これまでの「０円」住宅と言えば太陽光発電を使ったものですね。土地が安い場所でギリギリまで大きい太陽光発電を載せた家を建てると、売電収入だけでマイホームの購入費用が賄えてしまう、という内容です。

確かに太陽光発電の売電価格は１０年くらいで回収できるように設定されていますので、最初の１０年でソーラーパネルのコストを回収し、あと１０年くらいそのソーラーパネルが働いてくれれば、「ソーラーパネルのコスト」と同じくらいの儲けを得られることができます。

たとえば１，０００万円の太陽光発電を載せるとすれば２０年間で２，０００万円の売電収入が得られる可能性があるので、もし土地と家が１，０００万円で建てられればトータルで「無料」になるということです。

とは言いつつ家だけならまだしも「土地＋家」で１，０００万円というのはなかなかハードルが高いですし、当然それだけのソーラーパネルを設置しようと思えば土地も相応に必要になってきます。

つまりソーラーパネルの生み出す１０年分の利益（最初の１０年分はソーラーパネル費用の回収に充当）と、そのソーラーパネルを増設するのに必要な土地代を比べ、前者の方が高ければソーラーパネルを増設した方がよく、後者の方が高ければソーラーパネルを増設せず、住むのに必要な分だけの土地を買った方がいい、ということになります。

とするとやはり太陽光発電を使った「０円」住宅というのはあくまで、日当たりがよく土地代が安い場所に限られるということですね。

そもそも買取価格は徐々に引き下げられておりますし、その買取価格が維持されるのも当初の１０年ｏｒ２０年ですからね。それ以降はまず利益が出ないと考えた方が安全です。

何も使われていない屋根の有効活用として、太陽光発電が依然魅力なのは間違いありませんが、それで家を建ててしまうというのは現実的にはかなり難しいということです。もしその方法が有効なら日本中で「０円」住宅が建っているはずですからね。

・・・と、のっけから話がそれておりますが、今回の「０円」住宅は太陽光発電ではなく賃貸併用住宅の話です。

賃貸併用住宅もたまに「トータル無料で手に入る」と言った趣旨の記事を見かけることがありますが、記者自身は正直、かなり「眉唾」だと思っています。もし本当に無料なら日本中の住宅が賃貸併用になっているはずですからね。



そうした中、「ほぼ０円で新築住宅購入可能」という記事を見つけました。その中身はこのようになっています。

・住宅ローンの返済額が月３３万円

・家賃収入は月３７万円

つまり、毎月４万円・年間４８万円のプラス、ということですね。もし事実なら素晴らしいですが本当にそうなのか調べてみたいと思います。

残念ながら情報はこれだけなので中身は類推していくしかないですが、まず毎月の住宅ローン返済額が３３万円で、金利が２％・期間が３５年とすると住宅ローンの総額は約１億円、ということになります。

頭金を考慮すれば概ね１億２，０００万円くらいの物件ということになるでしょうか？

次に家賃収入が月３７万円で、大体５％くらいの利回りだとすれば賃貸部分は約９，０００万円ということになります。差し引き自宅部分は約３，０００万円ですが、ただこれだと自宅部分が５０％以下となり、「住宅ローン」ではなく「不動産投資ローン」の世界になってきます。

だとすると頭金が別に１億円くらいあるか、金利がもっと高い不動産投資ローンを利用しているかのどちらかですが現実的に考えて後者とします。

したがって金利を３％と設定しなおすと住宅ローンの総額は約８，５００万円となり、頭金を入れて約１億円の物件ということになるでしょうか？

しかしそうなってくると「自宅部分が１，０００万円、賃貸部分が９，０００万円」というなんだかよく分からないことになりますね（苦笑）。うーん計算が合いません。

そこで運用利回りを少し甘めに６％と想定して話を進めてみたいと思います。となるとこういった感じですね。

＜賃貸併用住宅例＞

・物件価格：１億円（土地５，０００万円＋建物５，０００万円）
・頭金 ：１，５００万円
・自宅部分：２，６００万円
・賃貸部分：７，４００万円
・住宅ローン（不動産ローン）：８，５００万円×３５年×３％

次にまず３５年の収入を考えてみたいと思います。

月３７万円×１２か月×３５年としたいところですが・・・実際には空室が起こりえますので１割減額して月３３．３万円とします。

さらに新築時の賃料と築３５年の賃料とでは全く異なりますね。賃料が物件価値にスライドするものとし、「土地の価値は不変だけれど建物の価値は築２０年くらいでほぼ無価値になる」と設定すると、２１年目以降の賃料は月１６．７万円、つまりちょうど半分になる計算です。

年間の賃料に直せば当初約４００万円だったものが２１年目以降は約２００万円になる、ということです。そうやって計算すると３５年間の賃料収入はこうなります。

＜３５年間の賃料収入＞

・約９，０９１万円

次に同じく３５年間の費用を考えていきたいと思います。まず住宅ローンの利息は３５年で約５，２４９万円となります（金利３％）。

加えて建物＝５，０００万円が無価値になるわけですから、減価償却が５，０００万円ということになります。

また税金が年間２０万円くらいかかるでしょうか？とすると３５年分で７００万円とします。

さらに建物が３５年間メンテナンスフリーとは考えにくいですね。少なくとも中の備品は経年劣化していきます。こうした維持費が１０年ごとに５００万円くらいかかるとすれば、３５年で１，７５０万円という計算になります。

まとめると３５年間の費用はこうですね。

＜３５年間の費用＞

・住宅ローン利息：５，２４９万円
・建物の減価償却：５，０００万円
・税金：７００万円
・維持費：１，７５０万円
・合計：１億２，６９９万円

つまり・・・差し引き３，６００万円くらい費用の方が多いのですね！この費用には自宅部分も含まれているため必ずしも「赤字」とは言いませんが、少なくとも「ほぼ０円で新築住宅購入可能」というのは全くのデタラメ、ということになります。

世の中、うまい話はないということですね。

なお、「それでも３，６００万円で１億円の家が買えるならいいではないか」と誤解されているかもしれませんが、この費用の中には頭金と住宅ローンの「元本返済」は含まれていません。元本返済はキャッシュと不動産を交換しているだけで費用ではないからです。

こうした元本返済も含めて考えれば

頭金１，５００万円＋元本返済８，５００万円＋差し引き費用３，６００万円＝１億３，６００万円払って１億円の家を買った、ということですね。

ちなみにその１億円の家も２０年後には５，０００万円の価値に下がっているわけですが。

そのように考えると賃貸併用住宅は必ずしも有利な投資手法ではないことが分かってきます。

もちろん、自己居住用物件であろうと賃貸であろうと何がしかの住宅コストは発生するわけですが、賃貸併用住宅であってもそれは変わらないということですね。

なお賃貸併用住宅の場合、確か相続時にメリットがあると思いますのでそこまで視野に入れれば話が変わってきますが、その場合でも実際に入居者がいないと費用倒れになってしまいますし、税制がずっと変わらない保証はありませんのでご注意ください。

そうしたわけで、賃貸併用住宅を建てれば賃料で住宅コストが賄えてしまう・・・可能性は低い、ということですね。

不動産投資は「最初の数年は黒字だけれどだんだん赤字になっていく」というのが一般的です。

また見た目には黒字でも、その裏で建物の価値がどんどん目減りしていて「実質赤字」に陥りやすいのも特徴です。こうした場合はいざ売却しようとしたり、賃料が下がる中で、損失が露見することになります。

繰り返しになりますがもし本当にコストが無料で自宅が建つのであれば世の中、賃貸併用住宅だらけになりますね。

十分ご注意ください。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