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2016年5月26日

先日、「10人に1人が住宅ローンを返せなくなっている」という内容の記事を見ました。

リーマンショック直後が景気の底で、今はアベノミクスにより景気は相対的には回復していると思うのですが、実際の住宅ローン破綻率の推移はどうなっているのでしょうか?

ということで、こうした話題になるといつも出てくる、住宅金融支援機構が発表しているリスク管理債権=要するに住宅ローン返済に困っている人の割合の推移をチェックするとこうなっています。

・2008年3月期 : 8.37%
・2009年3月期 : 8.10%
・2010年3月期 : 8.49%
・2011年3月期 : 8.48%
・2012年3月期 : 7.80%
・2013年3月期 : 7.47%
・2014年3月期 : 6.67%
・2015年3月期 : 5.87%

確かに2008年夏のリーマンショックの影響が色濃く残る2009年から2011年にかけて、「返済に困る人」の割合が高止まりしていたことが分かります。

他方、安倍政権が誕生し、アベノミクスがスタートした2013年以降の数字の低下は鮮明ですね!こうしてみると何だかんだ言ってアベノミクスは成功し、景気は順調に回復してきた、ということですね。すばらしい。

ただ、多くの方は8%にせよ、5%にせよ、その数字の大きさに驚かれるかもしれません。2015年3月期の数字=5.87%を例にとると、「10人に1人」は言い過ぎでも「17人に1人」は住宅ローン返済に困っているわけですからね!

「クラスに2〜3人の割合」と考えるとなかなかリアルですが、一方、失業率は大体3〜5%なのでそこから考えれば「むしろこんなもの」と言えるのかもしれません。

しかし記者は全く別の観点からこの数字は「高すぎる」と感じます。と言うのも、本当にこれだけ住宅ローン破綻が起きているのであれば、金融機関側はそうした損失発生リスクを顧客に転嫁することになりますので住宅ローン金利もまた、少なくとも7%や10%ないと割に合わないことになります。

そこで最新の2015年3月期のデータを深堀していくとそのリスク管理債権の内訳はこのようになっています。

・破綻先       : 842億円
・3ヶ月以上延滞  : 1,111億円
・延滞先       : 3,921億円
・貸出条件緩和先 : 8,777億円
・リスク管理先合計 : 1兆4,652億円
・住宅ローン残高  : 24兆9,688億円

つまり、確かにリスク管理先の残高は1兆4,652億円で、全体の残高24兆9,688億円からすれば5.87%となるわけですが、その大部分は「貸出条件緩和先」であり、たとえば金利を下げたり、返済期間を延ばしてあげたりしながらも返済自体は続いているわけですね。

この部分を除くと残りは2.35%となります。さらに「延滞先」や「3ヶ月以上延滞先」はかなり赤信号が点滅しているとは言え、まだ希望が残っている先なのだとすれば、本当に返済ができないことが「確定」したのは残る「破綻先」ということですね。この残高が842億円なので、全体からすれば0.34%ということになります。

足元の住宅ローン金利水準からすれば・・・納得感のある数値ですね。住宅ローン・フラット35のベースとなる機構債の金利は2016年4月は0.34%でしたが、2016年5月のフラット35の金利は最安値で1.08%でした。

つまり中間マージンが0.74%なわけですが、上記の通り破綻率が0.34%にとどまるのであれば、十分カバーできることになります。

さらに金融機関から見れば住宅ローン返済が破綻したとしても住宅が担保として残っておりますので、これを売却すれば相応に回収できることになります。その実際の回収率を示唆するデータもまた、住宅金融支援機構が公開しております。こういうことですね。



「破綻先」の欄を見てみると、「既往債券等」の中では762億円の残高があるわけですが、「担保・保証による保全部分」は376億円となっています。逆に言えば担保や保証でカバーされていない部分は386億円ということですね。

住宅金融支援機構からすれば、最終的な損失はこの部分なのだとすれば、全体からするとその割合は買取債権分も含めると「0.17%」ということになります。低いですね!

こうした「最終的な損失率の低さ」が、今の住宅ローン金利の超・低金利をサポートしている面はありそうです。

ただし、住宅ローン利用者からすれば金融機関がどれだけ回収できるのかという点はあまり意味がなく、

・約6%の人が住宅ローンの返済条件を緩和してもらっており、

・約2%の人が住宅ローンの返済ができなくなっており、

・約0.3%の人が住宅ローン破綻し、自宅を手放している。

という実態を頭の片隅に入れていただければと思います。

ちなみに。

フラット35については、住宅金融公庫時代に、公庫が直接貸し付けをしていた住宅ローンと、住宅金融支援機構になってから、民間金融機関を通じて販売するようになった住宅ローンがあるわけですが、そのリスク管理債権の比率が全く違っていて目を惹きます。具体的にはこうですね。

・既往債券等(直接貸し付け) : 10.2%
・買取債権(民間銀行経由)  :  0.9%

2007年に住宅金融支援機構になってから約10年が経つわけで、前者が「経過年数10年以上の住宅ローン」、後者が「経過年数10年未満の住宅ローン」ということになります。

確かに住宅ローンは10年経過してからの破綻率が高いと言われていますので後者の破綻率が徐々に高まっていく可能性はゼロではありませんが、それにしても差が極端ですね!

バブル崩壊の影響などもあるのかもしれませんし、余裕がある人はどんどん繰り上げ返済や借り換えを進めてしまっているのだとすれば、「残っているのは余裕がない住宅ローンばかり」という可能性もありますが、しかしこれだけ差があると、これまでの「直接貸し付け」という方式自体に問題があったのかもしれませんね。

要するに今までは審査が甘かった可能性がある、ということです。来年以降、この民間銀行経由の買い取り債権の破綻率がどう変化するのか注目ですね。

なお、「貸出がほぼ住宅ローンのみ」の銀行のこのリスク管理債権の割合をチェックするとこのようになっています。

・住信SBIネット銀行 : 0.1%
・ソニー銀行 : 0.2%
・イオン銀行 : 0.5%

いずれも低いですね!住宅金融支援機構の数値=5.87%との差は明らかです。これらの銀行の住宅ローン金利が低い理由の1つは「破綻率が低いから」であるのは間違いなさそうですね。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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