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[3月の住宅ローン金利予想]
20年・30年は+0.1%程度上昇も、
基本的には据え置き

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2017年2月13日

長期金利はトランプ発言や日銀の緩和姿勢への懸念から0.085%に上昇


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




さて2月ももう半ばですが、例年であれば期末を控え住宅市場が盛り上がる時期となります。それはつまり住宅ローンも盛り上がる時期、ということですね。

懸念はと言えば新築マンション価格の高騰ですが、各種アンケート調査などを見ると消費者の購入意欲は大きくは下がっていません。とすると今年も・・・それなりに活況なのでしょう。今は一年で一番寒い時期ですが、売る側も買う側も体調に気を付けていただいて、実りあるマイホーム購入に結び付けていただければと思います。

ではなぜ消費者の購入意欲がそれほど下がっていないかと言うと、マンション価格高騰と言っても2、3割と言う話ですし(少なくはないですが・・・)、戸建ての価格は上がっていない、という点はありそうです。

さらに価格が上昇しているモノに対して警戒するのか、むしろ買い時ととらえるかはそれぞれの相場観によります。将来の価格を正確に予測できる人はいませんからね。記者はと言えば、さすがに都心部の新築マンションについては警戒してしまいますが・・・。

しかしそれより何より、消費者の背中を強く押しているのが住宅ローンの金利低下です。という事で来月の住宅ローン金利を予想する前に、いつものようにざっとこれまでの金利の推移を振り返ると、まず何と言っても衝撃的だったのが昨年1月末に発表された「マイナス金利政策」です。金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

そして2016年半ばには「Brexit」の影響などもあり、市場金利も住宅ローン金利も史上最低水準まで低下しました。終値ベースの長期金利の史上最低値は2016年7月27日の−0.297%のようです。後もう一歩で−0.3%だったわけですから惜しいことをしました。

ただし。

その後の長期金利は残念ながら回復傾向にありますね。最低金利をつけた直後の7月末に発表された追加緩和策が期待外れだったことをキッカケに上昇を始め、9月に発表された新たな金融緩和の枠組み=「金利操作付き金融緩和」によって−0.0%台まで上昇し、さらに11月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからは「トランプラリー」の影響で0.0%台となっています。

つまりはついにマイナス圏からプラス圏まで回復したということですね!

住宅ローン利用者からすれば誠に残念な動きであるほか、今後のさらなる金利上昇に対する不安が募るわけですが、ただ長期金利がさらに上昇するかと言うとそれはないと思います。

と言うのも上記、「金利操作付き金融緩和」で長期金利は「0%前後」にコントロールされることになっているからですね。

今のところその「0%前後」とは「−0.1%〜0.1%の間」と解釈されておりまして、だとすれば足元の長期金利の水準=0.085%はまさにそのレンジ内のということになります。

2週間前には一時0.15%とその上限を上回ったことがありましたが、すかさず日銀が指値オペをしたことから再びレンジ内に戻っております。

この日銀の「金利コントロール力」を信じるのであれば、今の金融緩和の枠組みが続く限り住宅ローン金利は「大きく上がることも大きく下がることもない」ということですね。「金利をコントロールするのは難しい」という定説があるようですが、果たして日銀は有言実行でこのまま金利をコントロールできるのでしょうか?

当サイトとしては・・・いつもご案内しているように、「短期的にはコントロールに失敗する局面があったとしても、中長期的にはコントロールに成功する」と考えております。特に「金利上昇を抑える」のは「金利低下を抑える」のに比べて遥かに楽なのではないでしょうか?値段が下がった国債を無限に買い続ければいいわけですからね。

上記の通り先日実施された指値オペもまさにそういう趣旨の発注でした。

その点でも今後は市場金利、そして長期金利の変動にあまり一喜一憂する必要はないのかもしれません。

加えて、特にここ数ヶ月の金利上昇の要因となってきた上記「トランプラリー」に伴うアメリカの金利上昇が一服してきたことも指摘しておきたいと思います。アメリカの長期金利はこのようになっております。



