４月となりました。１月末に発表された「マイナス金利政策」の影響で住宅ローン市場、特に住宅ローン借り換え市場は大盛り上がりだったわけですが、他方、住宅市場の方は例年ピークは年度末の３月までであり、４月以降はスローダウンしていくことが予想されます。

住宅ローン市場の大部分は「新規借り入れ」ですから、やはり住宅市場と同じく住宅ローン市場もまたここで一服、ということになるのでしょうね。当サイトのトラフィックは今のところ好調に推移しておりますが・・・。

さて、そのような顧客ニーズの季節性を考慮すると銀行の住宅ローンの金利設定は一時的に二極化しそうです。つまりハイシーズンの終了と共に一旦金利優遇を緩めるか、逆に需要低下時のテコ入れのためにむしろ積極的に金利を引き下げるか、ということですね。

では気になる４月の住宅ローン金利はと言うと・・・三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行といった大手銀行＝メガバンクはこのような結果となっています。

・変動金利　：　変わらず
・１０年固定金利　：　引き上げ
・２０年固定金利　：　引き下げ
・３０年固定金利　：　引き下げ

これを前月と比べて「概ね変わらず」と捉えるのか、「引き上げ」と捉えるのか、「引き下げ」と捉えるのかなかなか微妙なところですね！どう捉えても正しそうではありますが、ただ少なくとも１０年固定金利が引き上げとなったのは「予想外」と言えそうです。

ここでいつものように住宅ローン金利のベースとなる長期金利＝１０年もの金利の推移をチェックするとこうなっています。

■長期金利グラフ（グラフ期間：１年）



全体的には１月末のマイナス金利政策発表からドスンとデジタル的に金利低下しているわけですが、足元では−０．０７％ということで引き続きマイナス水準を維持しています。市場金利もついに「異次元の世界」に足を踏み入れた、ということですね。

ちなみに先月のこの時期も−０．０７％と奇しくも同水準を維持しており、市場金利という観点からは少なくとも今月１０年固定金利が「引き上げ」となる理由は見当たりません。上記の通り２０年・３０年固定金利が引き下げとなっていますので尚更ですね。

今月このように一部の住宅ローン金利が低下した理由について市場金利の動きから説明しようとする記事を見かけましたが、実際にはそうした市場金利による要因というより、上記の通り「ハイシーズンの終了と共に一旦金利優遇を緩めた」というのが実情でしょうね。

だとしても何も大手銀行が一斉に同じ動きをする必要はないわけですが、先日もご案内したように住宅ローンの金利設定には横並びのメカニズムが強く働きます。



＞＞＞住宅ローン金利の“本当の”決まり方とは？

９割以上の金融機関が住宅ローン金利について、「競合する他機関の金利」を見て決めている」、ということですね。住宅ローン金利のプライスリーダーは三菱ＵＦＪ銀行ですから、三菱ＵＦＪ銀行が４月から住宅ローン１０年固定金利の金利優遇を縮小することを報道等で知った他の銀行が追随した、というのが今回の「予想外の利上げ」の背景なのでしょう。

などとエラそうに解説しておりますが、先日の当サイトのコラムでは「４月の住宅ローン金利は全体的に−０．１％〜−０．２％程度引き下げとなる可能性が高い」と予想しており、２０年・３０年の固定金利についてはその通りだったものの、１０年固定金利については外してしまいました。つまりは「遠からずとも当たらず」という感じでしょうか。

思い返せば最近、住宅ローン金利の予想を外す主な要因がこの銀行の金利優遇キャンペーンに対するスタンスの変化です。特に何かと注目されがちな１０年固定金利については「市場金利が上がっているのに下がる」場合もあれば今月のように「市場金利が下がっているのに上がる」場合もある、ということですね。

記者も深く反省し、そうした銀行のバイオリズムや季節性をより理解して、金利予想の精度を高めていきたいと思います・・・。

＞＞＞［2016年4月の住宅ローン金利予想］マイナス金利の深化で０．１％〜０．２％程度引き下げ？

ちなみに世界の金利動向をチェックしてみるとアメリカの金利はこのようになっています。



アメリカは堅調な景気回復を背景に、昨年１２月に一足早く政策金利の引き上げ＝「利上げ」に踏み切ったわけですが、その後の世界的な株価下落や景気減速の動きを受けて足元ではむしろ低下傾向ですね。

「マイナス金利政策」も相まって今は国内外で金利低下の圧力が強まっていると言えそうです。 もちろん住宅ローン利用者にとっては追い風ですね。


［２０１６年４月の住宅ローン金利］

さて上記ご案内したように、４月の住宅ローン金利は３月の金利から「引き上げ・引き下げまちまちの動き」と言うことですね。ただ金利水準としては概ね史上最低水準を維持しており、住宅ローン利用者からすれば誠にありがたい状況が続いています。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、まずフラット住宅ローンについてはメイン商品のフラット３５の金利が３月と比較して０．０６％の引き下げとなっています。

