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[2017年8月の住宅ローン金利予想]
概ね据え置きも、わずかな利上げ、積極的な利下げ、両方あり

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2017年7月13日

長期金利は欧米の金利上昇を受けて0.09%へわずかに上昇


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




さて早くも7月も中旬ですね!来月=8月の住宅ローン金利について予測していきたいと思います。

まずいつものようにこれまでの金利の推移を振り返ると、何と言っても衝撃的だったのが昨年1月末に発表された「マイナス金利政策」です。金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

そして2016年半ばには「Brexit」の影響などもあり、市場金利も住宅ローン金利も史上最低水準まで低下しました。終値ベースの長期金利の史上最低値は2016年7月27日の−0.297%だったようです。

しかし。

その後の長期金利は残念ながら回復傾向にあります。2016年7月末に発表された追加緩和策が期待外れだったことをキッカケに上昇を始め、9月に発表された新たな金融緩和の枠組み=「金利操作付き金融緩和」によって「−0.0X%」台まで上昇し、さらに11月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからは「トランプラリー」の影響で「0.0X%」台となっています。

住宅ローン利用者からすれば誠に残念な動きであり、今後のさらなる金利上昇に対する不安が募るわけですが、ただ長期金利がさらに上昇するかと言うとそれはなさそうです。と言うのも上記、日銀による「金利操作付き金融緩和=イールドカーブコントロール」で長期金利は「0%前後」に操作されることになっているからですね。

今のところその「0%前後」とは「−0.1%〜0.1%の間」と解釈されておりまして、だとすれば足元の長期金利の水準=0.09%はまさにそのレンジ内のということになります。

2月上旬には一時0.15%に、そしてこの7月上旬にも一時0.10%とその「上限」に達しましたが、すかさず日銀が指値オペをしたことから再びレンジ内に戻っております。長期金利のグラフに−0.1%と0.1%の線を足してやれば、今のところ日銀の思惑通り長期金利がコントロールされていることが分かります。



こうした状況が続く限り住宅ローン金利は「大きく上がることも大きく下がることもない」ということですね。住宅ローン利用者としても今後の市場金利、そして長期金利の変動にあまり過剰反応する必要はないのかもしれません。

そのような背景を理解した上で、ここ数ヶ月の金利上昇要因となってきたアメリカ金利をチェックしてみるとこのように推移しています。



全体的には今年3月ごろをピークにジワジワ低下していることが分かります。アメリカの株価は堅調に推移している中、金利だけが下がっているというのも奇妙に感じなくもないですが、トランプノミクスによる財政悪化やアメリカの中央銀行であるFRBの利上げに対する過度な警戒感が薄れてきているのかもしれません。

ただ一方で細かく見ると、6月末ごろから2.1%→2.4%といった形でポッコリ上昇していることが分かります。これはヨーロッパでの金融緩和縮小観測が広がっているためですね。ということで久しぶりにドイツの長期金利をチェックしてみるとこうなります。



記者も久しぶりに見るのですが、確かにこちらも6月末ごろから0.25%→0.55%へ急上昇していますね!国債市場にとっては大きな材料だったのでしょう。

となると日本の長期金利にも影響が出てくるのは当然ですが、先月のこの時期が0.06%で、本日が0.09%ですからやはり微妙に上昇しています。そもそも上記の通り今月上旬に2回目の指値オペが行われたわけですからね。それなりの金利上昇圧力がかかっていることになります。

とは言うものの金利上昇幅は極めてわずかであり、繰り返しになりますがイールドカーブコントロールのもと、日本の長期金利は全体的には落ち着いて推移していると考えて良さそうです。

また、昨晩のイエレンFRB議長の議会発言によって「FRBの利上げ・金融緩和縮小ペースは心配していたほどではない」という見方が広がっているようで、アメリカの長期金利がどんどん上昇していく心配も今のところなさそうです。その点では早晩、日本の長期金利も再低下するかもしれませんね。