過去の水準から比べればまだ金利水準は高いですが、しかし確かに金利上昇は止まっているように見えますね。

数日内に発表されると見られているアメリカの大規模な減税政策の中身次第では再び金利上昇する可能性はないわけではないですが、住宅ローン利用者としてはやはり金利がこのまま落ち着くことを期待したいと思います。

いずれにしても繰り返しになりますが、日本の金利は短期的にはともかくとして、中長期的に見れば「本格的に」上昇する機運はありません。上記の通り新たな金融緩和の枠組みによって長期金利の水準自体がコントロールされようとしていることに加え、2%のインフレ目標達成に向けて努力している日銀が、インフレ率が低迷している今、金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

気になるのはこの「金融緩和策」がいつまで、どれくらい続くのか、という点ですが、これまでは「次の消費税増税のタイミングである2017年4月までは続く可能性が高い」とご案内してきました。

しかし増税は2年半延期となりましたので「異次元の低金利もまた2019年秋まで続く可能性が高い」ということになります。

プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には2020年代半ばまで続くということですかね?もちろん永遠に続く可能性すらあります。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続する可能性があるということですね。参考にしてみてください。

では2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



マイナス水準にあったわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。「マイナス金利前」のこれまで最も低い時期でも0.5%前後だったわけで、今は「空前の低金利」ということですね。繰り返しになりますが、ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利はマイナスですからね!仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。それが「かなり先」だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、そうした点からも今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。来月の住宅ローン金利が多少上昇する可能性はゼロではありませんが、そうした細かな金利変動に左右されることなく、ぜひこの低金利を上手に活用してもらいたいと思います。


[2017年3月の住宅ローン金利予想]

さてすっかり前置きが長くなってしまいましたが、ここから来月=2017年3月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては上記の通り、日銀の「金利操作付き金融緩和」によって長期金利はおおよそ「−0.1%〜0.1%」のレンジ内で推移しておりますので、住宅ローン金利もまた最大0.2%の変動幅の中で動いていくと考えられます。だとすると繰り返しになりますが、来月の住宅ローン金利もまた、「大きく下がることも、大きく上がることはない」ということになります。

その上で、過去3ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



1月下旬まで0.05%程度で推移していた長期金利が、足元では0.09%程度まで上昇していることが分かります。これは大きく2つの要因があって、1つ目はトランプ大統領による「円安けん制」発言ですね。

仮に今の、日銀による金融緩和が「為替操作」ととらえられれば、今後日銀は緩和をしづらくなる、という懸念から金利が上昇しました。

2つ目はそのようにジワジワと長期金利が上昇する中で日銀が対抗する動きを見せなかったので、「日銀は0.1%という上限に固執していない」という懸念が広がり一気に0.1%を超えました。ただこれは「指値オペ」によって鎮静化したのは申し上げた通りです。

しかしながら、おそらく市場ではこの2つの懸念がまだくすぶっており、長期金利は相対的に上昇傾向にあるわけですね。こうした流れが続くようであれば3月の住宅ローン金利は「多少なりとも上昇する可能性が高い」ということになります。

その具体的な水準ですが、いつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆2月13日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : −0.32% → −0.30% (+0.02%上昇
・10年 :  0.06% →  0.10% (+0.04%上昇
・20年 :  0.60% →  0.70% (+0.10%上昇
・30年 :  0.73% →  0.85% (+0.12%上昇

やはり全般的に上昇していますね。

ただし今月=2月の住宅ローン金利を振り返ると積極的に引き下げる銀行が散見されました。なぜかと言えば冒頭ご案内したように、まさにこの2月・3月は期末に向けて住宅ローン需要が盛り上がる時期だからですね。

とすると多少の市場金利の上昇には目をつぶり、積極的な金利を継続する銀行も多そうです。

そうした点も踏まえると3月の住宅ローン金利は、「20年・30年固定金利については+0.1%程度上昇する可能性があるものの基本的には据え置き」と予測しておきたいと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では2月13日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「−0.023%」とマイナス水準を維持しています。1ヶ月前の金利は「−0.026%」でしたから多少上昇しているものの「異次元の低金利」です・・・マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策=短期金利の引き下げ政策もまた、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも繰り返しになりますが、少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の約8年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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