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住宅ローン金利が上昇するのは2019年度以降?
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2016年5月5日

先日のコラムの焼き直しですが、これまで長年にわたり住宅ローン金利が低下してきた背景には、日銀が積極的な金融緩和を進めてきた、という点があります。

金融緩和とは、中央銀行が政策金利を直接的に引き下げることに加え、国債や株式の購入などを通じて金融市場に大量のマネーを投下して、世の中の金利を引き下げていく政策です。

2001年からの長期金利の推移はこのようになっていますが、実際低位安定していることが分かります。



特に2008年のリーマンショック以降の積極的な金融緩和や2013年以降のいわゆる「異次元緩和」を受けて金利低下が加速しているわけですね。

さらにこの1月には最終兵器と言えるかもしれない「マイナス金利政策」が発表されて、長期金利はついにマイナス水準です!市場金利もまた「異次元の低金利」を実現した、ということになります。

となると気になるのが、「今後いつ住宅ローン金利が上昇するのか」という点ですが、これまでの経緯を踏まえれば話は簡単で、「金融緩和が終了する時」ということになります。

そしてその「金融緩和が終了する時」というのも簡単で、日銀から基準が明確に示されておりますが、

・インフレ率=消費者物価指数が安定的に+2%を達成できるようになった時

ということですね。要するにインフレ率が2%を安定的に超えてくれば、いよいよ金融緩和は終了し、金利は上昇に向かうことになります。

逆にインフレ率が2%を下回ればまだまだ金融緩和は継続・強化され、金利は低いまま、そして住宅ローン金利も低いまま、ということですね。

先日発表された2016年3月の消費者物価指数=インフレ率は以下の通り驚きの「マイナス水準=デフレ水準への逆戻り」でしたのでまだまだ低金利は続く、ということになります。

・総合 : −0.1%
・生鮮食品を除く総合 : −0.3%
・食料及びエネルギーを除く総合 : +0.7%

>>>[速報!2016年4月の消費者物価指数]インフレ率は驚きの結果に 今後の住宅ローン金利動向は?

そうしたわけで今のところ住宅ローン金利の上昇を本気で懸念すべき状態ではありませんが、気になるのがこの消費者物価指数=インフレ率の今後の見通しですね。

足元ではいくらデフレ水準であったとしても住宅ローンは長期に返済が続くわけで来年や再来年に金利が急上昇すれば目も当てられません。

その住宅ローン金利動向を占う上で重要なのも、上記消費者物価指数=インフレ率の見通しということになりますが、ありがたいことに日銀は今後の物価予測についても発表しているのですね。至れりつくせりです。

では前回=2016年1月に発表されていた日銀の物価予測を振り返ってみるとこういうことでした。

・2015年度 : +0.1%
・2016年度 : +0.8%
・2017年度 : +1.8%

緩やかなインフレの浸透を予測していたわけですが、それでも2017年度のインフレ率は+1.8%と2%に届かず、言外に「インフレ率2%達成はあと2年は難しい」と白状しておりました。

2013年の黒田日銀の発足当時「2年でインフレ率2%達成」が公約だったわけですが、完全にうやむやにされている、ということですね。副総裁氏は「目標が達成できなければ辞める」と宣言していたわけですが、今のところ約束を実行に移す気はないようです。

それはともかくとして、では今回=2016年4月に発表された「経済・物価情勢の展望」において、今後のインフレ率の予想がどうなったかと言うとこう変化しました。

・2015年度 : +0.1% → ±0.0%
・2016年度 : +0.8% → +0.5%
・2017年度 : +1.8% → +1.7%
・2018年度 :       → +1.9%

さりげなく2017年度までのインフレ率の予想が引き下げられたことに加え、今回追加された2018年度の予測では・・・「+1.9%」とやはり2%に届きません。1.9%ならいっそ2%!と言い切ってしまってもいいのではないかと思ったりもしますが、そうしないところを見ると、「2018年度の2%達成予測」が新たな公約と取られないよう気にしたのかもしれませんね。

要するにまだまだ物価目標達成の自信がないということです。

確かにこれまでもこのインフレ率の見通しはどんどん後ろ倒しされてきましたし、直近の数値もどんどん下方修正されてきたことを考えれば当然かもしれませんが。

結局のところ、このインフレ率の見通しはあくまで「大本営発表だ」ということですね。

もちろん、インフレ経済の実現のためには、人々の「インフレ期待」という心理面に働きかける必要があり、そのためにはこうした「大本営発表」にも一定の役割があるわけですが、ただ住宅ローン利用者としては一生のマネープランにかかわる話ですからね。鵜呑みにするのではなく、現実的な解釈をする必要があります。

つまりは今のところインフレ率が安定的に2%に到達し、金融緩和が縮小・終了する目途は全く立っていないということですね。

実際、これまでの消費者物価指数の推移をチェックしても2014年に一時的に消費税の影響で上昇した以外は低位安定していることが分かります。



金利上昇を心配するとしても、少なくともインフレ率が1%を超えてきてからでもいいような気がしますね。

なお金融のプロであるマーケット関係者はインフレ見通しにもっとシビアで、それはまさに長期金利に表れています。

長期金利は10年間の金利ですが、もし本当に数年後にインフレ率が2%を超え、金融緩和が終了し、金利が上昇することを織り込んでいるのであれば、少なくともマイナス金利になるはずがないですね。

足元の金利が仮に−1%でも、5年後に2%に上昇する見通しを持つとすれば10年間の平均金利は0.5%となります。

それがマイナス水準まで低下しているということは・・・金融市場は「金利は10年先までマイナス」と考えている、ということですね。

ユニクロもこれまでの値上げ戦略が失敗だったとして、再び値下げ戦略=つまりデフレ戦略に舵を切るようですし、いよいよ人口が減少し始めた日本では本格的なインフレなど永遠に起こらないような気がするのですがいかがでしょうか?

いずれにしても日銀自身が2018年度=2019年3月まではインフレ率が2%に到達しないと予測している点を踏まえ、根拠の薄い「金利上昇懸念」に踊らされず、より現実的な金利見通しを持って住宅ローンをご検討いただければと思います。

ちなみに4月の日銀の金融政策決定会合では「追加緩和」は見送りとなりましたが、これは1月の「マイナス金利政策」の効果がほとんど全く見られないためで(金利は大きく下がりましたが)、より効果のある内容で、より効果のあるタイミングを再考している、ということだと思います。

やはり金融緩和が実力を発揮するためには、想定されていないタイミングでサプライズを起こすに限るということでしょうね。

今回は見送りとなりましたが、日銀はまだまだ金融緩和に積極的であるということに変わりはありませんので、誤解のないようにしていただければと思います。今の状況で金融緩和を縮小すればデフレに逆戻りですからね。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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