これまで長年にわたり住宅ローン金利が低下してきた背景には、日銀が積極的な金融緩和を進めてきた、という点があります。

金融緩和とは、中央銀行が政策金利を直接的に引き下げることに加え、国債や株式の購入などを通じて金融市場に大量のマネーを投下して、世の中の金利を引き下げていく政策です。

景気が悪くなれば日銀に限らず世界の中央銀行もこうした金融緩和を行うわけですが、それは金利が下がれば企業の経営がラクになり、儲けが増え、従業員の給料も増え、さらに借り入れをして投資を増やすという好循環が生まれることを期待しているわけですね。

で、翻って見れば日本経済は８０年代のバブル崩壊以降、失われた１０年、もとい失われた２０年と言われるほどの景気低迷となりました。そうした中で日銀は断続的にずっと金融緩和を続けざるを得ませんでした。

とするとそれに連動して金利が低下するのも当然ですね。超長期で長期金利の動向を振り返るとこうなります。



局所局所では金利が上昇する局面があったものの、全体を通してみれば２０年どころか３０年近く金利が低下してきていることが分かります。足元ではついにマイナス水準ですからね！

こうした金利低下の背景には上記の通り日銀の金融緩和があり、それが結果として住宅ローン金利の低下につながっているわけですが、逆に言えば、今後住宅ローン金利が上昇する時というのは簡単で、「金融緩和が終了する時」ということになります。

そしてその「金融緩和が終了する時」というのも簡単で、「景気が十分に回復した時」ということになります。

そして幸いなことに、今ではその「景気が十分に回復した時」 という判断材料もまた、日銀から明確に示されましたので迷うことがなくなりました。では具体的にどういう基準が示されたかと言うとこうなります。

・インフレ率＝消費者物価指数が安定的に＋２％を達成できるようになった時

要するにインフレ率が２％を安定的に超えてくれば、いよいよ金融緩和は終了し、金利は上昇に向かうことになります。

逆にインフレ率が２％を下回ればまだまだ金融緩和は継続・強化され、金利は低いまま、そして住宅ローン金利も低いまま、ということですね。

とても分かりやすいです。

そして本日８月２６日には２０１６年７月分の消費者物価指数が発表となったわけですが、その結果は前月と比較してこうなっています。

・総合　：　−０．４％　→　−０．４％
・生鮮食品を除く総合　：　−０．４％　→　−０．５％
・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．５％　→　＋０．３％

総合指数は２％に遠く及びません・・・と言うより先月に引き続きマイナスですね！これで５ヶ月連続のマイナス、ということになります。

インフレ率がマイナスということは「デフレに逆戻りした」ということですね。

「デフレ経済からの脱却」がアベノミクス＆黒田日銀の最大の目標だったわけですが、ここに来て完全に逆回転しております。よくこれで参院選に勝利できましたね・・・。もちろん消費者からすれば物価が上がるよりは下がる方がいいわけですが。

なお変動が激しい食品やエネルギーを除いた指数（コアコア指数）は＋０．３％とプラスを維持していますので、注目すべきはこちらの方かもしれませんが、しかしこちらも徐々に低下しており、このペースでいけば２ヶ月後にはすべての指数がマイナスとなりそうです。

結局のところ足元の物価動向はどれを見ても目標である２％に遠く及ばないことに違いはありません。

ちなみにこの「コアコア指数」を年ごとに追ってみるとこうなっています。

・２０１３年　：　−０．２％

・２０１４年　：　　１．８％

・２０１５年　：　　１．０％

・２０１６年７月　：　０．３％

年毎のトレンドで見ても徐々に低下しているわけですね。そうしたわけで、当面は「金融緩和解除→金利上昇」と言う動きを心配する必要は一切ないということです。

こうした物価動向を受けて注目されるのが９月半ばに実施される、次回の日銀の金融政策決定会合です。

なぜかと言えば今後、金融緩和を拡大させるにせよ、縮小させるにせよ、この会合での議論を通じて決定・発表されるからですね。

これまでの金融緩和の推移を振り返ると特に２０１３年４月の「異次元緩和」以降はこのように強化されてきております。

・２０１３年４月　：　異次元緩和発表

・２０１４年１０月　：　異次元緩和第二弾発表

・２０１６年１月　：　異次元緩和第三弾「マイナス金利政策」発表

・２０１６年７月　：　異次元緩和第四弾「ＥＴＦ購入倍増」発表

今年相次いで２回も追加緩和が発動されたのは、まさに上記の通り足元のインフレ率が極めて弱いということの裏返しと言えますが、しかしそれでも物価は全く反応していないわけで、インフレを目指す日銀にとってはいよいよ「正念場」と言えます。

