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[3月の住宅ローン金利予想]
マイナス金利反映も下げ幅0.1%程度?

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2016年2月16日

長期金利はマイナス金利政策の影響で0.065%に大きく低下 一時マイナス水準も


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

これまで何度もご案内しているように1月29日に発表された日銀の追加金融緩和策である「マイナス金利」政策によって、金融業界のみならず一般市民も巻き込んだ大騒ぎになっています。

とっくに預金利息を諦めたわれわれではありますが、それでも「利息がゼロ」というのと「利息がマイナス(元本が減っていく)」というのとでは天と地ほどの差があります。「マイナス金利時代」到来と言われて慌てふためくのも無理はありません。

ただこれまた何度もご案内しているように、世の中の金利がすべてマイナスになるわけではありません。実際にはマイナス金利政策と言っても、銀行が日銀に預ける当座預金のごく一部をマイナスにする、という極めてささやかなものですね。



具体的な数値としても以下の通りであり、マイナス金利部分は全体のわずか4%弱です。

・基礎残高(+0.1%) : 210兆円
・マクロ加算残高(0%) : 40兆円
・政策金利残高(−0.1%) : 10兆円

言い換えれば、これまで2,600億円あった日銀の利息が、全体では2,000億円に減るという話でしかありません。今のところは。その点ではマイナス金利政策というのは実態としては「当座預金金利の引き下げ」に近いものだと言えます。

さらにこのマイナス金利制度がスタートするのは本日=2月16日からであり、これまでの約3週間は「始まってすらいなかった」ということですね。そのように考えると、金融市場もメディアも預金者もちょっと「過剰反応」し過ぎでは?という感がないではありませんでした。

大変恐縮ですが、それは住宅ローン利用者の方も同様です。

実際のところ当サイトのトラフィックを見ても1月29日以降、「爆発」を通り越して「暴発」しているような状態ですが、しかし一部の住宅ローンを除いては、マイナス金利の発表が1月の月末の午後であったことを踏まえれば、今販売されているほとんどすべての住宅ローンが「マイナス金利発表前」に金利決定されたものですね。

つまりは、マイナス金利の本当の影響は来月=3月の住宅ローン金利に現れるものと思います。その前提で、契約が迫っている方を除き、焦らず、じっくりと住宅ローン選びをしていただければと思います。

ここでいつものように上記長期金利グラフをチェックしてみると、確かにマイナス金利発表直後に急落し一時マイナス水準まで低下したわけですが、その後は回復基調にあり足元では0.065%という水準になっています。もちろん1ヶ月前には0.210%でしたので、そこからは大きく下がっていますが。

値動きが激しい状況ですので本日の金利水準から断定するのは避けたいですが、しかしさすがに長期金利がマイナス水準というのは行き過ぎで、これまた国債市場の「過剰反応」だったような気がします。

さらに今のところ金利低下以外目立った効果がなく、預金者への影響も大きい「マイナス金利」をさらに拡大させるのは難しくなったという気もします。だとすればしばらく長期金利は「限りなくゼロに近いプラス」水準を維持するような気がするのですがいかがでしょうか?

ここで世界の金利をチェックしておくと、まずドイツの金利はこのようになっています。これまで「歴史的」と言っていいくらい見事な右肩下がりで下がってきたドイツ金利ですが、なぜか昨年4月にドンと上昇しました。



こうした動きが昨年前半の日本の長期金利上昇の引き金になったのではないかと思いますが、 ただその後は日本と同じく再び大きく低下していますね。ヨーロッパの中央銀行であるECBが金融緩和を拡大し続けていますのでこうした動きは当然なのかもしれません。

そして世界経済の中心であるアメリカの長期金利はこのように推移しています。



こちらも大きく低下していますね!再び日本の金利とシンクロしてきたような気がします。アメリカで昨年12月に政策金利引き上げ利上げを開始したわけですが、足元ではその影響は皆無です。

