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みんなの住宅ローン残高と預金残高のバランスは?
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このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2016年5月19日

記者とフィナンシャルプランナーの意見は残念ながら合わないことが多いわけですが、そうした合わない考えの1つに「住宅ローンと預金のバランスをどうするか」というものがあります。

記者の考えは極めてシンプルで、住宅ローンという借入があるのに預金のまま持っておくというのはキャッシュフローという観点からすれば無駄以外の何物でもありませんので、1円でも多く預金を住宅ローン返済に充てたほうが良い、というものです。

仮に手元に100万円の預金と住宅ローンがある場合、預金金利を0.01%、住宅ローン金利を1%とすると、差し引き9,900円の利息負担が発生します。一方、その預金を使って住宅ローンを繰り上げ返済してしまえば利息負担はゼロとなり、相対的に9,900円トクすることになります。

このように預金と住宅ローンを比べた場合、間違いなく住宅ローン金利の方が高いわけですから、住宅ローン利用者にとって両方の資産を持っておく意味は全くありません。余裕資金があればどんどん住宅ローンの繰り上げ返済に回すべきですね。

しかし。

多くのフィナンシャルプランナーなどの専門家はこうした「繰り上げ返済第一主義」に賛同してくれません。というのも、あまりに「返済しすぎる」と、何らかの理由で資金が必要になった場合に現金がなくて困ってしまうから、というわけですね。

特に40代の家計は子供の教育費などを筆頭に支出が想定を大きく上回る可能性がある一方、リストラなどで収入が想定を大きく下回る可能性があり、そうしたリスクを踏まえれば「保険」としての一定の現預金は必要、というわけです。

そうした考えはもっともだと思う反面、記者からすれば安全性ばかりに気を取られて損をしてしまうのもどうか、と思ってしまうのです。

たとえば生命保険の保険金額が高ければ高いほど安全だからと言って、月10万円以上の保険料を払って1億円以上の保険に入る人はいませんよね?おそらく。何事にもリスクはあり、決してリスクがゼロにならないのだとすれば、どこかで現実的な折り合いをつける必要があります。

それはこの住宅ローンと預金との関係においても一緒で、ただ「不安だから」と言って預金を積み上げても無駄が膨らむだけですから、たとえば「3ヶ月分の給料」や「6ヶ月分の給料」という一定の基準を作り、それを超えたものはどんどん繰り上げ返済していくというのがいいのではないでしょうか?

そもそも繰り上げ返済しすぎて「教育ローンのお世話になった」という人の話は聞いても、「家計が破綻した」という人の話は聞いたことがありません。だとすればもっと繰り上げ返済のメリットに着目してもいいような気がしますね。

では具体的に住宅ローンの「先輩」方は、この住宅ローンと預金のバランスをどのように塩梅しているかといえば、総務省が発表した最新の家計調査報告によるとこのようになっています。



つまり年代別にこういうことですね。

・40歳未満 : 貯蓄  528万円 / 負債1,796万円
・40代   : 貯蓄  860万円 / 負債1,653万円
・50代   : 貯蓄1,324万円 / 負債1,181万円
・60歳以上 : 貯蓄1,654万円 / 負債  708万円
・平均    : 貯蓄1,128万円 / 負債1,310万円

結構・・・貯蓄がありますね。平均の世帯年収がざっくり500〜600万円とすると年収+αの貯蓄を持っていることになります。ただしこの「貯蓄」の中には生命保険や株式・有価証券も含まれますので、銀行預金に絞れば約6割くらいのようです。だとすれば実態としてはこういった配分でしょうか。

・40歳未満 : 預金  317万円 / 負債1,796万円
・40代   : 預金  516万円 / 負債1,653万円
・50代   : 預金  794万円 / 負債1,181万円
・60歳以上 : 預金  992万円 / 負債  708万円
・平均    : 預金  677万円 / 負債1,310万円

