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マンション価格は2020年まで上昇し続けるって本当!?
日本不動産研究所予測

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2016年6月30日

今、マイホーム購入を検討されている方にとって良いニュースと言えば、住宅ローン金利の低下が続いていることや、消費税増税が2019年まで延期されたことなどが挙げられるわけですが、他方、悪いニュースと言えば住宅価格の上昇かもしれません。

この住宅価格の上昇について、どれくらい認識が広まっているのかよくわからないのですが、少なくとも都心のマンション価格を見る限り毎回、「かなり上がっているなぁ」と驚かずにはいられません。

と言うわけでいつもご案内しているように、国土交通省が発表している最新の不動産価格指数をチェックしてみると、まずはみんなが注目していそうな東京都の住宅指数はこういうことですね。



予想どおり全体的にがっつり上昇していますね。2010年平均を100として、「住宅総合」は114.7と約15%上昇しているわけですが、中でも目を惹くのがマンション価格ですね。127.3と3割近く上昇しており、「戸建て」や「宅地」と比較すればその差は歴然としています。

結局のところ今の住宅価格上昇とは、=マンション価格上昇である、ということですね。戸建てにも同じように資材が必要で、大工さんなどの専門職もいるわけですから、同じような値動きになってもよさそうなものですが、そうならないところを見ると、人手不足はマンションを建設できるようなゼネコンや関係会社、そしてその先の職人さんのところで特に顕著である、ということなのでしょうね。

さもないとこの値段の乖離は説明できません。

今のマンションが「高すぎる」と感じる方は、ぜひ戸建てもご検討ください。こうした指数を見る限りは相対的に安く買うチャンスが残っていそうです。

ちなみにこうしたグラフを見ると、ついこうした動きは東京だけでは?と思えてしまうのですが全国の住宅指数をみるとこうなっています。



全国的にもほぼ同じ動き、というわけですね。ちなみに具体的な数値を比較するとこうなっています。

・住宅総合 : 東京114.7 全国107.2
・住宅地 : 東京106.8 全国96.8
・戸建て : 東京104.8 全国101.3
・マンション : 東京127.3 全国127.4

確かに住宅総合や、住宅地、戸建てで全国と東京を比べると、東京の方が値上がり率が高いのですが、他方、マンション価格を見てみるとむしろ東京より全国の方が値上がり率がわずかながら高いのですね!

マンション価格は大手ゼネコンが建設することや、価格に含まれる建物代の比率が高いことから、東京とそれ以外の地域とで価格差が少なく、結果的にもともと価格が高めだった東京よりそうでない場所の方が価格上昇率が高かった、ということなのかもしれませんね。

少子高齢化の流れや、防犯意識の高まりからマンション人気は年々高まっているのではないかと思いますが、これからマンションを購入しようという方たちにとってこうした値動きは頭の痛い問題だと言えそうです。

さてそうなってくると気になるのが今後のマンション価格の動向と言えますが、日本不動産研究所が発表した東京23区のマンション価格予想はこうなっています。



2015年は年8.9%も上昇した東京23区のマンション価格ですが以後、こうした動きを予想しているようです。

・2016年 : 2.5%
・2017年 : 1.2%
・2018年 : 0.5%
・2019年 : 0.2%
・2020年 : 0.0%

2020年までマンション価格は上昇する、とも言えますし、今後上昇率はかなり下がっていく、とも言えます。

この予想を信じるのも信じないのも根拠次第ではありますが、同所ではこのように説明しています。

・日本経済研究センターの「第42回中期経済予測」(2016年3公表)、「第166回改訂短期経済予測」(2016年6月公表)、将来人口については国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口(平成25(2013)年3 月推計)」(2013年3月公表)を用いて、マンション価格の中期予測を行った。

と言うわけでかなりアカデミックにデータを積み上げて予想しているようです。

ではこのような動きになるかと言えば・・・残念ながら「ならない」でしょうね。

マンション価格の推移を見てみると、2007年までの「ミニバブル」で上昇した一方、2008年のリーマンショック、2011年の東日本大震災で足踏みし、そして2013年のアベノミクス以降、再度大きく上昇していることが分かります。

つまりは景気の動向に極めて敏感に反応しているわけですね。

とするとマンション価格が上昇するのもしないのも景気次第、というわけですが、足元の景気は大きな岐路に近づきつつありますね。アメリカ経済は完全に伸びきっておりますし、これまで世界経済をけん引してきた中国はかなりスローダウンしてきました。

さらにイギリスのEU離脱方針で、ヨーロッパもガタガタになるでしょうから、明るい話題がほとんどありません。

日本でもアベノミクスや黒田マジックの賞味期限がいよいよ過ぎようとしている気もしますしね。

だとすると今後数年以内に再び景気後退が起こる可能性は結構高そうです。そもそもリーマンショック以降、世界景気はずっと回復基調にあるわけで、さすがに長すぎです。

もし本当にそうなるなら、マンション価格はどこかで一旦大きく下がった後、再び上昇し始める、というカーブを描くはずです。

いずれにしても上記のような滑らかな曲線を描く可能性はまずありません。相場と言うのは常に高すぎたり、低すぎたりと行ったり来たりしながら均衡点を探る動きをするものでそれは不動産価格も変わりません。

そもそも冒頭ご案内したように、マンション価格の上昇は急すぎですね!何等かのバブル的な要素があるのは間違いありません。とすると早晩、どこかで下がると考える方が自然だと思います。

少なくともこの上昇が東京オリンピックまで続くと考えるのはあまりに楽観的だと思うのですがいかがでしょうか?

すでに「爆買い」は萎み始めておりますし、タワマン減税も難しくなってきたことなどを踏まえれば、いつ下がり始めてもおかしくない気もします。

マンション価格の値下がりはすでに購入した人にとっては残念でしょうけれど、やはり家の値段は庶民の手の届く範囲にあってほしいものです。これからマイホームを手に入れようとされている方のためにも値下がりを期待しておきたいと思います。

ただし。

下がるといっても130が100へ23%ほど値下がりする可能性というわけですから、過大な期待は禁物ですね。やはり不動産価格が2倍・3倍になったバブル期とは状況は全く異なります。

未来の相場のことは誰もわからないのだとすると、マイホーム購入をいつまでも待てるというわけでもないでしょうから、このタイミングでマンションを購入される方はそれくらいの値下がりリスクを考慮しておく、というのが現実的な対応となるのでしょうね。

参考になさってください。

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