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住宅ローン金利はいつ上昇する?日銀の見通しと懸念点

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2017年7月27日

1980年代のバブル崩壊以降、金利がずっと低下してきている主な理由は、日本銀行=日銀が積極的な金融緩和を実施してきているからですね。それに伴い、住宅ローン金利もずっと低下してきています。

特に2013年からは異次元の金融緩和=「異次元緩和」がスタートし、2016年にはついに「マイナス金利政策」まで導入されましたので、住宅ローン金利は劇的に低下して今に至ります。細かく見れば昨年の秋から多少金利上昇しているものの、その上昇幅はごくわずかであり、引き続き「超低金利」と言える状態です。

つまり今後の住宅ローン金利が上昇するのも低下するのも「日銀の金融緩和次第」ということです。金融緩和が続く限り住宅ローン金利は低金利を維持する一方で、金融緩和が終了すれば住宅ローン金利は上昇に向かうというわけですね。

ではいつ金融緩和が終了するのか気になってくるわけですが、今はその基準も明確になっておりますのでとても分かりやすいですね。具体的には「物価上昇率=インフレ率が安定的に2%を超えてきた時」ということです。

ではこれまでの物価上昇率がどのように推移しているかと言うとこうなっています。



要するに0%近辺をウロウロしているわけで、今のところ住宅ローン金利が上昇する兆しは全くありません。

ちなみにいつもご案内していることですが、2014年4月から物価上昇率=インフレ率が大きく跳ね上がっているのは消費税増税の影響です。と言うのも物価は「税込み」で集計されるからです。

もちろんそうした「人為的」な物価上昇が永続するはずもなく、増税の影響が消えた1年後にはきっちり再び0%近辺にしていることが分かります。こうして見ると、「アベノミクス」や「異次元緩和」がスタートして4年以上経つのに物価は全く上昇していないわけで、「2%のインフレ率達成」など永遠に無理なのではないかと思ってしまいますね。

では実際に金融政策をコントロールしている日銀の金利見通しはどうなっているかと言うと、参考になるのが日銀の「経済・物価情勢の展望レポート」です。その「展望レポート」の最新版=2017年7月発表分を早速チェックしてみると今後の物価上昇率について、3ヶ月前の発表と比較して以下のように予想しています。

・2017年度 : +1.4% → +1.1%
・2018年度 : +1.7% → +1.5%
・2019年度 : +1.9% → +1.8% ※増税の影響を除く

前回のレポートと比較してやや下がったのは良いニュースですが、しかし今年度=2017年度の物価上昇率が+1.1%になるということは足元では0%程度の物価上昇率が年度後半にはかなり上昇するということですね!

また2019年度の物価上昇率が+1.8%ということは、いよいよ2%に到達し、金融緩和が縮小・終了し、市場金利も住宅ローン金利も本格的に上昇することが予想されます!

要するに今の住宅ローンの「超低金利」はあと2年程度で終了し、その後いよいよ住宅ローン金利が上昇局面を迎えることが示唆されているわけですが、では本当に2年後に住宅ローン金利はガツンと上昇してしまうのでしょうか?

未来の金利を正確に予想することは不可能ですが、それでもそのように金利が上昇する可能性は「限りなくゼロ」と言ってよいと思います。と言うのも、この日銀の物価見通しは全く当てにならないのですね!申し訳ないですが信憑性はありません・・・。

黒田日銀スタート時の2013年春の段階で、「2年後に2%の物価上昇率達成」が公約だったわけですが、その約束は全く果たされないまま4年以上経過しております。そして公約が達成できないまま年月を経るのに合わせて、「2%目標達成時期」も先送りされ、この「展望レポート」も下方修正が続いています。

その「先送り&下方修正」はすでに6回目ということですから、「信憑性が全くない」というのもご理解いただけると思います。つまりはもはやこの「展望レポート」は「日銀の見通し」ではなく「日銀の努力目標」あるいは「日銀の願望」くらいの意味しかないということです。

