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住宅ローンの新規貸出・借り換えは増えている?
金利タイプは?国土交通省調査

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2017年3月13日

住宅ローンに関する調査やアンケートなどのデータの中には信頼できるものと、どう考えても違和感のあるものがあるわけですが、前者の「信頼できるもの」の中でも「最も信頼できる調査」の1つが毎年この時期に発表される国土交通省による「民間住宅ローンの実態に関する調査」ですね。

役所が作っているからというのもありますが、営利目的で作成しているわけではありませんので、より中立的な結果が期待できます。突拍子もない調査結果で耳目を集める必要もありませんしね。

で、毎年この調査結果を見ると真っ先にチェックしてしまうのが住宅ローンの「金利タイプ別の割合」ですが、今年はこのようになっています。



平成27年度=2016年3月末までのデータですのでちょっと時間が経過していますが、それでも相変わらず「変動金利型」が人気なのがよく分かります!約6割ということですね。

この調査ではフラット35・20ローンについても「証券化ローン」として掲載されていますのでより網羅的ですが、以下割合は今後も頭の片隅に入れておいていただければと思います。

・変動金利型 : 6割
・固定金利期間選択型 : 3割
・フラット35+全期間固定金利型 : 1割

言い換えればこの「公式発表」から大きくかい離するデータは「信用できない」ということです。その信用できないデータの筆頭が、住宅金融支援機構の「金利タイプ別調査」だったわけですが、最新の発表結果はこのようになっています。



これまで「全期間固定型のシェアは3割前後!」とずっと強弁してきたわけですが、そんなわけはなく、ついに最新の結果から「改心」して2016年3月から9月までのシェアはおおよそこういうことになっています。

・変動金利型 : 5割
・固定金利期間選択型 : 4割
・フラット35+全期間固定金利型 : 1割

国土交通省の「公式発表」の数値からするとやや「固定金利期間選択型」のシェアが高いですが、新聞報道などでは、マイナス金利政策発表以降10年固定金利が大きく下がったことから「10年固定金利が変動金利と並ぶくらい人気」という話を耳にしますので、こちらはそれほど違和感はありません。

住宅金融支援機構はフラット35の元売りですので「全期間固定型金利が人気!」という「風説」を流布したい気持ちは分からないではないですが、行政法人であり税金も随時投下されているわけですから、国民を欺くような数字を垂れ流すのは二度とやめていただきたいものです。

話を戻して国土交通省の調査結果の方ですが、金利タイプを業態別に分けるとこのようになっています。



残高シェアで言えば「都銀・信託銀行他」「地銀」「第二地銀」「信金」の4業態で住宅ローン残高のほとんどを占めるものと思いますが、この4つの業態では多少の差異はあるものの、全体的には金利タイプ別の割合は大きく変わりません。

これは・・・良いことなのでしょうね。もし業態によって、あるいは金融機関によって金利タイプが大きく変わっている場合は、それは金利タイプの選択が「顧客都合」ではなく、「金融機関都合」によって決められていることが示唆されます。

と言うのも顧客の金利観が金融機関によって大きく異なるというのは考えにくいからですね。

今後も「金融機関が販売したい金利タイプ」ではなく、「顧客が求める金利タイプ」が販売されていくことを期待したいと思います。

次にチェックしたいのが住宅ローンの新規貸出額です。これまたマイナス金利政策に伴う金利低下で増加しているのか、あるいはしていないのか気になるところですが、調査結果はこのようになっています。



なかなか微妙な調査結果になっています!「各年集計」では平成27年度=2016年3月期は前期より減少した一方、「経年集計」では前期より増加したということですね!

どちらが正しいのか判断するためにはこの「各年集計」と「経年集計」の言葉の意味を理解する必要があります。元データによれば、「各年集計」とは「その年の回答結果を単純集計したもの」、「経年集計」とは「過去4年間、すべて回答してきた金融機関の回答結果のみを集計したもの」ということですね。

前者が約18兆2千億円、後者が16兆2千億円ということで、ちょうど「2兆円分の怠け者金融機関がいる」ということですが、後者の「経年」の方がより正確にトレンドを現わしているのでしょう。実際、「各年」の方は確かに2016年3月期に貸出額が減っているものの、回答金融機関も減少していますからね。貸出額の減少はそれで説明がつきそうです。

実感としても2016年1月末にマイナス金利政策が発表されてから空前の「住宅ローンブーム」が起きたわけですからね。そうした中で新規貸出額が減ってしまうというのは違和感を感じます。

もしこの調査結果をもって「新規貸出額が減少!」と解説しているところがあれば注釈をよく読んでいないということですね。

最後に当サイトの利用者の方々の中にも多そうな借り換えの実績はこのように推移しています。



こちらは他の調査結果も同様ですが、確実に減少しているのが印象的ですね!「各年」「経年」ともに減少しておりますが、「各年」については「回答金融機関が増えているにも関わらず貸出額が減少している」ということですから間違いなさそうです。

上記の通り2016年1月末から「住宅ローンブーム」が起きたにも関わらず貸出額が減少しているということであれば驚きと言えるかもしれませんが、おそらく仮説としては2つですね。

1.借り換え需要がネット銀行など一部の銀行に集中しており、かつそうした銀行はこの国土交通省の調査対象になっていない。

2.長年続く住宅ローン金利低下で借り換え需要が一巡しつつある。

正直、どちらもあり得そうですが、もし前者なら「そうした、借り換えでみんなから支持されている人気銀行は外せない」ということになりますし、もし後者なら「まだ借り換えが済んでいない方は急いだほうがいい」ということになります。

いずれにしてもこれから住宅ローンを借りようとされる方にとっても、借り換えようとされている方にとっても参考となりそうなデータですね!ぜひ参考になさってください。

欲を言えばもう少し早く発表してほしいものですね・・・集計にそれほど時間がかかるものではないでしょうし。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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