普通に考えれば、金融緩和を縮小させることはあり得ないとすれば「金融緩和を拡大する以外手はない」わけですが、ただ相次ぐ金融緩和によっても物価上昇が失速しつつある点を踏まえれば、追加緩和には「分が悪い」と言えます。

加えて、次回の会合ではこれまでの金融緩和の「総括」が行われるとのことで、当たり前のことと言えば当たり前のことですが、深読みしようとすればいくらでも深読みできるわけで、専門家でもその「総括の結果」がどのようになるのか、なかなか予測が難しいようですね。

とは言いつつ繰り返しになりますが、金融緩和を縮小させることはあり得ませんので、結果は以下の３パターンかと思います。

・追加緩和なし　：　金利はそのまま

・追加緩和あり　：　金利は少し下がる

・想定外の追加緩和あり　：　金利はサプライズで大きく下がる

もちろん、事前に追加緩和への期待が高まり、たとえば長期金利が−０．２％や−０．３％と言った水準まで下がっていれば、仮に「追加緩和なし」となった場合に、失望から金利が上昇することはあり得ますが、今のように長期金利が−０．１％前後の状態というのは「ほぼ追加緩和期待ゼロ」ということだと思いますので会合結果に素直に反応することを予測しております。

残念ながら９月の住宅ローン金利は少し上昇する見通しですが、上記のような動きになれば翌１０月の住宅ローン金利は再び下がる可能性がある、ということですね。期待しておきたいと思います。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較ランキング

ではここでこれまでの消費者物価指数の動向をチェックしてみたいと思います。まず１９７１年からのグラフがこちらです。



オイルショック時の狂乱物価が鮮明ですが、９０年代以降物価は上がりも下がりもしない状態が続いていることが分かります。

次に２０００年以降でチェックするとこうですね。



やはり０を少し下回るデフレの水準をウロウロしてきたことが分かります。一時的に上昇してもその後きっちり反動が来ていますね。

なお、この表を見ると「２０１４年には２％を大きく上回っているではないか！」と驚かれるかもしれません。

しかし安心してください。その理由は、消費者物価は「税込」なのですね。つまり２０１４年４月に５％から８％に消費税が増税となりましたので、こうした物価が２〜３％上昇するのは当然です。

逆に言えば当時のインフレ率が２〜３％にとどまっているのは増税分しか上昇していない、つまりベースとなる物価はほとんど全く上昇していないことを示唆していると言えるわけで、「低すぎるくらい」と表現してもよさそうです。

実際、そうした増税効果がなくなった２０１５年４月以降、インフレ率はきっちり下がっているわけですからね。

気になる今後の物価見通しですが、短期的には円高傾向が重しとなってきます。

また中長期的に見ても、日本国内では少子高齢化が進んでいるほか、ついに人口そのものも減少し始めた点を踏まえれば、物価が大きく上昇する可能性は低そうです。

と言うか、インフレ率＝２％達成など永遠に不可能な気がするのですがいかがでしょう？安倍総理や黒田総裁には申し訳ないですが「無理なものは無理」と言う気もします。

だとすると住宅ローン金利もまた永遠に低いまま、ということですね。

さすがにそれは住宅ローン利用者としては楽観的すぎるかもしれませんが、しかし今回の超・低金利状態が１０年単位のかなり長い間続くのは間違いないと思います。

多くの住宅ローンサイトや専門家が一様に住宅ローン金利の上昇リスクを煽っているのは本当に不思議です。一体何を根拠にしているのでしょうね？

いずれにしても住宅ローン金利が上昇する前に物価が上昇するはずですから、今後も住宅ローン利用者の方々はこうして毎月の物価動向をチェックしていっていただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