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マンション価格指数は42ヶ月連続上昇ながら、
住宅着工戸数は4ヶ月連続増加。その理由は?

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2016年12月5日

何だか最近は、住宅価格の話とトランプショックの話しかしていない気もしますが、今回も住宅価格の話となります。どうぞご容赦ください・・・。

さて12月になり国土交通省が毎月の住宅価格指数を発表しておりますね。最新の動向をチェックするとこのようになっています。



いつものように対照的な動きですね!マンション価格は前年同月比で+7.4%増となっている一方で、住宅地は+0.3%増、そして戸建て住宅に至っては−0.4%減とむしろ低下していることになります。

グラフ全体で見てもマンション価格の上昇が突出しているわけですが、これで2013年3月以来42ヶ月連続の上昇だそうです。つまりは3年半の間、上昇を続けているわけですね。

この動きを見てまだまだ上昇すると思われる方も、さすがにバブルなのではと懸念される方も両方おられると思いますが、記者はもう完全に後者です。実際にマンションの契約率も好不調の目安とされる70%を下回っておりますしね。

マンション価格の上昇が都心部の地価上昇や建築費の高騰に伴うものということであればそう簡単に下げられないのかもしれませんが、これからマイホーム購入を考えておられる方にとってはもちろん価格が下がった方がいいわけで、需要の後退が価格下落につながるのを期待したいと思います。

ちなみに気になるのが、足元で円安が進んでいる点です。以前のように1ドル=120円台まで円安となれば再び外国人による「爆買い」が起こり、マンション価格を下支えする可能性があります。

思ったよりしぶといマンション価格がこのまま上昇傾向を維持するのかどうか要注意ですね。

なおいつもご案内しているように、マンション価格の高騰が気になる方は、ケースバイケースだとは思いますが戸建てについても選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

さてそのように住宅価格指数の動向を見る限りにおいてはマンション価格が高騰を続ける一方で宅地や戸建ての価格は落ち着いており、住宅需要が伸びている感じは一切しないわけですが、ただ先日、同じく国土交通省から発表された住宅着工動向によれば、10月の住宅着工戸数は87,707戸で、前年同月比13.7%増と4ヶ月連続の増加になったとのことです!

「13.7%増」というのもなかなかですが、「4ヶ月連続」というのも印象的ですね。つまりは好調に推移しているということです。年度別の推移を見ると今年の好調さは一目瞭然です。



減速するどころか、過去8年間で最高レベルですね!消費税増税も延期された中で、なぜこのように住宅着工が堅調なのか違和感を感じざるを得ないわけですが、その理由は次のグラフを見れば分かりそうです。



つまり「分譲住宅」の着工戸数は増えも減りもせず、「持ち家」は2014年4月の消費税増税後低迷する中で、それをカバーするように大きく伸びているのが「貸家」です。特に今年に入ってからの貸家の伸びは目覚ましいですね。

なぜ貸家が伸びているかと言えば恐らく、マイナス金利によって運用先がなくなった預金者の関心が貸家に向いていることに加え、そのマイナス金利によって直接的に住宅ローンや不動産ローンの金利が低下している、ということがあるのでしょう。

もちろん、相続税対策という意味合いも強いのだとは思いますが。

ただそのように貸家が増えていくと次に起こるのは空室率の増加と賃料の低下ですね。実際、空室率が上昇しているという話も耳にします。空室率が上昇すれば予想していた収入が入ってこない一方で住宅ローンや不動産ローンはびた一文下がりませんので収支が赤字に転落していくのは必至です。

さらに全く入居者が見つからない場合、本来の目的であった相続税対策の効果も得られなくなるのではないでしょうか?確か家族ではない第3者が一定頻度で入居していることが条件だったかと思います。

収支も赤字で、減税効果も満足に得られなくなってくるとすれば踏んだり蹴ったりですね・・・。

当サイトを利用されている方の中で、こうした「貸家」を目的として金利情報をチェックされている方は少ないと思いますが、安易な不動産投資は大怪我のもとですね!十分、慎重にご検討ください。

そうしたわけで「住宅着工戸数が4ヶ月連続増」と聞くと住宅市場が活況なのかなと思いますが、実際に伸びているのは貸家であり、持ち家や分譲住宅については「盛り上がっているわけではない」と言うことですね。

誤解されないようにしていただければと思います。

住宅ローン金利が低いのはとても良いことではあるのですが、不動産価格や住宅着工動向を見ると注意すべき点の方が多いですね。一生に一度、かもしれないマイホーム取得で「失敗した!」ということにならないよう、こうした住宅市場の動向にもご注意いただければと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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