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住宅ローン関連ニュース:
2017年度での住宅購入、67.2%が買い時と回答・・・
それでいいのか、FP!

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2017年5月8日

いつもご案内しているように、国土交通省が毎月発表している不動産価格指数の、4月の最新結果はこのようになっています。



結論から言えばこれまでも、そして足元でも大きく上昇しているわけですね!中でも突出して上昇しているのがマンション価格です。

正直、前月までは3ヶ月連続で下落していましたので、「いよいよマンション価格はピークアウトしたのかな?」と思えたわけですが、今回はその3ヶ月分の下落を大きく上回る上昇を見せ、過去最高値をあっさり更新しました。

また今回はマンションだけでなく、住宅地や戸建住宅の価格も同じく上昇していますね。一体何があったのでしょう?もしかすると何か集計上の変化があるのかもしれませんが、ただ仮にそのような特殊要因があったとしても、全体としては「マンション価格が高騰を続けている」という点は揺るぎません。

そのような価格上昇を前にしてマンション購入に対して弱気になるのは当然ですが、サイト「住まいサーフィン」が発表した「第37回マンション購入者意識調査」の結果はこのようになっています。まず買い時かどうかという質問に対する回答はこうですね。



買い時指数(DI)は「−29」ということで、1月の前回調査の「−16」から大きく低下していることが分かります。実際、「買い時」と回答した方は2.4%、「やや買い時」と回答した方も11.3%と過去最低水準ですね。

時系列で並べてみても買い時感は明らかに後退しています。

次に「現在のマンション価格への意識」はこうなっています。



7割近い人が「高い」と回答している一方で、安いと回答している人は3.2%しかいません。マンション価格の高騰が「買い時感の後退」につながっているのは間違いなさそうです。

上記不動産価格指数の推移を見ればこのような回答となるのも当然ですね。

記者自身も今が買い時かと聞かれると、「住宅地」や「戸建て」はともかくとして「マンション」については「リスクが高い」と言わざるを得ません。

そのような住宅価格の動向を踏まえた上で、こちらも4月に発表された住宅金融支援機構の「住宅市場動向調査」の調査結果をチェックしてみたいと思います。

まず一般消費者の「買い時感」はこのようになっています。



「買い時」と回答した人は52.8%ということで「住まいサーフィン」の調査結果と比べるとかなり強気ですが、回答者が「2017年4月から1年以内に住宅取得を検討中の方」ということで、そもそも弱気の人は回答者に含まれない可能性が高いことと、全員が全員マンションの購入を検討しているわけではないでしょうから、このような回答となることもあるのかもしれません。

しかしそれよりポイントとなるのは、それでも「買い時」と回答した人の割合が前回の58.5%から明らかに低下していることですね!これまた住宅価格動向を踏まえれば当然かと思います。

このように消費者サイドではかなり冷静に現状の住宅価格の水準について把握していることがうかがえるわけですが、では住宅ローンの専門家たるFP=ファイナンシャル・プランナーの方々はどうでしょうか?

FPの方々と言えば判で押したように住宅ローンの全期間固定金利を勧めることで有名ですね。記者自身は全く納得はしておりませんが、それでもリターンではなくリスクの方をより神経質に捉える傾向があるということなのであれば、筋は通っています。

とすると住宅の購入タイミングについても、より慎重な考えを持っていてしかるべきですね。特に今は、繰り返しになりますがマンション価格が明らかに高騰していますのでなおさらです。

要するにFPの方々の「買い時感」は消費者と比較してかなり低いことが予想されるわけですが、その回答結果はこうなっています。



何と67.2%のFPが、2017年度は2016年度と比べて住宅が買い時と回答しているのですね!マジですか・・・慎重なのではなかったのでしたっけ・・・。

こちらも確かに前回調査と比較すればやや買い時感は減少しているものの、「69.0%」が「67.2%」ということですから、誤差の範囲内です。要するに極めて強気だということですね!

その理由ですが、前回は「金利が一段と低下しているから」であり、今回はそれに加えて「金利先高感があるから」ということですから、結局のところ「金利が上がっても下がっても買い時」というように聞こえます。いやはや。

なお念のためチェックしてみると、住宅ローン金利上昇と不動産価格上昇の関係はこのような感じです。

・ケース1 : 3,000万円 × 2.0% × 35年 = 住宅ローン総支払額4,174万円

・ケース2/金利が0.5%上昇 : 3,000万円 × 2.5% × 35年 = 住宅ローン総支払額4,504万円

・ケース3/住宅価格が1割上昇 : 3,300万円 × 2.0% × 35年 = 住宅ローン総支払額4,591万円

確かに住宅ローン金利が0.5%上昇すると総支払額は300万円以上増加し、住宅価格が1割上昇したのに準ずる影響がありますので、金利動向に敏感になるのは分からなくもありません(それならもっと変動金利を推奨しても良さそうなものではありますが)。

とは言いつつ、だからと言って住宅価格の「高値掴みリスク」を軽視して良いものではないですね。特にマンション価格についてはすでに3割以上高騰しているわけですから、そうしたリスクは無視できません。

となるとなぜ7割近いFPが「買い推奨」しているのでしょうね?

うがった見方をすれば、住宅金融支援機構からすれば住宅市場および住宅ローン市場を活気づける結果がほしく、回答者であるFPが忖度(そんたく)した可能性は大いにありそうです。

いずれにしても、上記調査結果を見る限り、消費者の方々は冷静に不動産価格の動向を把握されていそうですので、そのまま恣意的なデータに惑わされることなく、それぞれにとってベストと思われる住宅購入のタイミングを探っていただければと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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