他方、より期間の短いフラット２０の金利は変わらずとなっています。

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

なお、先日のフラット３５の金利予測では

・フラット２０金利　：　−０．０４％低下
・フラット３５金利　：　−０．０５％低下

と予想しましたが、こちらも「遠からずとも当たらず」でしたね・・・精度を高めていきたいと思います。

＞＞＞［2016年4月のフラット３５金利予想］今月比−０．０４％程度　実質金利１．４２％〜？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、３月と４月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（ネット専用住宅ローン）

　・変動金利　　：　０．５７９％　→　０．５６８％　（変わらず）
　・１０年固定　：　０．５９０％　→　０．６４０％　（＋０．０５０％）
　・２０年固定　：　１．０６０％　→　０．９８０％　（−０．０８０％）
　・３０年固定　：　１．４２０％　→　１．３２０％　（−０．１００％）

　＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

　・変動金利　　：　１．０７５％　→　１．０７５％　（変わらず）
　・１０年固定　：　１．０００％　→　１．１００％　（＋０．１００％）
　・２０年固定　：　３．１００％　→　２．９００％　（−０．２００％）
　・３０年固定　：　１．６３０％　→　１．４００％　（−０．２３０％）

　＞＞＞最新の金利はこちら

やはりどちらも「１０年固定は引上げ、２０年・３０年固定は引下げ」と言うことですね。ネット銀行である住信ＳＢＩネット銀行のこうした横並びの動きは少し残念ですが、実際に住宅ローンを供給している親会社である三井住友信託銀行が大手銀行の一角である点を踏まえれば、影響を受けるのも当然なのかもしれません。

ちなみに先月もご案内したように注目すべきは住信ＳＢＩネット銀行の１０年固定金利が変動金利に肉薄しているという点です！今月は多少金利引き上げとなってものの、それでも絶対水準としてここまで差が縮まってくれば「変動金利ではなく固定金利を選ぼう」とする方が増えるかもしれませんね。

さて、この２つの実質的な金利水準を見れば当然、住信ＳＢＩネット銀行が金利面で魅力的なわけですが、その住信ＳＢＩネット銀行は「ネット専用住宅ローン」の販売に注力しています。これは契約相手が住信ＳＢＩネット銀行ではなく、上記の通り親会社である三井住友信託銀行となるもので、より安心感を感じる方は少なくなさそうです。

引き続きこうした「低金利＋安心安全」な住宅ローンを積極的に提供していってほしいものです。

さて当サイトで人気の新生銀行の４月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

　・変動金利　　：　０．６３０％　→　０．６００％　（−０．０３０％）
　・１０年固定　：　１．１５０％　→　１．１００％　（−０．０５０％）
　・２０年固定　：　１．４００％　→　１．２５０％　（−０．１５０％）
　・３０年固定　：　２．０００％　→　１．８００％　（−０．２００％）

　＞＞＞最新の金利はこちら

こちらも全体的に金利が引き下げとなっていますね。

　＞＞＞新生銀行の住宅ローン金利優遇キャンペーンについて詳しくはこちら

なお、新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。


［２０１６年５月以降の住宅ローン金利の動向］

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、既にご案内したように足元では「マイナス金利」の影響もあって市場金利が大きく低下しており、当面は今のような低金利が続くものと思います。

ただ住宅ローン金利がマイナスになるとは考えにくいとすればいよいよ限界値が近づきつつあります。

さらに現状のマイナス金利の設定水準が−０．１％である点を踏まえれば長期金利がそれ以下になることは考えにくく、現状の−０．０７％という水準もまた「ほぼ限界値」と言えます。

そうしたわけで本格的な金利上昇については全く心配に及びませんが、長期金利も住宅ローン金利も「これ以上下がりにくい」という点を踏まえれば逆に０．１％や０．２％といったレベルの金利上昇というのは十分あり得ると思います。ご留意ください。

実際に今月は１０年固定金利が＋０．１％程度上昇しているわけですからね。

しかし。

そのように多少金利が上昇することがあったとしても、絶対水準的には長期金利は歴史的な低金利を維持し、住宅ローン金利もまた概ね魅力的な金利水準を維持していくのは間違いありません。細かな金利変動に一喜一憂せず、冷静にご検討を進めていただければと思います。

ちなみに。

あえて今後の本格的な金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、原油安・資源安の影響もあって上昇の勢いが弱まっており、金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。そもそも少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもないですが、とは言いつつ長期的なインフレ＝金利上昇の可能性については、多少頭に入れておきたいところです。

仮にそのように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いないと思いますが。

ここでいつものように長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



前回の景気回復が始まった２００３年には、長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後に急速に上昇し、１．５％前後にまで、実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れて、相対的に金利が低い間に着実にご検討を進めていただければと思います。

その点では今月＝４月というのは住宅ローン金利が史上最低水準を維持しているという点でも、住宅ローンを検討するのにベストなタイミングと言えそうですね。


［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１６年４月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．４９７％〜２．６７５％
　・１０年固定：０．６４０％〜３．６５０％
　・２０年固定：０．９８０％〜２．９００％

　＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今までは考えられないような、極めて魅力的な金利水準ですね！

繰り返しになりますが、長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」にあるのは間違いありません。多少の金利変動に一喜一憂せず、着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