金融市場はアメリカの利下げを織り込み始めているのかもしれませんね・・・。

今のところこのように日本の金利だけでなく、世界の金利が低下し始めていることは、日本の住宅ローン金利にはこれまた良い材料と言えそうです。

なお、日本の金利は中長期的に見ても上昇する機運は全くありません。2%のインフレ目標達成に向けて死にもの狂いの日銀が、「マイナス金利の次」の追加金融緩和策を発表するのは間違いないからですね。特に今後、消費税増税が近づき、世界経済がよたよたするにつれて、金融緩和のニーズはさらに高まることになります。

いずれにしても日本の金利は、日銀の金融緩和が睨みをきかせている間は大きく上昇することはありえません。つまりもうしばらく住宅ローン金利に追い風が吹き続ける可能性が高く、住宅ローンをこれから借りようとされている方や、今後借り換えをしようとされている方は、多少の金利変動に戸惑うことなく、着実に検討を進めていただければと思います。

気になるのはこの「異次元の低金利」がいつまで、どれくらい続くのか、という点ですが、少なくとも金融緩和は次の消費税増税のタイミングである2017年4月までは続く可能性が高く、だとすれば金利もそれまでは本格的に上昇することはなさそうです。

プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」に向けて、それぞれの目標時期である2020年まで続くという読みも最近よく目にするようになってきました。参考にしてみてください。

ちなみに2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



春以降、多少上昇したと言っても今の長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。これまで最も低い時期でも0.5%前後だったわけですから、今は「最低水準」ということですね。一時マイナスになったわけですから当たり前ですが。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

あえて注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば20倍以上ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策が実行された上にさらなる金融緩和が予想され、消費税増税が2017年4月に控える現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは上昇する運命にあります。それが「かなり先」だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、そうした点からも今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの低金利を上手に活用してもらいたいと思います。

さてすでに結論が出てしまっている気もしますが、2016年3月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利はこのようになっています。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.889% → 0.869% (−0.020%低下
・10年固定 : 1.115% → 1.015% (−0.100%低下
・20年固定 : 1.714% → 1.614% (−0.100%低下
・30年固定 : 1.864% → 1.764% (−0.100%低下

長期金利は1ヶ月で約0.15%低下しているわけですが、それと比較すれば割と「控えめ」な金利引き下げ幅ですね。ただし最近の大きな変動幅を考えればこれくらいの引き下げ幅が現実的ということなのかもしれません。

次に今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆2月16日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : −0.05% → −0.18% (−0.13%低下
・10年 :  0.23% →  0.06% (−0.17%低下
・20年 :  0.95% →  0.79% (−0.16%低下
・30年 :  1.24% →  1.12% (−0.12%低下

やはり順当に低下しています。全体的に−0.1%から−0.2%の範囲内で低下しているということですね!

ただし注目すべきは、1年もの金利がマイナス水準となっているものの、10年超の水準は引き続きプラスを維持しているという点です。その点では「マイナス金利時代」が到来するのはまだ先、ということになります。

そうしたわけで、3月の住宅ローン金利は「全体的に0.10%〜0.20%程度引き下げとなる可能性が高い」としておきたいと思います。実際にはソニー銀行と同じように「マイナス0.1%程度」というのが大勢ではないでしょうか。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持しているのですね。

2月16日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.074%」と実質ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.074%」でしたから、全く変わらず引き続き低水準を維持しているということですね。

日銀のこうしたゼロ金利政=短期金利の引き下げ政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますし、繰り返しになりますが、少なくとも次回の増税のタイミングである2017年4月まで継続されるのはほぼ間違いないと思います。

そしてそのように短期金利はまだまだ低金利が続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の7年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。

ただし。

長年、流用し続けてきたこのセンテンスですが、長期金利がさらに下がれば「短期金利より長期金利が低い」という逆転現象が恒常化し、加筆・修正が必要となってくるかもしれません。そもそも今日時点で長期金利は0.065%ですから、すでに下回っています。

もちろん仮に長期金利が短期金利よりだいぶ低くなったとしても、実際の住宅ローン金利において「変動金利より固定金利が低い」という事態はまず起こらないとは思いますが、もしそうなればもうそれは「固定金利への変更」の最大のチャンスとなりますね。

果たしてそんな日が来るのでしょうか?可能性は低そうですが、そこはかとなく期待しておきたいと思います。

こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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