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住宅価格上昇の主因だったマンション
新築も中古もついに値下がりへ?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2016年8月25日

これまで何度もご案内してきたように、これまでの住宅価格上昇の理由ははっきりしておりますね。国土交通省が毎月発表している住宅価格の推移はこのようになっています。



2010年比で全国の住宅価格は7.7%上昇しているわけですが、それを引っ張ってきたのはグラフを見て明らかなようにマンション価格ですね。+27.6%上昇ということですから半端ないです。

他方、戸建ては+1.7%、宅地に至ってはマイナス3.3%と極めて対照的です。その背景としては需要側の「マンション人気」に加え、供給側の「人手不足」といった構造的な問題があるのでしょうけれど、このグラフを見てマンションを買うかどうかは判断が分かれるところでしょうね。

「まだまだ上昇する」と思えば早めに購入した方がいいということになりますし、「過熱しすぎ、早晩下がる」と思えば少し様子を見た方がいいということになります。

ただ未来の住宅価格動向を正確に予測できる人はいませんし、住宅購入はタイミングが重要になってきますので、そう何年も待てないのが難しいところではありますが・・・。

それはともかくとしてでは足元のマンション価格はどうなっているかと言えば、先日、不動産経済研究所が発表した「首都圏のマンション市場動向」はなかなか印象的な結果となっておりました。

まず新築マンション価格の推移はこのようになっています。



要するに首都圏では、5月・6月・7月と3ヶ月連続で低下しているのですね!

これまでも2ヶ月連続で低下している時期もありましたし、去年の8月から10月も3ヶ月連続で下落しているようですので、たまたまという可能性もありますが、「黄色信号」が灯っているのは間違いありません。

さらにそうした印象を強くするのが契約率で、このようになっています。



こちらは赤線を引いた「70%」が好不調の目安と言われておりまして、ここ最近では明らかに低下してきていることが分かります。首都圏では今年の1月以降、70%を超えたのは2回だけで、つまり「2勝5敗」ということですね。

前者の販売価格は供給側が値付けをし、後者の契約率は当然、需要側である消費者の意向で決まってくるわけですが、今は需要・供給の両面で「弱くなってきている」ということです。

とするとやはりこれまで住宅価格を引っ張ってきた新築マンション価格が変調をきたしつつあるのは間違いなさそうです。

・・・と思っていたところへ、さらに弱気になるデータが発表されました。東京カンテイが発表した主要都市の70平方メートルあたりの中古マンション価格はこのようになっているようです。



要するにこの7月は東京23区も横浜市も千葉市も名古屋市も中古マンションの価格が下落した、ということですね。

もちろん6月はどこもプラスだったわけですし、7月も前年と比べれば大幅に上昇しているわけで、これを持って「中古マンション価格が下落し始めている」と結論づけるのはあまりに早計ですが、しかしいろいろなところで「黄色信号」が増えているのは確かです。

これら以外にも住宅生産団体連合会が発表した4〜6月期における全国の受注実績(指数)を見ると、総受注戸数はマイナス7ポイント、総受注金額もマイナス5ポイントと予測を大幅に下回るマイナスとなったようです。これまで堅調に推移してきた低層賃貸住宅の受注に、減速感が強く表れている、とのことですね。

新築住宅の着工件数を引っ張ってきた賃貸住宅まで減速しているとなると・・・いよいよ曲がり角ですねぇ。

さらに国土交通省の調べによると、東京都23区、大阪市、名古屋市における6月の分譲マンション着工戸数は前年同月比11.6%減で、こちらは3ヶ月連続の減少ということです。

つまりは右を見ても左を見ても住宅市場の減速を示唆しており、住宅価格に下落圧力が増していくことを意味します。

ただ客観的に考えれば、仮にここから住宅価格が下落していくとしてもそう驚きません。

これまでのマンション価格の上昇で、「まだまだ上昇する」と強気に予想したとしても「高すぎて手が届かない」という現実的な問題が出てきているものと思います。全体的な賃金がそこまで上昇しているわけではないですからね。

加えて税制面では、消費税も住宅ローン減税も贈与税の非課税枠も何もかも2年半延期ということですから「今すぐ買う理由」というのはかなり減ってきています。

頼みの綱と言えばマイナス金利政策によってもたらされた史上空前の低金利である住宅ローンのみですね。

さらに構造的には、これまで2000年代以降の住宅需要を支えてきた団塊ジュニアが40代となり、徐々に住宅市場から卒業し始めているという点も需要減少につながっているものと思われます。

しかし、こと都心部の新築マンションへの影響という点では、一時の中国人を中心とした「爆買い」がかなり縮小している、というのが大きいのでしょうね。これについてははっきりとした統計データはないものの、百貨店や専門店における外国人の売り上げは明確に落ちていますからね。住宅市場への影響は間違いないものと思います。

そのように考えるとマンション価格のみならず住宅価格全体が今後軟調になっていく可能性は高そうですが、しかし住宅ローン利用者の立場から言えば・・・そうした価格低下はもちろん歓迎すべきことですね!

住宅価格も、手数料も、税金も、住宅ローンも、毎月の返済額も、1円でも少ない方がいいに決まっています。

消費税増税の次のターゲットである2019年10月まで、住宅ローン金利の低下が続く一方で、マンションも含めた住宅価格が下がっていく、という消費者からすれば理想的な展開となっていくことを期待したいと思います。

インフレを目指すアベクロ体制からすれば頭の痛い問題かもしれませんが・・・。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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