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[2017年8月のフラット35金利予想]
前月比+0.02% フラット35表面金利1.11%?

このページでは、足元の金利動向から、来月のフラット35住宅ローン金利を予想します。
2017年7月20日

欧米での金利上昇を受けて長期金利は+0.070%へわずかに上昇。


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)




ここ最近の金利動向を振り返ると、大きな転機となったのが、昨年11月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利したことですね。それに大きく反応したのがアメリカ債券市場で、実際にアメリカの長期金利の推移をチェックしてみるとこうなっています。



11月以降、急激に上昇したことが分かります。それにつられる形で日本の長期金利もまた上昇しました。世界の金融市場はつながっているということですね。

先月下旬から今月上旬にかけても日米の金利は同じタイミングで上昇し、日銀は日本の長期金利を引き下げるために2度目の「指値オペ」を実施せざるを得ませんでした。

ただ一方で、一歩引いてみれば、そのアメリカの長期金利も3月ごろをピークにジワジワ低下しているように見えます。トランプ政権の積極財政による財政悪化懸念やFRBによる極端な利上げ・金融引き締め懸念が後退しているということなのでしょうね。このまま日本の長期金利も落ち着いていくことを期待したいと思います。

しかし何より日本の住宅ローン利用者にとって心強いのは、現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和=イールドカーブコントロール」によって長期金利はおおむね「−0.1%〜0.1%」の範囲内でコントロールされるているという事実ですね。

今月の上旬に長期金利が一時的に0.1%を上回った時も、上記の通り「指値オペ」によってすかさず0.1%以下に引き下げられています。やはり日銀が目を光らせている間は「0.1%を上回る金利上昇」というのはなかなか無さそうです。

本日の「+0.070%」という水準もその「レンジ内」ですね。

なお具体的な8月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

>>>[2017年8月の住宅ローン金利予想] 概ね据え置きも、わずかな利上げ、積極的な利下げ、両方あり

結論としてはタイトル通り「概ね据え置きだが、わずかに住宅ローン金利を引き上げてくる銀行も、逆に積極的に住宅ローン金利を引き下げてくる銀行もある」としております。予測になっていないような気もしますが・・・。

しかしながら。

本題の8月のフラット35住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット35金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね!したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも8月のフラット35金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、8月のフラット35住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット35住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

1.ベース金利=機構債金利
     +
2.住宅金融支援機構のフラット35事業運営コスト
     +
3.販売金融機関のマージン

残念ながら上記2や3の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記1、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット35金利の変化となります。

では具体的に今月=7月発行の機構債の条件はと言うと、前月6月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

 ・0.44% → 0.46% (+0.02%上昇

1ヶ月前の長期金利が「+0.055%」であり、本日は「+0.070%」ですから、それに準ずる形でわずかに上昇したということですね。

フラット35の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(単純計算)

 ・フラット20金利 : 1.03% → 1.05% (+0.02%上昇
 ・フラット35金利 : 1.09% → 1.11% (+0.02%上昇

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去6ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット20、フラット35の金利変動をチェックするとこうなっています。

・2017年1月の機構債金利変動 : 0.48%→0.46%−0.02%低下

 2月のフラット20金利 : 1.02% → 0.99% (−0.03%低下
 2月のフラット35金利 : 1.12% → 1.10% (−0.02%低下

・2017年2月の機構債金利変動 : 0.46%→0.47%+0.01%上昇

 3月のフラット20金利 : 0.99% → 1.01% (+0.02%上昇
 3月のフラット35金利 : 1.10% → 1.12% (+0.02%上昇

・2017年3月の機構債金利変動 : 0.47%→0.46%−0.01%低下

 4月のフラット20金利 : 1.01% → 1.01% (変わらず)
 4月のフラット35金利 : 1.12% → 1.12% (変わらず)

・2017年4月の機構債金利変動 : 0.46%→0.40%−0.06%低下

 5月のフラット20金利 : 1.01% → 0.98% (−0.03%低下
 5月のフラット35金利 : 1.12% → 1.06% (−0.06%低下

・2017年5月の機構債金利変動 : 0.40%→0.43%+0.03%上昇

 6月のフラット20金利 : 0.98% → 1.01% (+0.03%上昇
 6月のフラット35金利 : 1.06% → 1.09% (+0.03%上昇

・2017年6月の機構債金利変動 : 0.43%→0.44%+0.01%上昇

 7月のフラット20金利 : 1.01% → 1.03% (+0.02%上昇
 7月のフラット35金利 : 1.09% → 1.09% (変わらず)

こうしてみると、フラット35の金利はこの機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

一方でなかなか法則性が見えないのがフラット20の金利ですね!ということで前回条件決定日である6月16日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・ 5年もの金利 : −0.080% → −0.057% (+0.023%上昇
・10年もの金利 :  0.050% →  0.074% (+0.024%上昇
・15年もの金利 :  0.289% →  0.319% (+0.030%上昇
・20年もの金利 :  0.562% →  0.591% (+0.029%上昇
・30年もの金利 :  0.805% →  0.856% (+0.051%上昇

今回の機構債の「+0.02%」という変化に最も近いのは「5年・10年もの金利」ですが、仮に

・フラット35 : 10年もの金利に相関
・フラット20 :  5年もの金利に相関

ということなのであれば、その「5年もの金利」は上記の通り過去1ヶ月で「+0.023%」上昇しているわけですから、当サイトの8月のフラット35金利予測は最終的にこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論)

 ・フラット20金利 : 1.03% → 1.05% (+0.02%上昇
 ・フラット35金利 : 1.09% → 1.11% (+0.02%上昇

フラット20金利については仮説に仮説を重ねておりますのでその確度は不明ですが、果たしてどうなるでしょうか?スッキリ当たることを期待していますが、仮に外れたとしても大きくズレることはないと思います。

なおこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット35は、金利+手数料のトータルコストが最低水準だからですが、これはあくまで「表面金利」であり、取扱い手数料や、団体信用保険のコストなどを加味すると「実質金利」は概ねこのようになります。

◆楽天銀行のフラット35金利と来月の金利予測(最終結論:実質金利)

 ・フラット20金利 : 1.47% → 1.49% (+0.02%上昇
 ・フラット35金利 : 1.53% → 1.55% (+0.02%上昇

表面金利からすれば魅力は低下してしまいますが、それでも「全期間固定金利」という点を踏まえれば、かなり魅力的と言えます。

ただし上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月1日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

>>>フラット35の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット35、フラット20、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



過去5年間の平均値を見る限り、フラット35・フラット20の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということですね。

と言うわけで繰り返しになりますが今月=7月の機構債の金利はわずかに上昇しましたので、恐らく8月のフラット35住宅ローン金利もわずかに上昇することになりそうです。フラット35の人気はどう変化するでしょうか?

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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