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[確定!2016年11月の住宅ローン金利動向]
金利は据え置き 追加利下げはかなり先か

このページでは、今月の住宅ローン金利の動向についてご案内します。
2016年11月1日

■1988年からの長期金利の推移




11月となりました。2016年もいよいよ最終盤ということですね!早いものです。

先月と同じ書き出しとなりますが、今年の住宅ローン金利動向を振り返れば、「歴史的な1年」となるのは間違いなさそうです。まず1月末のマイナス金利政策発表によって住宅ローン金利は大きく下がり、特に借り換え需要が大爆発しました。

その後も市場金利は低下を続け、 最も長期金利が低下したのは7月ですね。「Brexit」ショックと「追加緩和」期待がピークを迎え、長期金利は−0.3%近くまで低下しました。合理的に金利水準を説明するのが不可能なレベルでしたね。

たださすがにそうした「異常な低金利」が続くのは難しく、その後、7月末に発表された追加緩和第4弾の中身が期待外れだったことから長期金利は上昇し、足元では「−0.05%前後」という水準に落ち着いております。

9月に発表された新たな金融緩和の枠組みの元で長期金利の操作目標は「0%」とされましたので、少なくともその水準まで上昇するかとは思いましたが上記の通り引き続き「マイナス金利の世界」が続いております。

日銀の黒田総裁も今の「−0.05%前後」という金利を「ゼロ金利そのもの」と表現し「追認」しましたので、当面はこの「ちょっぴりマイナス金利」という水準が市場にとっても日銀にとっても居心地のいい状態ということになるのでしょうね。

要するに市場金利はしばらく大きく上がりも下がりもせず安定して推移する可能性が高く、とすると住宅ローン金利もまたしばらくは今の水準を維持していく、ということです。

そうした金利の「小康状態」を背景に、気になる11月の住宅ローン金利は「ほぼ据え置き」となりました。

三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行=メガバンクはこのような結果となっています。

・変動金利 : 据え置き
・10年固定金利 : 据え置き
・20年固定金利 : 据え置き〜0.05%引き下げ
・30年固定金利 : 据え置き〜0.06%引き下げ

概ね据え置き、超長期では多少引き下げ」ということですね。新しい金融緩和の枠組みでは超長期金利については、より上昇懸念があったわけですが、そうした懸念もまた落ち着いてきたということなのでしょう。

ここでいつものように長期金利のグラフをチェックしてみたいと思います。

■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



グラフを見ても、金利が安定化してきていることが実感できます。

さらなる金利の低下を期待していた方にはやや物足りない状況かもしれませんが、それでも金利が上昇するくらいならこのまま低位安定してくれた方が住宅ローン利用者のメリットは大きいと言えそうです。

住宅ローン金利がマイナスにならないとすれば、いくら市場金利が下がったとしても、住宅ローン金利がここから大きく低下する余地は少ないですしね。

なお、仮に本当に金利が安定するとすれば、その安定がいつまで続くのかという疑問がわいてきますが、まずは「日銀が次の政策金利引き下げを決めるまで」ということになります。

なかなか上向かない物価動向などを勘案すればいつかどこかで利下げを決断するのは間違いないと言う気もするのですが、一方で最近の日銀幹部の発言で、「よほどの金融ショックがない限り金利引き下げはない」と言った趣旨のものが報道されていたかと思いますので、それが今の日銀のスタンスを正確に表しているのだとすれば・・・仮に政策金利の引き下げが実施されるとしても「かなり先」ということになるのでしょうね。

今後の日銀のコミュニケーション内容に注目です。

ちなみに先日の当サイトのコラムでは「11月の住宅ローン金利は概ね据え置きになる可能性が高い」と予想しましたが・・・今回は「当たり」ということにさせていただければと思います。恐縮です。

3週間前の予測ですので大きく外す方が難しいわけですが・・・。

>>>[11月の住宅ローン金利予想]据え置きも12月以降再低下する可能性あり

ここで世界の金利動向をチェックしてみるとアメリカの金利はこのようになっています。



アメリカは堅調な景気回復を背景に、昨年12月に一足早く政策金利の引き上げ=「利上げ」に踏み切ったわけですが、その後の世界的な株価下落や景気減速の動きを受けてむしろ低下してきたわけですね。

足元では再び利上げ観測が出始めているためか、少しずつ上昇しているようですが、それでも金利水準自体は低いです。

今は日本国内のみならず、海外でも低金利ということですね。もちろん住宅ローン利用者にとっては良い事だと言えます。


[2016年11月の住宅ローン金利]

上記ご案内したように、11月の住宅ローン金利は「概ね据え置き」という状態ですね。これまで高水準で推移してきたと思われる住宅ローン人気も「一服」ということになりそうです。

>>>今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット住宅ローンのメイン商品であるフラット35の金利が10月と比較して−0.03%の引き下げとなっています。より期間の短いフラット20の金利は−0.02%の引き下げですね。

>>>最新のフラット35の金利はこちら(楽天銀行)

先日のフラット35の金利予測では

・フラット20金利 : −0.02%の引き下げ
・フラット35金利 : −0.03%の引き下げ

と予想しましたが、今回は初めてピタリと合いました。気持ち良いです(笑)。まぁ、マグレでしょうけれど・・・。

>>>[11月のフラット35金利予想]前月比−0.03% フラット35表面金利1.03%?

