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上昇地点はさらに後退の82%!最新の地価LOOKレポート

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2016年11月28日

いつもご案内しているように高騰が続いているのがマンション価格ですね。最新の国土交通省のデータによればこのようになっています。



マンション価格だけが孤高の高騰を続けていることがよく分かります。しかもこれは「全国」の指数ですので驚きです。都心部に限った話ではありません。

ただもちろん、こうした価格上昇は「向い風」で、新規に発売されるマンションの契約率はジリジリ下がり、好・不調の目安となる70%を下回っているとのことです。

どうした価格が適正なのかは分かりませんが、ぜひ庶民でも職場の近くのマンションが購入できるくらいまでは下がってきてほしいものですね。その点ではバブル時代、片道2時間かけて通勤されていた諸先輩方には頭が下がります・・・。

そのように住宅価格についてはマンションだけでなく、戸建てや宅地も含めてこれまでのトレンドに変化はないようですが、ではその住宅価格の中で大きな割合を占める「土地価格」のトレンドはどのようになっているでしょうか?

個人的にはそろそろピークアウトし始めてもおかしくないような気がするわけですが、これまた国土交通省が発表した「主要都市の高度利用地地価動向報告」をチェックしてみたいと思います。いわゆる地価LOOKレポートですが、その最新版=2016年第3四半期=2016年8月〜2016年10月のデータですね。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏43地区
・大阪圏25地区
・名古屋圏9地区
・地方中心都市等23地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず、全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の主要な地価調査と違って、3ヶ月に1回実施されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね!

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を6ヶ月前・3ヶ月前の調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区 : 89 → 88 → 82
・横ばい  : 10 → 12 → 18
・下落地区 : 0 → 0 → 0

これまで、一歩一歩「完全上昇=全ての地点で上昇」という状態に向かっていたわけですが、前回は上昇地区が1つ減り、横ばい地区が2つ増え、上昇地区の割合は88%ということになりました。

そして今回は・・・上昇地区がさらに6つ減り、横ばい地区が6つ増え、上昇地区の割合は82%ということですね!これは明らかに「上昇トレンドに陰りが見え始めている」ということでいいのではないでしょうか。

もちろん、それでもほとんどの地区で上昇しているほか、下落している地区は1つもないわけですから、「地価が上昇中」であるのは間違いありませんが、「終わりの始まり」を迎えつつあるのかもしれません。

庶民にとってはもちろん地価についても下がってほしいわけですが、果たしてこのままピークアウトを迎えるのでしょうか?

不動産の需給や金利・景気動向、あるいは「爆買い」の終息などを踏まえれば地価が下落に転じる可能性は十分あります。

一方で気になるとすれば足元の「トランプ相場」による円安ですね。本日の為替相場は1ドル=112円ということで急速な円安は一旦小休止となっておりますが、識者が指摘するように仮に1ドル=120円まで行けば、「爆買い」が復活し、景気も良くなり、再び土地取引が活発になってくる可能性があります。

とすると、再び地価が上昇し始めてもおかしくありません。

何から何までサプライズ続きのトランプ氏ですが、今後の日本の地価動向にも影響するとすれば全く他人事ではありませんね。注視したいと思います。

さてここで増えつつある「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・盛岡市/盛岡駅周辺
・柏市/柏の葉
・千代田区/番町
・中央区/佃・月島
・品川区/品川
・江東区/豊洲
・江東区/青海・台場
・世田谷区/二子玉川
・武蔵野市/吉祥寺
・立川市/立川
・横浜市中区/元町
・長野市/長野駅前
・新潟市中央区/新潟駅南
・岐阜市/岐阜駅北口
・京都市左京区/下鴨
・高松市/丸亀町周辺
・熊本市中央区/下通周辺
・鹿児島市/鹿児島中央駅

全部で6つ増えたわけですが、その内訳は、「千代田区/番町」「中央区/佃・月島」「品川区/品川」「江東区/豊洲」「世田谷区/二子玉川」「武蔵野市/吉祥寺」「立川市/立川」が上昇から横ばいに転ずる一方、「浦安市/新浦安」が逆に横ばいから上昇に転じ、差し引き「6増」というわけですね。

しかし今回横ばいに「降格」となった地区はどれも全国で名前が知られているような有名なところばかりです。

さらに2020年の東京オリンピックを控え、まだまだ好調が続くかと思えた「中央区/佃・月島」「江東区/豊洲」のベイエリアがピークアウトしたというのも興味深いです。もしかすると迷走中の豊洲新市場問題が影響しているのかもしれませんが、しかし今般のミニバブルの象徴とも言える地区が横ばいに転じたというのは印象的ですね!

やはり確実にこれまでの地価上昇&不動産価格上昇の潮目が変わりつつあるように感じるのですがいかがでしょう。

次の不動産販売のピークは2019年10月の消費税再増税前、ということになるのでしょうか?せめてその頃には不動産価格が庶民にも実感できる形で下がっていてほしいものですね。

日本経済にとっては必ずしも良いことではないかもしれませんが・・・。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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