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[2016年12月のフラット35金利予想]
前月比+0.07% フラット35表面金利1.10%?

このページでは、足元の金利動向から、来月のフラット35住宅ローン金利を予想します。
2016年11月17日

長期金利は+0.01%。トランプショックにより9ヶ月ぶりのプラス圏。


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




最近、同じことを何度も書いている気がしますが、11月8日に実施されたアメリカ大統領選挙は驚きの「トランプ氏勝利」で幕を閉じました。

メディアを含め日本人の多くが「トランプ恐怖症」となっておりましたので、翌9日の日本の金融市場は大幅な円高・株安という形で「暴落」しましたが、一方、最も大きな影響を受けるはずのアメリカの金融市場は「歓迎ムード一色」であり、ドル高・株高で応えました。

その後、日本でも円安・株高が進んでいるのは皆さんもよくご存じの通りです。

しかしそうした為替市場・株式市場以上に大きく反応しているのが債券市場です。実際にアメリカの長期金利の推移をチェックしてみるとこうなっています。



大統領選の結果を受けて大きく上昇しているわけですね!これは今後の景気回復期待や、12月に実施されると目されているFRBの利上げを事前に織り込んでいることもあると思いますが、それに加えて大きいと思われるのが、トランプ政権によって大規模な財政出動が行われ、アメリカの財務状況がさらに悪化することへの懸念です。

いずれにしても今は、期待と懸念の両方がアメリカの金利上昇圧力となっているわけで、金利が大きく上昇するのも当然と言えるかもしれません。

とすると気になってくるのが日本の長期金利の動向なわけですが、足元では確かに上昇しておりまして今年の2月以来、9か月ぶりにプラス金利を回復し、「0.01%」となっています。

住宅ローン利用者からすればこうした金利上昇に心配が膨らむわけですが、ただここからどんどん金利が上昇するかと言うとそれはなさそうです。というのも日銀の長期金利の管理目標が「0%」になっているからですね。

もし国債の金利が0%を大きく上回るほど「安く」なれば、日銀がどんどん購入することで長期金利を引き下げてくるものと思います。買うのは簡単ですし。

ここからは日銀と国債市場との神経戦が始まるのかもしれませんが、日銀がしっかり勝利し、長期金利を低水準に抑え込んでくれることを期待したいと思います。

なお具体的な12月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

>>>[2016年12月の住宅ローン金利予想] +0.05%〜0.10%程度上昇も、キャンペーン金利に期待

足元の金利動向をみると上昇幅はもう少し大きいかもしれませんが・・・。

一方で。

本題の12月のフラット35住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット35金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね!したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも12月のフラット35金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、12月のフラット35住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット35住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

1.ベース金利=機構債金利
     +
2.住宅金融支援機構のフラット35事業運営コスト
     +
3.販売金融機関のマージン

残念ながら上記2や3の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記1、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット35金利の変化となります。

では具体的に今月発行の機構債の条件はと言うと、前月10月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

 ・0.34% → 0.41% (+0.07%上昇

今月はやはり+0.07%と順当に上昇したということですね。おそらくほぼ市場金利の動向通りなのではないかと思います。

フラット35の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(単純計算)

 ・フラット20金利 : 0.93% → 1.00% (+0.07%上昇
 ・フラット35金利 : 1.03% → 1.10% (+0.07%上昇

とは言いつつ毎回、微妙に予測を外しておりますのでもう少し精度を高めるべく、過去6ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット20、フラット35の金利変動をチェックするとこうなっています。

・2016年5月の機構債金利変動 : 0.34%→0.36%+0.02%上昇

 6月のフラット20金利 : 0.96% → 0.99% (+0.03%上昇
 6月のフラット35金利 : 1.08% → 1.10% (+0.02%上昇

・2016年6月の機構債金利変動 : 0.36%→0.23%−0.13%低下

 7月のフラット20金利 : 0.99% → 0.85% (−0.14%低下
 7月のフラット35金利 : 1.10% → 0.93% (−0.17%低下

・2016年7月の機構債金利変動 : 0.23%→0.19%−0.04%低下

 8月のフラット20金利 : 0.85% → 0.83% (−0.02%低下
 8月のフラット35金利 : 0.93% → 0.90% (−0.03%低下

・2016年8月の機構債金利変動 : 0.19%→0.33%+0.14%上昇

 9月のフラット20金利 : 0.83% → 0.96% (+0.13%上昇
 9月のフラット35金利 : 0.90% → 1.02% (+0.12%上昇

・2016年9月の機構債金利変動 : 0.33%→0.37%+0.04%上昇

 10月のフラット20金利 : 0.96% → 0.95% (−0.01%低下
 10月のフラット35金利 : 1.02% → 1.06% (+0.04%上昇

・2016年10月の機構債金利変動 : 0.37%→0.34%−0.03%低下

 11月のフラット20金利 : 0.95% → 0.93% (−0.02%低下
 11月のフラット35金利 : 1.06% → 1.03% (−0.03%低下

こうしてみると、フラット35の金利はこの機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

一方で全然法則性が見えないのがフラット20の金利ですね!そのうち、金利決定メカニズムが分かる日が来ることを祈っております。

ということで今回もあまりひねらず、当サイトの12月のフラット35金利予測は最終的にこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論)

 ・フラット20金利 : 0.93% → 1.00% (+0.07%上昇
 ・フラット35金利 : 1.03% → 1.10% (+0.07%上昇

要するに「そのまま」ということです。当たるかどうかは分かりませんが、残念ながらどちらも「上昇」ということになりそうです。

なおこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット35は、金利+手数料のトータルコストが最低水準だからですが、それでもこれはあくまで「表面金利」であり、取扱い手数料や、団体信用保険のコストなどを加味すると「実質金利」は概ねこのようになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論:実質金利)

 ・フラット20金利 : 1.37% → 1.44% (+0.07%上昇
 ・フラット35金利 : 1.47% → 1.54% (+0.07%上昇

表面金利からすれば魅力は低下してしまいますが、それでも「全期間固定金利」という点を踏まえれば、かなり魅力的と言えます。

ただし上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月1日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

>>>フラット35の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット35、フラット20、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



過去5年間の平均値を見る限り、フラット35・フラット20の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということですね。

と言うわけで繰り返しになりますが12月のフラット35住宅ローン金利がわずかながら上昇するのは間違いなさそうです。

新たな金融緩和の枠組みの元で、日銀がさらなる長期金利の上昇を抑えこんでくれることを期待したいと思います。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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