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[2016年5月のフラット35金利予想]
前月比−0.14% フラット35表面金利1.05%?

このページでは、足元の金利動向から、来月のフラット35住宅ローン金利を予想します。
2016年4月21日

長期金利はマイナス金利政策の影響で−0.125%に大きく低下


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




市場金利の低下はとどまるところを知らないですね。足元では−0.125%まで低下しています。日銀が当座預金に設定したマイナス金利は「−0.1%」ですので、合理的に考えれば長期金利がそれ以下に下がることはないわけですが、それを下回っているということは・・・4月27日・28日に予定されている日銀政策決定会合でマイナス金利がさらに拡大する可能性が織り込まれているのかもしれません。

折しも日銀の政策委員会の審議委員が交代されるようですしね。新しい審議委員は当然、金融緩和に賛成な人を選ぶでしょうからそうした点も金利低下要因となっているのでしょうか。

いずれにしても住宅ローン金利には追い風ですね。

ただ、個人的にはそうは言いつつ少なくともマイナス金利がさらに拡大することはないのではないかと思います。壮大な実験ですからね。預金者の反発もありますし、為替相場や株価にはほとんど全く効果がありませんでした。さすがにもう少し様子を見るのではないでしょうか。

さて、すでに5月の住宅ローン金利の全体的な予測については以下の通りご案内しております。

>>>[2016年5月の住宅ローン金利予想]10年は据置、20・30年は低下へ

そして今週、全期間固定金利で有名なフラット35住宅ローンの金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件が発表されておりますので、そこから5月のフラット35住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット35住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

1.ベース金利=機構債金利
     +
2.住宅金融支援機構のフラット35事業運営コスト
     +
3.販売金融機関のマージン

残念ながら上記2や3の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記1、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット35金利の変化となります。

では具体的に4月発行の機構債の条件はと言うと、前月3月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

 ・0.48% → 0.34% (−0.14%低下

何と前月比でマイナス0.14%の低下ということですね!5月のフラット35住宅ローンの金利は相当期待できそうです!

フラット35の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(単純計算)

 ・フラット20金利 : 1.02% → 0.88% (−0.14%低下
 ・フラット35金利 : 1.19% → 1.05% (−0.14%低下

フラット20の金利についてはついに「1%割れ」も視野に入ってくるということですね!

とは言いつつ毎回、微妙に予測を外しておりますのでもう少し精度を高めるべく、過去3ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット20、フラット35の金利変動をチェックするとこうなっています。

・2016年1月の機構債金利変動 : 0.85%→0.79%(−0.06%低下

 2月のフラット20金利 : 1.27% → 1.21% (−0.06%低下
 2月のフラット35金利 : 1.54% → 1.48% (−0.06%低下

・2016年2月の機構債金利変動 : 0.79%→0.54%(−0.25%低下

 3月のフラット20金利 : 1.21% → 1.02% (−0.19%低下
 3月のフラット35金利 : 1.48% → 1.25% (−0.23%低下

・2016年3月の機構債金利変動 : 0.54%→0.48%(−0.06%低下

 4月のフラット20金利 : 1.02% → 1.02% (変わらず)
 4月のフラット35金利 : 1.25% → 1.19% (−0.06%低下

こうしてみると、より期間の長いフラット35の金利はほぼ機構債の金利変動幅に追随していることが分かります。

他方でちょっと複雑な動きなのがフラット20ですね。この4月は機構債の金利もフラット35の金利も0.06%低下したにも関わらず据え置きとり、「異常値」となってしまいました。

もしかすると上記のような各種コストを賄うためにはフラット住宅ローンの金利を「1%未満にはしたくない」といった本音が見え隠れしているのかもしれません。

あるいは、これ以上下げると「民業圧迫」の批判が出てくるとか、逆に数多くの申し込みが来ていて、これ以上殺到すると事務が回らないといった現実的な判断もあるのかもしれません。

いずれにしてもフラット20の金利には部外者には伺いしれない「抵抗線」が存在する可能性を踏まえ、当サイトでの5月のフラット35金利予測は最終的にこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論)

 ・フラット20金利 : 1.02% → 1.00% (−0.02%低下
 ・フラット35金利 : 1.19% → 1.05% (−0.14%低下

ただしフラット20の金利は上記の通り「0.88%」まで低下してもおかしくありません。この点は予想に大きな開きがあることをお詫びしたいと思います。

なおこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット35は、金利+手数料のトータルコストが最低水準だからですが、それでもこれはあくまで「表面金利」であり、取扱い手数料や、団体信用保険のコストなどを加味すると「実質金利」は概ねこのようになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論:実質金利)

 ・フラット20金利 : 1.46% → 1.44% (−0.02%低下
 ・フラット35金利 : 1.63% → 1.49% (−0.14%低下

表面金利からすれば魅力は低下してしまいますが、それでも「全期間固定金利」という点を踏まえればかなり魅力的と言えます。

すでに新規貸出実績などのデータを見ればフラット35の人気は高まっているようですが、5月も引き続き維持されそうですね!

ただし上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月1日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

>>>フラット35の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット35、フラット20、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



過去5年間の平均値を見る限り、フラット35・フラット20の金利変動と、機構債の金利変動に差はほぼありません。つまり連動してきたということですね。とするとやはり、この4月にフラット20の金利が「据え置き」となったのが異常値だったと言えます。グラフを見てもその不自然さは鮮明ですね。

果たして5月のフラット20の金利はどうなるのでしょうか?注目ですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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