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[11月の住宅ローン金利予想]
据え置きも12月以降再低下する可能性あり

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2016年10月13日

長期金利は日銀の「新しい金融緩和枠組み」の元、小動きの−0.060%


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




10月も半ばとなってきました。今年の秋は「残暑が厳しい」という長期予測だったと思うのですが、全然「残暑」を感じないまま冬に向かっていきそうですね。

それはともかくとして、秋は「運動の秋」「読書の秋」「食欲の秋」ということで何をするにも心地よい季節のはずですが、ただこと住宅市場や住宅ローン市場はややスローダウンする印象を持っています。

確かに前月=9月は半期末であり、さらに3月=期末の翌月である4月も例年スローダウンすることを考えれば、10月の住宅市場や住宅ローン市場が低調となるのは当然なのかもしれませんが、秋は「何をするにも心地よい季節」だとすると、もうちょっと盛り上がりを維持していいのではないかとも思ったりするのですがいかがでしょう。

ただ一方で本当に住宅ローン市場が低調になるのであれば、相変わらず「時間がかかりすぎる!」という不満が根強い住宅ローン審査を通しておく良いチャンスですね。一度審査を通しておけば銀行は実際の借り入れまで数ヶ月待ってくれるという話もあり、金利の動向をじっくり見極めることができます。

特に借り換えを検討されている方はなるべくベストなタイミングを狙いたいでしょうから、そのように事前に審査を通しておく意義は大きそうです。

では肝心の住宅ローン金利の見通しはどうかと言えば、カギとなってくるのは住宅ローン金利のベースとなる長期金利=10年もの国債金利の動向です。

今年の1月末に発表された「マイナス金利政策」以降、劇的に低下してきた長期金利ですが、節目となったのは7月末に発表された追加金融緩和で、その内容が小規模だったことから、「失望」により長期金利は上昇しました。

他方、9月に発表された「新しい金融緩和の枠組み」は長期金利の「0%への上昇」を謳うものでしたが、蓋を開けてみれば予想に反してその後の長期金利は上昇することなく−0.05%前後をウロウロしています。

残念ながら記者の予想も微妙に外し続けておりますが、ただ少なくとも「長期金利は0%以上にはならない」とするなら、今のような「−0.1%から0%の間での小動き」というのは、金融市場にとっても日銀にとっても居心地のいい金利水準と言えるのかもしれませんね。

だとするとこうした金利が安定的に続き、住宅ローン金利もまた「当面は現状維持」となることが予想されます。

もしそうならこの「来月の住宅ローン金利予想」も簡単でいいのですが、しかしこの「安定期」は意外と短いかもしれません。

その理由の1つ目は物価の下落基調ですね。ご案内しているように消費者物価指数は下がり続けているわけですが、それはつまり「デフレに逆戻り」していることを意味します。もしこうした状況を打開し、再びインフレ傾向にもっていこうとするなら日銀ができることは今や「金利の引き下げ」しかありません。

ではその金利引き下げがいつになるのか、というのが気になるわけですが、「金利の引き下げは無限にできるわけではなく」、さらにできれば「金利安だけでなく円安株高に結び付けたい」のだとすると、良いタイミングとなりそうなのがアメリカの中央銀行であるFRBの利上げのタイミングですね。

ただでさえFRBの利上げは「円安要因」となることに加え、同じ時期に日銀が政策金利の引き下げを発表すれば「相乗効果」で円安圧力となります。

となると次の疑問は「FRBの利上げはいつか?」という点ですが、今のところ今年12月の可能性が高まっているようです。仮に12月に日銀がFRBと同じタイミングで利下げを決断したら、「1月の住宅ローン金利は相応に低下する可能性がある」ということですね。

アメリカなどから「通貨安競争だ!」と怒られてしまうかもしれませんが・・・期待したいと思います。

金利の安定が意外と早く終わるかもしれない2つ目の理由は、ここから来年3月の期末に向けて住宅ローン需要が再び増加してくるからですね。需要期に獲得が強化されるのは当然ですが、その一環としてキャンペーン金利などを通じて、市場金利の動向にかかわらず住宅ローン金利が積極的に引き下げられる可能性は十分考えられます。

