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住宅ローン関連ニュース:
いよいよ冬のボーナス!
貯金と繰り上げ返済、どちらが良い?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2016年11月24日

11月も下旬となり、いよいよ冬のボーナス時期となってきましたね。報道によれば全体的にこの冬のボーナスは多少増えそうとのことですが、ただ実際のアンケート調査などを見ると「減った」という回答が多いです。そのギャップはどこから来るのでしょうか。

それはともかくとして、ボーナスが手に入ると住宅ローン利用者の方は貯金するのか、それとも繰り上げ返済すべきかで迷うかもしれません。

すでにこの話題で過去にコラムを書いている気がしますが、過去は振り返らず改めて考えてみたいと思います。

理屈としてはとても簡単で、まず1点目は「住宅ローン金利以上の運用ができるか」ということです。仮に住宅ローン金利以上の利回りを得られるのであれば貯金して運用に回した方がいいですね。

ただリターンとリスクは比例しますので、残念ながら「ノーリスクで住宅ローン金利以上の運用をする」というのは困難です。そして住宅ローンという多額の借金を背負った家計が積極的なリスクを取ることは・・・あまりオススメしません。仮に損した場合の経済的・精神的ダメージが大きいと考えられるからですね。

やはりここは素直に繰り上げ返済を選んだ方が良さそうです。

ちなみに住宅ローンの繰り上げ返済は、当然ですがノーリスクで確実に支払い利息が減る=リターンが得られることから「最上の資産運用」と言われております。こうした言葉からも、「貯金<繰り上げ返済」であることはある意味、常識なわけですね。

チェックポイントの2点目は「住宅ローン減税を利用しているかどうか」です。

これも表面的には話はシンプルで、住宅ローン減税のメリット=住宅ローン残高の1%と、住宅ローン金利のどちらが高いかで考えます。つまり住宅ローン金利が1%以上の場合は繰り上げ返済した方が良いし、住宅ローン金利が1%未満の場合は貯金しておいた方が良いということになります。

ただしこれには大前提があって、まず1つ目は、この「繰り上げ返済せずに貯金したお金」は借り入れから10年後の住宅ローン減税が終了する時まで「1円も手をつけず」、「住宅ローン減税が終了した時点で速やかに繰り上げ返済しないといけない」ということです。

2つ目は、住宅ローン減税を使い切れていない場合は住宅ローン金利が1%未満でも繰り上げ返済した方がよい場合がある、ということです。住宅ローン減税は上記の通り住宅ローン残高の1%なわけですが、「減税」である以上、所得税+住民税をそれ以上に支払っていないと「使い切れない」ことになります。

で、実際のところ庶民は「結構使いきれていない」という指摘があります。ケースバイケースではありますが、実はこの「住宅ローン減税か繰り上げ返済か」というポイントはかなり複雑なのですね。

そんなわけで記者はもうシンプルに繰り上げ返済してしまうことをオススメしたいと思います。「住宅ローン減税の使い残し」懸念もありますが、やはり大きいのは「繰り上げ返済したつもり貯金」をして、本当に最長10年間、1円も手をつけずにいられるかどうかわからないからです。

少なくとも記者自身は全く自信がありません・・・。しかも繰り上げ返済しておけば利息分は確実にリターンが得られるわけですからね。

チェックポイントの3点目はややファジーになってきますが「そうは言いつつ手元に余裕資金はあるか」です。

返済ストイックな記者個人の意見としては、もうギリギリまで繰り上げ返済しても良いのではないかと思ってしまうわけですが、ただ専門家は異口同音に「一定の現預金は手元に残しておかないとダメ!」と指摘しております。

もしそうした識者の言葉が正しいのであれば、ある程度は貯金しておいても良さそうです。

とは言いつつ、そのように「ローンと貯金の両方ある状態」が最も無駄であるのは間違いありません。要するに、仮に一定の貯金を手元に残すとしても「いくらの残高を維持するのか」という明確な金額設定が必要だということですね。

多ければ多いほど安心かもしれませんが、その分、無駄が膨らんでいくことになります。「相場」としては「生活費の3ヶ月分」程度ではないかと思いますので、それを超えた分はしっかり繰り上げ返済に回していくことが必要です。

その点では夏と冬のこのボーナスのタイミングは、繰り上げ返済を実施して手元の残高を調整するのにとても良いタイミングですね!

上記3点のチェックポイントを参考に、貯金と繰り上げ返済のどちらが良いのかご検討いただければと思います。

なお、追加で2点ほど。

まず1つ目は、上記の通り「繰り上げ返済か住宅ローン減税か」という問いに対して記者はもう完全に「繰り上げ返済」に傾いているわけですが、ただこの冬のボーナスの時期に限っては、住宅ローン減税を利用している方は少し待って、「1月に繰り上げ返済する」というのが良さそうです。

というのも住宅ローン減税は「年末の残高」で計算されるからですね。1ヶ月の差であれば利息はそこまで変わらない一方で、住宅ローン減税額はある意味、「1年分」の効果となるわけですから、影響は小さくないと思われます。

2つ目は、貯金・繰り上げ返済だけでなく、「借り換え」も検討してみる、ということです。借り替えについてはいつ検討しても良さそうなものですが、なぜこのタイミングかと言われれば、諸費用がかかるからですね。

一般的には30万円から60万円といった費用がかかるのではないでしょうか?

借り換えは通常は「今借りている住宅ローン残高」がベースとなってきますのでこうした費用は自分で調達するのが基本です。とすると冬のボーナスはこの借り換えのための「軍資金」になるのですね!

今の住宅ローン金利が史上最低水準にあるのは間違いありませんので、多くの住宅ローン利用者の方々は借り換えをすれば繰り上げ返済以上のメリットが出てくるのではないかと思います。

ぜひこのタイミングで「借り換え」も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

※参考記事:
・無し

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