これまで長年にわたり住宅ローン金利が低下してきた背景には、日銀が積極的な金融緩和を進めてきた、という点があります。

金融緩和とは、中央銀行が政策金利を直接的に引き下げることに加え、国債や株式の購入などを通じて金融市場に大量のマネーを投下して、世の中の金利を引き下げていく政策です。

景気が悪くなれば日銀に限らず世界の中央銀行もこうした金融緩和を行うわけですが、それは金利が下がれば企業の経営がラクになり、儲けが増え、従業員の給料も増え、さらに借り入れをして投資を増やすという好循環が生まれることを期待しているわけですね。

で、翻って見れば日本経済は８０年代のバブル崩壊以降、失われた１０年、もとい失われた２０年と言われるほどの景気低迷となりました。そうした中で日銀は断続的にずっと金融緩和を続けざるを得ませんでした。

とするとそれに連動して金利が低下するのも当然ですね。超長期で長期金利の動向を振り返るとこうなります。



局所局所では金利が上昇する局面があったものの、全体を通してみれば２０年どころか３０年近く金利が低下してきていることが分かります。今年はついにマイナス水準に到達しましたからね！

こうした金利低下の背景には上記の通り日銀の金融緩和があり、それが結果として住宅ローン金利の低下につながっているわけですが、逆に言えば、今後住宅ローン金利が上昇する時というのは簡単で、「金融緩和が終了する時」ということになります。

そしてその「金融緩和が終了する時」というのも簡単で、「景気が十分に回復した時」ということになります。

そして幸いなことに、今ではその「景気が十分に回復した時」 という判断材料もまた、日銀から明確に示されましたので迷うことがなくなりました。では具体的にどういう基準が示されたかと言うとこうなります。

・インフレ率＝消費者物価指数の上昇率が安定的に＋２％を達成できるようになった時

要するにインフレ率が２％を安定的に超えてくれば、いよいよ金融緩和は終了し、金利は上昇に向かうことになります。

逆にインフレ率が２％を下回ればまだまだ金融緩和は継続・強化され、金利は低いまま、そして住宅ローン金利も低いまま、ということですね。

とても分かりやすいです。

そして本日１２月２７日には２０１６年１１月分の消費者物価指数が発表となったわけですが、その結果は前月と比較してこうなっています。

・総合　：　＋０．１％　→　＋０．５％
・生鮮食品を除く総合　：　−０．４％　→　−０．４％
・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．２％　→　＋０．１％

どれも２％に遠く及びません・・・。

ただ一方で総合指数は前月にプラス水準に回復し、今月も順調に上昇していますね。仮にこのまま「＋０．４％ずつ上昇」していくとすれば、あと４ヶ月で「＋２％超え」となるわけですが、何が一体上昇しているのでしょうか？

と言うことで次の「生鮮食品を除く総合」で見ると先月の−０．４％を維持しています。生鮮食品を加えると＋０．５％になり、生鮮食品を除けば−０．４％になる、ということは要するに「生鮮食品の値段が上昇している」ということです。

スーパーの値段チェックに余念のない主婦・主夫の方々なら「何をいまさら」と思われるでしょうけれど、天候不順の影響を受けて生鮮食品の値段が上昇しているのですね！

金融政策にも為替相場にも反応が鈍い物価が、天候不順の影響には敏感というのはなかなか興味深いですが、いずれにしてもこれは一時的なものであり、その内上昇した分、きっちり下落することになります。

その点ではわざわざ総務省が別書きしているように、「生鮮食品を除く総合」や「食料及びエネルギーを除く総合」を見ることが大切なのでしょうね。つまり「生鮮食品」や「エネルギー」は、季節的な要因や一時的な要因で変動しやすい、ということなのでしょう。

その「生鮮食品を除く総合」がまだマイナスということは、物価はまだ「デフレ基調である」というわけです。

ここで「食料及びエネルギーを除く総合指数」の推移を振り返ってみるとこうなっています。

・２０１３年　：　−０．２％
・２０１４年　：　　１．８％
・２０１５年　：　　１．０％
・２０１６年１１月　：　０．１％

年毎のトレンドで見ても徐々に低下しているわけですね。そうしたわけで、当面は「金融緩和解除→金利上昇」と言う動きを心配する必要はないということです。

ただし。

先月もご案内しましたが、あえて注意点を挙げるとすれば、まず１つ目は円安の動きですね。円安が大きく進めば物価上昇圧力となってきます。



１ドル＝１２０円を超える円安局面でも大したインフレとはならなかったことを踏まえれば過度に心配する必要はないのかもしれませんが・・・。

２つ目は物価ではなく金利そのものへの懸念ですが、円安の要因でもある「トランプショック」によってアメリカの長期金利が急上昇していることから、日本の国債金利＝長期金利も上昇傾向にある点です。本日は「０．０５５％」となっています。

長期金利の誘導目標を「０％」に設定している日銀がどこかで金利抑制に動くものと思いますが、「金融緩和解除」による金利上昇はないとしても、相場変動に伴う一定の金利上昇はあり得ます。

現時点ではそれでも長期金利は歴史的に見て最低水準にあり、全く慌てる必要はありませんが、「一時的な金利上昇の可能性」については頭の片隅に入れておいた方が良さそうです。

心配な方はまずは住宅ローンの審査を通しておいてみてはいかがでしょうか。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較ランキング

ではここでこれまでの消費者物価指数の動向をチェックしてみたいと思います。まず１９７１年からのグラフがこちらです。



オイルショック時の狂乱物価が鮮明ですが、９０年代以降物価は上がりも下がりもしない状態が続いていることが分かります。

次に２０００年以降でチェックするとこうですね。



やはり０を少し下回るデフレの水準をウロウロしてきたことが分かります。一時的に上昇してもその後しっかり反動が来ていますね。

なお、この表を見ると「２０１４年には２％を大きく上回っているではないか！」と驚かれるかもしれません。

しかし安心してください。その理由は、消費者物価は「税込」なのですね。つまり２０１４年４月に５％から８％に消費税が増税となりましたので、こうした物価が２〜３％上昇するのは当然です。

逆に言えば当時のインフレ率が２〜３％にとどまっているのは増税分しか上昇していない、つまりベースとなる物価はほとんど全く上昇していないことを示唆していると言えるわけで、「低すぎるくらい」と表現してもよさそうです。

実際、そうした増税効果がなくなった２０１５年４月以降、インフレ率はきっちり下がっているわけですからね。

では気になる今後の物価見通しですが、上記の通り短期的には円安傾向がインフレ圧力となりそうです。

ただそれでも、日本国内では少子高齢化が進んでいるほか、ついに人口そのものも減少し始めた点を踏まえれば、物価が大きく上昇する可能性は低そうです。為替相場が１ドル＝１２０円台の時ですらまともなインフレは起きなかったわけですからね。

と言うか、インフレ率＝２％達成など永遠に不可能な気がするのですがいかがでしょう？安倍総理や黒田総裁には申し訳ないですが「無理なものは無理」と言う気もします。

だとすると住宅ローン金利もまた永遠に低いまま、ということですね。

さすがにそれは住宅ローン利用者としては楽観的すぎるかもしれませんが、しかし今回の超・低金利状態が１０年単位のかなり長い間続くと感じてしまうのは記者だけでしょうか？

いずれにしても住宅ローン金利は相場の動きによって多少上昇することはあっても、本格的に上昇する前には物価が上昇するはずですから、今後も住宅ローン利用者の方々はこうして毎月の物価動向をチェックしていっていただければと思います。当サイトでも積極的に情報提供していくつもりです。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