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[2016年10月のフラット35金利予想]
前月比+0.03% フラット35表面金利1.05%?

このページでは、足元の金利動向から、来月のフラット35住宅ローン金利を予想します。
2016年9月17日

長期金利は9月20日・21日の日銀会合への警戒から−0.045%とやや上昇傾向


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




7月まではBrexitの衝撃や日銀の追加金融緩和への期待から−0.3%前後まで低下した長期金利ですが、その7月末に発表された緩和の内容が金利面では期待外れに終わったことや、来週に迫った金融政策決定会合時に実施される「これまでの金融緩和の総括」への警戒感から、−0.05%前後まで上昇しています。

ただし、日銀総裁をはじめ幹部の方々が明確に述べているようにこの総括は、あくまで「早期にインフレ目標を達成するため」に行われるのであって、その点では基本的には後退することはないはずです。

とすると長期金利がプラス圏間近まで上昇するのは「杞憂に過ぎる」という気がしないでもないですが、そうした杞憂が正しいのか正しくないのか、あと数日で結論が出ますね。さすがにそれでも日銀会合の総括の行方が気になっているのは金融関係者+αなのではないかと思いますが、これから住宅ローンの借り入れや借り換えを検討されている方はぜひご注目いただければと思います。

と言うことで10月の住宅ローン金利がどうなるか、というのは「日銀会合の結果次第」ということですね。

ただ杞憂にせよそうでないにせよ、すでに先月のこの時期からそれなりに長期金利が上昇している点を踏まえれば「10月の住宅ローン金利は多少は上昇する」というのがメインシナリオになりそうです。

加えて足元の市場金利は単に上昇するだけでなく、「短い金利は低下し、長い金利は上昇する」という、金利カーブ修正の動きも出ています。とすると特に20年や30年固定金利についてはWで金利上昇圧力があるということですね。

ご留意ください。

その10月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

>>>[2016年10月の住宅ローン金利予想] 会合の結果次第も2ヶ月連続の金利上昇が濃厚?

一方で。

本題の10月のフラット35住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット35金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね!したがってここから市場金利が上昇しようが下落しようが、少なくとも10月のフラット35金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、10月のフラット35住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット35住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

1.ベース金利=機構債金利
     +
2.住宅金融支援機構のフラット35事業運営コスト
     +
3.販売金融機関のマージン

残念ながら上記2や3の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記1、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット35金利の変化となります。

では具体的に今月発行の機構債の条件はと言うと、前月8月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

 ・0.33% → 0.37% (+0.04%上昇

今月はやはり+0.04%と順当に上昇したということですね。

フラット35の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(単純計算)

 ・フラット20金利 : 0.96% → 1.00% (+0.04%上昇
 ・フラット35金利 : 1.02% → 1.06% (+0.04%上昇

フラット35の金利はどちらも1%超になる、ということですね。

とは言いつつ毎回、微妙に予測を外しておりますのでもう少し精度を高めるべく、過去6ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット20、フラット35の金利変動をチェックするとこうなっています。

・2016年3月の機構債金利変動 : 0.54%→0.48%−0.06%低下

 4月のフラット20金利 : 1.02% → 1.02% (変わらず)
 4月のフラット35金利 : 1.25% → 1.19% (−0.06%低下

・2016年4月の機構債金利変動 : 0.48%→0.34%−0.14%低下

 5月のフラット20金利 : 1.02% → 0.96% (−0.06%低下
 5月のフラット35金利 : 1.19% → 1.08% (−0.11%低下

・2016年5月の機構債金利変動 : 0.34%→0.36%+0.02%上昇

 6月のフラット20金利 : 0.96% → 0.99% (+0.03%上昇
 6月のフラット35金利 : 1.08% → 1.10% (+0.02%上昇

・2016年6月の機構債金利変動 : 0.36%→0.23%−0.13%低下

 7月のフラット20金利 : 0.99% → 0.85% (−0.14%低下
 7月のフラット35金利 : 1.10% → 0.93% (−0.17%低下

・2016年7月の機構債金利変動 : 0.23%→0.19%−0.04%低下

 8月のフラット20金利 : 0.85% → 0.83% (−0.02%低下
 8月のフラット35金利 : 0.93% → 0.90% (−0.03%低下

・2016年8月の機構債金利変動 : 0.19%→0.33%+0.14%上昇

 9月のフラット20金利 : 0.83% → 0.96% (+0.13%上昇
 9月のフラット35金利 : 0.90% → 1.02% (+0.12%上昇

こうしてみると、多少のイレギュラーはあるものの、全体的には概ね連動しているということですね。

ただそうした中でもフラット35は機構債の金利変動に概ね追随する一方、フラット20はなぜか「フラット35より金利上昇幅が大きい」という不思議な現象が6月・9月と2回連続で起きています。

ということで、そうしたフラット35の金利変動をなぞって、当サイトの10月のフラット35金利予測は最終的にこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論)

 ・フラット20金利 : 0.96% → 1.00% (+0.04%上昇
 ・フラット35金利 : 1.02% → 1.05% (+0.03%上昇

金利が上昇することを喜ぶわけではありませんが、予想と近しい結果になることを期待したいと思います。

いずれにしても10月のフラット住宅ローン金利がわずかながら上昇するのは間違いなさそうです。

なおこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット35は、金利+手数料のトータルコストが最低水準だからですが、それでもこれはあくまで「表面金利」であり、取扱い手数料や、団体信用保険のコストなどを加味すると「実質金利」は概ねこのようになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論:実質金利)

 ・フラット20金利 : 1.40% → 1.44% (+0.04%上昇
 ・フラット35金利 : 1.46% → 1.49% (+0.03%上昇

表面金利からすれば魅力は低下してしまいますが、それでも「全期間固定金利」という点を踏まえれば、かなり魅力的と言えます。

ただし上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月1日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

>>>フラット35の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット35、フラット20、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



過去5年間の平均値を見る限り、フラット35・フラット20の金利変動と、機構債の金利変動にやはり差はほぼありません。つまり連動してきたということですね。

と言うわけで繰り返しになりますが10月のフラット35住宅ローン金利が上昇するのは間違いなさそうです。

ただし「金利上昇」とはいえ、その上昇幅は極めてわずかですね。毎月の返済額にもほとんど影響しないレベルかと思いますので気にしすぎる必要はないかもしれませんが、日銀の「総括」に対する懸念が払しょくされ、11月の住宅ローン金利が再び低下トレンドに入っていくことを期待したいと思います。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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