実際、これまでの住宅ローン金利の動きを思い返せば、特にメガバンクは12月や2、3月に金利を引き下げてきたように思います。もしそうした動きが再現されるのであれば、12月の住宅ローン金利は相応に期待してもいいのかもしれませんね。

そんなわけで12月以降に住宅ローン金利が再低下する可能性はそれなりにあるわけですが、ただ一方で今の住宅ローン金利の水準から大幅に下がるかと言うとそれはなさそうです。

一部の銀行ではすでに住宅ローンビジネスが赤字となっているようですからね。だとすると今後下がるとしても−0.05%〜−0.10%とかそう言ったレベルであり、むしろ大局的に見れば「結局は金利は安定して推移する」と言うべきなのかもしれませんが・・・。

と言うわけでまとめるとこう言うことです。

・11月は概ね据え置きも、12月以降は住宅ローン市場が需要期に入ってくることや、アメリカの「利上げ」に合わせ日銀が「利下げ」する可能性があることから、わずかながら再低下する可能性が高まる。

未来のことは誰にもわかりませんが、今度こそ「予想通りだった!」と申し上げたいものです・・・。

ここで世界の金利をチェックしておくと、まずドイツの金利はこのようになっています。



こちらも足元では0%前後の「小康状態」です。

次に世界経済の中心であるアメリカの長期金利はこのように推移しています。



こちらは日本やドイツと比較すると足元の金利上昇傾向が鮮明です。それだけFRBによる12月の利上げ懸念が高まりつつある、ということなのでしょう。

こうした動きがうまく日本の長期金利、そして住宅ローン金利の低下へと結実することを祈りたいと思います。

ちなみに。

いつもご案内しているように、日本の金利は短期的にはともかくとして、中長期的に見れば本格的に上昇する機運は全くありません。2%のインフレ目標達成に向けて努力している日銀が、今の金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

こうした日銀の金融緩和が睨みをきかせている間は大きく金利上昇することはあり得ないということです。

気になるのはこの「異次元の低金利」がいつまで、どれくらい続くのか、という点ですが、これまでは「次の消費税増税のタイミングである2017年4月までは続く可能性が高い」とご案内してきました。

しかし増税は2年半延期となりましたので「異次元の低金利もまた2019年秋まで続く可能性が高い」ということになります。

プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には2020年代半ばまで続くということですかね?もちろん永遠に続く可能性すらあります。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続する可能性があるということですね。参考にしてみてください。

では2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



マイナス水準にあるわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。これまで最も低い時期でも0.5%前後だったわけで、今は「空前の低金利」ということですね。繰り返しになりますが、ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利はマイナスですからね!仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策が実行された上にさらなる金融緩和が実施され、デフレに戻りつつあるように見える現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。それが「かなり先」だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、そうした点からも今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。来月の住宅ローン金利は据え置きかもしれませんが、多少の金利変動に必要以上に左右されることなく、ぜひこの低金利を上手に活用してもらいたいと思います。

さて2016年11月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックすると・・・今月も一歩早かったのかまだ発表されていませんね!

恐らく今週末には発表されると思いますので気になる方はチェックしてみてください。

次に、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆10月13日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : −0.24% → −0.32% (−0.08%低下
・10年 : −0.03% → −0.06% (−0.03%低下
・20年 :  0.41% →  0.38% (−0.03%低下
・30年 :  0.49% →  0.49% (変わらず

やはり全体的には「小動き」ということですね。特に30年もの金利が珍しく「変わらず」という点が今の金利動向を象徴していると言えそうです。

そうしたわけでこのままの状態が続くようであれば11月の住宅ローン金利は「概ね据え置きになる」可能性が高いと予想します。

ただし繰り返しになりますが12月以降の住宅ローン金利はわずかながらも低下する可能性がありますので、今後数ヶ月の間に新規借り入れ・借り換えをご検討の方は早めに住宅ローン審査を済ませておかられることをオススメします。

今後、需要期の到来に伴い混み合ってくるなら尚更ですね。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では10月13日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「−0.032%」とこちらもマイナス水準ですね!1ヶ月前の金利は「−0.061%」でしたから多少上昇しているものの、それでも低金利であることに変わりありません。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策=短期金利の引き下げ政策もまた、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも繰り返しになりますが、少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の約8年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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