さらにこうしたお金にまつわる「平均値」は一部のお金持ちや高額ローン利用者によって、実感よりかなり高くなる傾向があります。それを補正するのが「中央値=順番がちょうど真ん中の人の数値」ですが、負債の中央値は976万円ということのようです。平均値である1,310万円から4分の3といった水準ですね。

ということでこの「4分の3」を全体に当てはめるとおそらくこういった形となりそうです。

・40歳未満 : 預金  238万円 / 負債1,347万円
・40代   : 預金  387万円 / 負債1,240万円
・50代   : 預金  596万円 / 負債  886万円
・60歳以上 : 預金  744万円 / 負債  531万円

推測に推測を重ねた数字ではありますが、それでもかなり現実に近づいた感じはしますね。ここから類推すると・・・住宅ローンの「先輩」の方々はおおむね「年収の半分くらい」の預金はキープしつつ、それを超える部分については返済に回している様子がうかがえます。

もちろん実際にはもっと積極的に繰り上げ返済している人や、もっと保守的に預金を積み上げている人もいるのでしょうけれど、それでも全体としての数字は参考になるのではないかと思います。住宅ローンを抱えながら、いくらくらいの預金をキープしようか迷われた方は参考にしてみてください。

記者は個人的には3ヶ月分もあれば十分だと思ってしまいますが、リスクに対する備えに正解はありませんからね。自分がよく考えた上で適正だと思ったものが適正だといえます。

ところで。

今回の「家計調査報告」で気になったのが、2002年からの14年間でサラリーマン世帯(負債あり)の負債と年収がこのように変化している点です。

・負債 : 1,164万円 → 1,403万円
・年収 :   748万円 →   709万円

つまり年収が減少する一方で負債が大きく伸びているのですね!

ではこうしたトレンドを年齢別に見ると2006年からの10年間では住宅ローン残高はこのように推移している、とのことですね。

・40歳未満 : 652万円 → 896万円 (約1.4倍)
・40代   : 866万円 → 994万円 (約1.1倍)
・50代   : 453万円 → 536万円 (約1.2倍)
・60歳以上 : 185万円 → 158万円 (約0.9倍)

明らかに40歳未満のところで大きく伸びているのですね!これには銀行の住宅ローンに対する積極姿勢もあるのかもしれませんが、一番大きいのはおそらく「低金利」ということではないかと思います。

金利が下がれば下がるほど毎月の負担額が減りますので、相対的に借りられる住宅ローンの金額も増えていくわけですが、どうやら40歳未満の住宅ローン利用者の方々はその恩恵を目いっぱい使っているようです。

もちろん日本経済への貢献という点では大変良いことではあるのですが、もしかすると「本来借りられない金額」あるいは「本来借りてはいけない金額」まで住宅ローンを借りている人もいそうですね。

そのように過分な住宅ローン残高を背負ってしまうと、万が一住宅ローン金利が上昇した時にたちまち生活が苦しくなります。当サイト自身は根拠の薄い金利上昇リスクを声高に叫ぶ気はありませんが、しかし何が起こるかわからないのが経済であり、こうした積極姿勢はやはり老婆心ながら心配になってしまいます。

銀行の住宅ローン審査方法として、「直近の金利水準」で利用者の負担を試算する方法と、「3%や4%といった保守的な金利水準」で負担を計算する方法の2通りがあるようですが、利用者自身が試算する時は・・・もちろん後者の方が安全だと言えます。

気が付けば「私、借りすぎかも!?」とならないよう、住宅ローンの利用額についてはぜひ保守的に見積もっていただければと思います。

4,000万円のマイホームが2,000万円のマイホームと比較して幸せが2倍、となるわけでは決してありませんからね。

そしてどうしても背伸びしたいのであれば、まずは相応の頭金を貯めるべきです。強いモチベーションがあればお金が貯まるのもより早いのではないかと思います。

こうした点はフィナンシャルプランナーの方々とも意見が合いそうですね。参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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