長期金利は追加金融緩和への期待後退から−０．０９５％まで上昇もマイナス水準を維持

１ヶ月前までは日銀の追加金融緩和への期待から−０．３％前後まで低下した長期金利ですが、７月末に発表された緩和の内容が金利面では期待外れに終わったことや、９月の金融政策決定会合時に実施される「これまでの総括」への警戒感から、−０．１％前後まで上昇しています。

そうした影響を受けて残念ながら９月の住宅ローン金利は多少なりとも上昇することになりそうです。

となると今後の金利動向が気になるところですが、そもそもこれまでの長期金利の下落が極端すぎたことに加え、日銀の設定するマイナス金利が−０．１％である以上、そこから大きく上昇することは考えにくいです。

実際上記グラフを見ても金利上昇は−０．１％前後でピタっと止まっていることが分かります。上がるにしても下がるにしても今の長期金利の「基準点」は−０．１％だということですね。

また、先日発表された２０１６年４−６月期のＧＤＰを見てみると、ぎりぎり前年比プラスを維持したわけですが、その原動力となったのは民間の住宅投資であり、その原動力となったのはマイナス金利と思われます。

景気浮揚や物価上昇にあまり効果がないと思われていたマイナス金利ですが、「実は効果があった」ということであれば、９月の「総括」にて「マイナス金利は効果があるのでさらに強化しよう」と判断される可能性は十分あります。

そうなればもちろん、金利は再び低下することになりますね。９月の住宅ローン金利は仕方ないとして１０月以降は再び金利が低下していくことを期待したいと思います。

いずれにしても９月の金融政策決定会合の結論に注目ですね。

さてすでにその９月の住宅ローン金利の全体的な予測については以下の通りご案内しております。

＞＞＞［2016年9月の住宅ローン金利予想］＋０．１％〜０．２％程度上昇　その後は安定・再低下も

予想としては「９月の住宅ローン金利は＋０．１％〜＋０．２％程度上がる可能性が高い」としました。

ただし９月の日銀会合の結果次第では１０月以降の住宅ローン金利が再低下する可能性があるのは申し上げた通りです。

一方で。

本題の９月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから市場金利が上昇しようが下落しようが、少なくとも９月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、９月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月発行の機構債の条件はと言うと、前月７月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

　・０．１９％　→　０．３３％　（＋０．１４％上昇）

今月はいきなり＋０．１４％も上昇したということですね！やはりしっかり上昇しています。

フラット３５の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

　・フラット２０金利　：　０．８３％　→　０．９７％　（＋０．１４％上昇）
　・フラット３５金利　：　０．９０％　→　１．０４％　（＋０．１４％上昇）

フラット３５の金利は１％超になる、ということですね。

とは言いつつ毎回、微妙に予測を外しておりますのでもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０１６年２月の機構債金利変動　：　０．７９％→０．５４％（−０．２５％低下）

　３月のフラット２０金利　：　１．２１％　→　１．０２％　（−０．１９％低下）
　３月のフラット３５金利　：　１．４８％　→　１．２５％　（−０．２３％低下）

・２０１６年３月の機構債金利変動　：　０．５４％→０．４８％（−０．０６％低下）

　４月のフラット２０金利　：　１．０２％　→　１．０２％　（変わらず）
　４月のフラット３５金利　：　１．２５％　→　１．１９％　（−０．０６％低下）

・２０１６年４月の機構債金利変動　：　０．４８％→０．３４％（−０．１４％低下）

　５月のフラット２０金利　：　１．０２％　→　０．９６％　（−０．０６％低下）
　５月のフラット３５金利　：　１．１９％　→　１．０８％　（−０．１１％低下）

・２０１６年５月の機構債金利変動　：　０．３４％→０．３６％（＋０．０２％上昇）

　６月のフラット２０金利　：　０．９６％　→　０．９９％　（＋０．０３％上昇）
　６月のフラット３５金利　：　１．０８％　→　１．１０％　（＋０．０２％上昇）

・２０１６年６月の機構債金利変動　：　０．３６％→０．２３％（−０．１３％低下）

　７月のフラット２０金利　：　０．９９％　→　０．８５％　（−０．１４％低下）
　７月のフラット３５金利　：　１．１０％　→　０．９３％　（−０．１７％低下）

・２０１６年７月の機構債金利変動　：　０．２３％→０．１９％（−０．０４％低下）

　８月のフラット２０金利　：　０．８５％　→　０．８３％　（−０．０２％低下）
　８月のフラット３５金利　：　０．９３％　→　０．９０％　（−０．０３％低下）

こうしてみると、多少のイレギュラーはあるものの、全体的には概ね連動しているということですね。

ただそうした中でもフラット３５は機構債の金利変動に概ね追随する一方、フラット２０はそれに比べて多少マイルドになる、ということのようですので、当サイトの９月のフラット３５金利予測は最終的にこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

　・フラット２０金利　：　０．８３％　→　０．９５％　（＋０．１２％上昇）
　・フラット３５金利　：　０．９０％　→　１．０４％　（＋０．１４％上昇）

金利が上昇することを喜ぶわけではありませんが、予想と近しい結果になることを期待したいと思います。

いずれにしても９月のフラット住宅ローン金利が上昇するのは間違いない、ということですね。住宅ローン人気も一服ということになりそうです。

なおこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからですが、それでもこれはあくまで「表面金利」であり、取扱い手数料や、団体信用保険のコストなどを加味すると「実質金利」は概ねこのようになります。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論：実質金利）

　・フラット２０金利　：　１．２７％　→　１．３９％　（＋０．１２％上昇）
　・フラット３５金利　：　１．３４％　→　１．４８％　（＋０．１４％上昇）

表面金利からすれば魅力は低下してしまいますが、それでも「全期間固定金利」という点を踏まえれば、かなり魅力的と言えます。

ただし上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



過去５年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動にやはり差はほぼありません。つまり連動してきたということですね。

と言うことはやはり９月のフラット３５住宅ローン金利が上昇するのは間違いなさそうです。

上記の通り１０月の住宅ローン金利再低下に期待しましょう。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