なお日本の金利は中長期的に見ても「本格的に」金利が上昇する機運は全くありません。繰り返しになりますが、新たな金融緩和の枠組みによって長期金利の水準自体がコントロールされていることに加え、2%のインフレ目標達成に向けて努力している日銀が、インフレ率が低迷している今、金融緩和策を終了させることはあり得ないからですね。

気になるのはこの「金融緩和策」がいつまで、どれくらい続くのかという点ですが、これまでは「次の消費税増税のタイミングである2017年4月までは続く可能性が高い」とご案内してきました。しかし増税は2年半延期となりましたので「異次元の低金利もまた2019年秋まで続く可能性が高い」ということになります。

プライマリーバランス黒字化」や「GDP600兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には2020年代半ばまで続くということですかね?もちろん永遠に続く可能性すらあります。

報道によれば今年の「骨太の方針」から「19年10月の消費税増税の記述が消えた」らしいですしね・・・。

つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続する可能性があるということです。金利上昇リスクを全く考えなくて良いということではありませんが、「過度に」心配する必要はなさそうです。


[2017年8月の住宅ローン金利予想]

毎度前置きが長くなって恐縮ですが、ここから来月=2017年8月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては上記の通り、日銀の「金利操作付き金融緩和」によって長期金利はおおよそ「−0.1%〜0.1%」のレンジ内で推移しておりますので、住宅ローン金利もまた最大0.2%の幅の中で動いていくと考えられます。だとすると繰り返しになりますが、来月の住宅ローン金利は基本的に「大きく下がることも大きく上がることもない」ということですね。

その上で、過去3ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



全体的には落ち着いて推移しているわけですが、ただ細かく見れば上記の通り先月のこの時期が0.06%で、本日が0.09%ですから微妙に上昇しています。つまり「0.03%+α」と言った細かな住宅ローン金利の上昇はあり得るということですね。

また、今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆7月13日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : −0.14% → −0.10% (+0.04%上昇
・10年 :  0.05% →  0.08% (+0.03%上昇
・20年 :  0.58% →  0.61% (+0.03%上昇
・30年 :  0.81% →  0.87% (+0.06%上昇


全体的に「+0.03%〜+0.06%」と言った範囲内で上昇していますので、やはり多少の住宅ローン金利の上昇余地はありそうです。

となると結論としては「来月の住宅ローン固定金利はわずかに上昇」ということになりそうですが、ただ忘れてはいけないのは9月の期末へと徐々に住宅ローンの需要期が近づいてくるという点です。

つまりはメガバンクを中心に金利上昇機運が高まっているということですね!「特別金利」などの形であえて実質的に住宅ローン金利を下げてくる銀行が 出てきても驚きません。

また、そもそも市場金利が上昇したと言ってもその上昇幅はわずかであり、「許容範囲」として住宅ローン金利を据え置きとする銀行も少なくなさそうです。

加えて欧米の金利上昇が落ち着けば、月末には日本の長期金利が再び下がっている可能性もゼロではありません。

そのように考えると・・・8月の住宅ローン固定金利は、「概ね据え置きだが、わずかに住宅ローン金利を引き上げてくる銀行も、逆に積極的に住宅ローン金利を引き下げてくる銀行もある」と予測しておきたいと思います。

ん?これって予測になっていないような気もしますね・・・スミマセン。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では7月13日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「−0.044%」とマイナス水準を維持しています。1ヶ月前の金利は「−0.055%」でしたから、わずかに上昇しているものの、引き続き「異次元の低金利」を維持しています・・・マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策=短期金利の引き下げ政策もまた、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の約9年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということです。

参考になさってください。


[補足:これまでの金利動向と金利上昇リスクについて]

補足として、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



昨年はマイナス水準にあったわけですから当たり前ですが、長期金利は「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて金利上昇リスクを探るとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。仮にそのように金利上昇すれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがそれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。それが「かなり先」だとしてもです。

金利上昇リスクを過度に心配する必要がないというのは申し上げた通りですが、お伝えしたいのは今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。細かな金利変動に左右されることなく、ぜひ検討を進めていただきたいと思います。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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