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信SBIネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱UFJ銀行の、10月と11月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

住信SBIネット銀行(ネット専用住宅ローン)

 ・変動金利  : 0.497% → 0.497% (据え置き
 ・10年固定 : 0.500% → 0.500% (据え置き
 ・20年固定 : 0.810% → 0.810% (据え置き
 ・30年固定 : 1.070% → 1.070% (据え置き

 >>>最新の金利はこちら

三菱UFJ銀行(保証料を加えた実質金利)

 ・変動金利  : 1.075% → 1.075% (据え置き)
 ・10年固定 : 0.800% → 0.800% (据え置き)
 ・20年固定 : 2.750% → 2.800% (据え置き)
 ・30年固定 : 1.250% → 1.310% (−0.06%

 >>>最新の金利はこちら

やはり全体的に「据え置き」ですね。今月の住宅ローン金利動向を象徴していると言えそうです。

さて、その住信SBIネット銀行は「ネット専用住宅ローン」の販売に注力しています。これは契約相手が住信SBIネット銀行ではなく、親会社である三井住友信託銀行となるもので、より安心感を感じる方は少なくなさそうです。

引き続きこうした「低金利+安心安全」な住宅ローンを積極的に提供していってほしいものです。

さて当サイトで人気の新生銀行の11月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

新生銀行

 ・変動金利  : 0.450% → 0.500% (+0.05%
 ・10年固定 : 0.900% → 0.900% (据え置き)
 ・20年固定 : 1.100% → 1.100% (据え置き)
 ・30年固定 : 1.700% → 1.700% (据え置き)

 >>>最新の金利はこちら

こちらは意外にも変動金利を引き上げてきましたね!特に金利を引き上げるべき状況でもないことを勘案すると・・・来月以降の「金利引き下げキャンペーン」実施を視野に「通常金利の調整」に入ったと考えるのはうがった見方でしょうか?

そうした見立てが正しいかどうかは分かりませんが、ここから需要期に入ってくると思いますので、再び積極的な金利が提供されることを期待したいと思います。

なお新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。


[2016年12月以降の住宅ローン金利の動向]

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通り当面は金融政策に変化がなく「現状維持」が続くのであれば、市場金利もそのまま、住宅ローン金利もそのまま、ということですね。

その点では全体的に住宅ローン金利が下がる展開というのは期待しづらいのかもしれませんが、ただ繰り返しになりますが、ここから徐々に需要期に入り、住宅ローンの需要が拡大していくのだとすると、各銀行の営業戦略として積極的な金利や優遇金利キャンペーンを提供し、獲得強化に乗り出してくる、ということはありそうです。

そうした個別の銀行の頑張りに期待したいと思います。

ちなみに。

今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。政府や日銀は、物価上昇=インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、これまでの原油安・資源安・円高の影響もあって上昇の勢いが弱まっており、金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

というか・・・マイナスですね!つまりデフレ状態だということです。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。

実際、金融緩和の枠組み変更が発表されたというのは、インフレ誘導政策がうまくいっていない何よりの証拠です。

ここでいつものように長期金利の2000年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった2003年に長期金利は0.435%の最低金利をつけた後、急速に上昇し、1.5%前後にまで実に1%近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に+1.0%程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れて、相対的に金利が低い間に着実にご検討を進めていただければと思います。

今月=11月も住宅ローン金利は空前の低金利水準にあるのは間違いありませんし、仮に住宅ローン人気に一服感が出てくるとすれば、住宅ローン審査に1ヶ月以上かかるような場合もあるようですので、むしろ「審査を通しておくチャンス」という考え方もあるかもしれません。

民間の住宅ローン金利は、申し込み時点ではなく、契約=借り入れ時点の金利が適用されますからね。「先に審査を通しておいて金利が下がってから借り入れを行う」ということも可能だと思います。検討してみてください。


[今月の住宅ローン金利レンジ]

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■2016年11月の住宅ローン金利状況(実質金利)

 ・変動金利 :0.497%〜2.675%
 ・10年固定:0.500%〜3.600%
 ・20年固定:0.810%〜2.800%

 >>>今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね!

繰り返しになりますが、長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」にあるのは間違いありません。多少の金利変動に一喜一憂せず、着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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