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[10月の住宅ローン金利予想]
会合の結果次第も2ヶ月連続の金利上昇が濃厚?

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2016年9月15日

長期金利は日銀の次回会合での「総括」への警戒から−0.035%に上昇


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




9月も半ばとなりました。多くの方はいつもの忙しい半期末をお過ごしのことと思いますが、一方、別の意味でバタバタ、ソワソワしているのが金融業界の方なのではないかと思います。

その理由は何かと言えば、来週行われる日銀の金融政策決定会合の「総括」がどのような内容となり、どのような対策が出てくるのか固唾をのんで待ち受けているからですね。

これまで市場金利も住宅ローン金利も低下を続けてきたのは一重に日銀が金融緩和を続けてきたからです。

金融緩和=金利低下ですから、住宅ローン金利が下がるのは当然ですが、特に金利低下が顕著となったのは2013年からです。なぜかと言うと、この年に黒田氏が日銀総裁となり、いわゆる「異次元緩和」を始めたのです。

異次元なレベルまで金融緩和を実施すれば、金利が異次元なレベルまで低下するのは当然かもしれません。

そしてその異次元緩和のクライマックスが今年1月末に発表された「マイナス金利政策」ですね。これにより市場金利はついにマイナス水準まで低下し現在に至っております。

そんなわけでこれまでの金融緩和は、「金利低下」という目標に対しては絶大な効果がありました。

しかし。

そもそものこうした異次元緩和の「目的」は物価上昇ですね。では物価はどうなっているかと言うと・・・どんどん勢いを失い、総合指数はついにマイナスの状態です!つまりデフレだということです。

>>>[速報!2016年8月の消費者物価指数]5ヶ月連続マイナスで日銀にとっても正念場 今後の住宅ローン金利は?

率直に言って・・・「全然うまく行っていない」のですね。7月の追加緩和もまったく効果はありませんでした。

そうした状況を踏まえ、「1日も早くインフレ目標を達成するために」来週の会合でこれまでの「総括」が行われるわけで、経緯を踏まえれば「後ろ向きな内容が出てくるはずがない」のですが、金融市場はすっかり疑心暗鬼となり、会合の中身をあーでもない、こーでもないと喧々諤々の議論をしながら予想しているのが現状となります。

で、すでに金融市場のコンセンサスとしては概ねこういう予想になっているようです。

1.国債購入額の柔軟化

2.インフレ目標達成時期の柔軟化

3.国債購入年限の短縮化=超長期金利の上昇

4.マイナス金利の拡大(深堀)

多くの方は「なんのこっちゃ分からん」ということではないかと思いますが、細かい話はさておき、金融緩和の強化という観点からは「1〜3はネガティブ要素」、「4はポジティブ要素」ということになります。

要するに「1〜3の悪印象を、4の好印象でどこまで補えるか」がポイントになっている、ということですね。

会合が1秒も始まっていないのにすでに議論の中身と結論のコンセンサスができているというのもなんとも奇妙な感じですが、金融業界の仕事は「予想すること」ですから仕方ありません。

とは言いつつ未来のことは誰にもわからないわけで、結果によって金利はこのように影響されるという感じでしょうか。

シナリオ1 : 明確な結論が出るも期待外れ → 金利は上昇 → 10月の住宅ローン金利は上昇

シナリオ2 : 特に明確な結論は出ず → 市場金利は現状維持 → 10月の住宅ローン金利は少し上昇

シナリオ3 : 明確な結論が出るも事前予想通り → 市場金利は現状維持 → 10月の住宅ローン金利は少し上昇

シナリオ4 : 明確な結論が出て期待を超える対策 → 市場金利は大きく低下 → 10月の住宅ローン金利は低下

上記グラフの通り、すでに先月より市場金利は上昇傾向にあるため、「現状維持」でも10月の住宅ローン金利は上昇してしまう、ということですね。

先日のこのタイミングでは、日銀会合への不安感が払しょくされるだけで金利が低下するものと思っていましたが、今や「かなり大規模なマイナス金利の拡大」がないと金利が素直に下がることはなさそうです。

