がします。「下落地点」がすでにゼロとなっている以上、今後のポイントはこうした「横ばい地区」が増えるのか減るのか注目ですね。

ただし。

こうした地価上昇がいつまでも続くのかと言うとそれはありません。冒頭ご案内したような要因で地価が上昇しているとすると逆に

・景気が後退したら
・デフレ経済に戻ったら
・円高になったら
・「爆買い」が収まったら
・消費税増税が済んだら
・東京オリンピックが終わったら

地価が下落に転ずる可能性は十分あります。では一体どれくらい下がるのでしょうか?ということで今回も同じく国土交通省が発表している住宅価格指数をチェックしたいと思います。



ただこうしてみると・・・上昇しているのはマンションばかりで、全国的に見れば「住宅地」や「戸建て住宅」はほとんど上昇していないということですね!というより2010年平均からすればややマイナスだったりします。

恐らくこの背景には全国においても「中心地vs郊外」の二極化が進んでいるのではないかと思いますが、それはともかくとしてこの2010年平均というのが適正な価格に近いのだとすれば、今後、日本経済や地価上昇傾向がクラッシュした時にマンション価格は「−20%」程度、住宅全体では「−5%」程度、下落する可能性があることが示唆されています。

他方、2008年のリーマンショック後の下落を教訓とするなら、こちらは住宅地や戸建て住宅も含め「−10%」程度、下落する可能性が示唆されています。記者の感覚的にはこちらの方がなんとなく納得感を感じますがいかがでしょう?

仮にその見通しが正しいのだとすれば・・・「下落するのを待とう」と考える人もいれば、「下がってもそれくらいなら、いつ来るかわからない下落をずっと待ち続けるより購入してしまおう」と考える人もいそうですね。

なお、住宅価格指数にはいくつかあるようで、より期間の長いのがこちらの日本不動産研究所が発表している不動研住宅価格指数です。



バブルがすでに崩壊し始めた94年からのデータですが、そこからでも住宅価格の下落傾向は鮮烈ですね!94年には180程度あったものが10年後の2004年には80程度でしょうか?つまり・・・半分以下ということです。「失われた10年」と言いたくなる気持ちも分かります。

ただそうは言いつつ、かなり地域差はあるものの全体的に見れば住宅価格は2002年くらいから概ね安定していることが分かります。だからこそ「下がっても−10%」という見通しにつながっていくと言えるのかもしれませんが、中長期的に見ると大きく変動することはなくなってきているのだとすれば、これからマイホームを購入しようという方に一定の安心感を与えるデータとなりそうですね。

しかしお住まいの方には申し訳ないですが、千葉・埼玉の下落っぷりはものすごいですね。特に千葉はグラフ開始時の94年当時、200程度あったわけで現状の70程度というのは約3分の1、ということになります。

当時、多額の住宅ローンを組んだ方はお気の毒としか言いようがないですが、ただ逆に今ならそうした手頃な不動産価格を利用してより広い家に住み替えることも相対的には容易なわけで、ポジティブにとらえられる面はあるのでしょうね。

そうしたわけで、住宅購入のタイミングは運もあり、今後、地価や住宅価格がどうなるのか正確に予測できる人はおらず、結果論でしかないわけで、だとするとやはり後者の「住宅価格は2002年くらいから概ね安定している」という点を胸にとどめておく方がよさそうです。

参考になさってください。



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