そうしたわけでちょっと意地悪ですが、いつものようにこれまでの日銀の物価上昇率予想の変遷を集計してみるとこうなります。



緑の「2015年」や青の「2016年」の物価上昇率予想が典型例ですが、当初は2%程度と予想されながら、徐々に下方修正されていき、最終的には0%もしくはマイナスで着地していることが分かります。

とすると「2017年」も「2018年」も2019年」の予想も同じように推移すると考えてしまうのが当然ですね。

実際、足元の2017年については物価上昇率=インフレ率はこのように推移しています(総合指数)。

・2017年1月 : +0.4%
・2017年2月 : +0.3%
・2017年3月 : +0.2%
・2017年4月 : +0.4%
・2017年5月 : +0.4%

0%近辺で推移しているわけですね。今のところ本格的な上昇の兆しはありませんし、今後数ヶ月でいきなり物価が上昇し始める可能性もほとんどありません。とすると現時点での2017年度の予想である「+1.1%」に上昇していくと考えるのはかなり無理があります。

素直にデータを見れば、やはりこの日銀の見通しは下方修正されていく、ということなのでしょう。

このような「強気」の見通しでなるべく世間の「インフレ期待」を醸成していきたいという日銀の思惑はよく分かりますが、やはり「無理なものは無理」ということではないかと思います。

ちなみに国際通貨基金=IMFの物価予想はこうなっています。

・2017年 : +1.0%
・2018年 : +0.6%
・2022年 : +1.6%

つまりは後5年経っても物価上昇率は2%に達しない、ということです。IMFはもちろん、日本の物価上昇に対して何の責任もなく中立的ですから、日銀の見通しよりはるかに信憑性があります。

ここで、より長期的なインフレ率の推移を見てみるとこうなります。



70年代の「狂乱物価」は遥か昔のことで、バブル崩壊後の90年代以降、インフレ率は0%前後で推移してきたことが分かります。つまり2、30年まともなインフレは起きていないわけで、物価上昇率2%の目標がいかに野心的なものか理解できますし、もちろんこの「デフレ経済」は単なる景気変動や消費者の気分などによるものではなく、「少子高齢化」を背景にした構造的なものですから、「永遠に2%まで上昇しない」可能性すらあります。

とすると住宅ローン利用者としては「超低金利も永遠に続く」という事態を期待してしまいますが、ただ日銀の「物価上昇率2%目標」やそれに伴う「異次元緩和」について懸念点があるとすれば、こうした金融政策を主導した日銀の黒田総裁の任期ですね。来年=2018年4月8日に任期を終えるということのようですが、その「総裁交代」のタイミングで、これまでの金融政策が修正される可能性があります。

最もあり得そうなのはやはり「2%目標」の引き下げでしょうね。2%という高すぎるインフレ目標のために、上記「展望レポート」の例のように色々と無理や矛盾が生じてきています。とすると「2%」は「長期目標」として「とりあえず1%を目指す」というような変更も考えられますね。

また、今のところ長期金利の操作レンジは「−0.1%〜0.1%」となっていますが、これを「−0.5%〜0.5%」に広げて市場の機能を多少なりとも復活させるとともに日銀の負担を軽減させるということもあるかもしれません。

そしてこのような変化は住宅ローン金利にとっては上昇圧力となりえますので注意が必要、というわけですね。

もちろん、これまでの金利推移を振り返れば、2013年の黒田氏就任前から金利は十分低かったわけですから、過度な金利上昇に対する不安は無用ですが・・・上昇したとしても「+1%程度」といったところでしょうか。



加えて、その黒田総裁ですが、「再任」となる可能性も十分あるようです。「再任の可能性が現時点で6割以上」という予想もあるようですね。

だとすれば尚更、金利上昇を心配しなくて良い、ということなのかもしれませんが、とは言いつつ日銀も「いつまでもオオカミ少年のまま」というわけにはいかないでしょうから、今後どのように軌道修正していくのか、そしてそれが住宅ローン金利にどのような影響を与えるかについてはやはり多少注意しておいた方が良さそうです。

当サイトでも日銀の金融緩和スタンスに変化が出てくれば積極的にご案内していきたいと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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