特に20年以上の超長期金利は上昇するのは間違いないのでしょうね・・・。

もちろん上昇すると言っても+0.1%前後といったものであり、過度に恐れる必要はないものの、今のところ「3対1」の割合で10月の住宅ローン金利は上昇する可能性が高いという点はお含みおきください。

ここで世界の金利をチェックしておくと、まずドイツの金利はこのようになっています。



こちらも足元では上昇しプラス圏に戻ってきております。

次に世界経済の中心であるアメリカの長期金利はこのように推移しています。



こちらも足元では少し上昇していますね。

このように世界の金利がちょっぴり上昇している要因は・・・やはり日本の長期金利の上昇傾向でしょうね。今回ばかりは「日本発」ということでいいのではないでしょうか?

世界の金融市場はつながっている、ということですね。

このように世界の金利も少し上昇傾向にあることは日本の住宅ローン金利にとっては悪材料と言えます。

ただし。

いつもご案内しているように、日本の金利は短期的にはともかくとして、中長期的に見れば本格的に上昇する機運は全くありません。2%のインフレ目標達成に向けて必死の日銀が、今の金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

こうした日銀の金融緩和が睨みをきかせている間は大きく金利上昇することもまた、あり得ないということです。

気になるのはこの「異次元の低金利」がいつまで、どれくらい続くのか、という点ですが、これまでは「次の消費税増税のタイミングである2017年4月までは続く可能性が高い」とご案内してきました。

しかし増税は2年半延期となりましたので「異次元の低金利もまた2019年秋まで続く可能性が高い」ということになります。

プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には2020年代半ばまで続くということですかね?もちろん永遠に続く可能性すらあります。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続する可能性があるということですね。参考にしてみてください。

ちなみに2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



マイナス水準にあるわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。これまで最も低い時期でも0.5%前後だったわけで、今は「空前の低金利」ということですね。繰り返しになりますが、ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利はマイナスですからね!仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策が実行された上にさらなる金融緩和が実施され、デフレに戻りつつあるように見える現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する運命にあります。それが「かなり先」だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、そうした点からも今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。来月の住宅ローン金利は上昇するかもしれませんが、そうした多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの低金利を上手に活用してもらいたいと思います。

さて2016年10月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックすると・・・今月も一歩早かったのかまだ発表されていませんね!

恐らく明日には発表されると思いますので気になる方はチェックしてみてください。

次に、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆9月15日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : −0.22% → −0.24% (−0.02%低下
・10年 : −0.08% → −0.03% (+0.05%上昇
・20年 :  0.27% →  0.41% (+0.14%上昇
・30年 :  0.37% →  0.49% (+0.12%上昇

新聞でも報道されているように「短い金利が下がり、長い金利が上がる」という変化がここでもはっきりとわかりますね。

そうしたわけでこのままの状態が続くようであれば10月の住宅ローン金利は「+0.1%程度上がる」可能性が高いと予想します。たかが+0.1%ですが、されど+0.1%ですね。2ヶ月連続ですし・・・ご留意ください。

ただし繰り返しになりますが、来週の会合の結果次第ではこれより上昇することも、逆に下がることもあり得ますのでご注意ください。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では9月15日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「−0.063%」とこちらもマイナス水準ですね!1ヶ月前の金利は「−0.041%」でしたから、これまた「短い金利が下がり、長い金利が上がる」変化の影響からかむしろ低下していることになります。

従って来月、住宅ローン金利が上昇するとしてもそれは「変動金利タイプ以外」ということです。

最近では10年固定金利が人気のようですが、再び変動金利が盛り上がるかもしれませんね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策=短期金利の引き下げ政策もまた、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも繰り返しになりますが、少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の約8年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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